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CERTO
DECISÃO É abusiva cláusula que determina restituição de parcelas pagas de imóvel ao final de obra Em caso de atraso da construtora na entrega de imóvel, é abusiva a cláusula de contrato de compra e venda que determina a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra, pois o vendedor pode revender o imóvel a terceiros e auferir vantagem, também, com os valores retidos. A conclusão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao negar provimento a recurso especial de uma construtora de Santa Catarina.
O consumidor entrou na Justiça com uma ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização, alegando ter celebrado com a ré contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional a ser edificada em terreno na cidade de Florianópolis (SC). Segundo informações do processo, ele pagou o sinal acertado, perfazendo o total de R$ 1.036,50 e trinta e uma prestações de R$ 345,50, cada uma.
Ao pedir a rescisão, a defesa alegou que, até o ajuizamento da ação, a construtora não teria cumprido o prazo de entrega do imóvel. Requereu, na ocasião, a devolução dos valores pagos, corrigidos e com juros de mora, além da restituição em dobro das arras, a título de perdas e danos.
Em primeira instância, o pedido foi julgado parcialmente procedente, para declarar rescindido o contrato. O juiz determinou, ainda, que a restituição dos valores desembolsados pelo autor deveria ocorrer com juros e correção monetária, nos mesmos índices e critérios empregados quando do pagamento do imóvel, previstos contratualmente, contados a partir de cada desembolso, além da devolução em dobro das arras.
A construtora apelou, mas o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) negou provimento e manteve a sentença. No recurso especial para o STJ, alegou que a decisão ofende o artigo 1.097 do Código Civil e o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. Protestou, também, contra a devolução em dobro das arras, bem como quanto à forma e ao tempo para a restituição das parcelas pagas, ao argumento de poder fazê-lo somente após a conclusão da obra.
A Quarta Turma, no entanto, negou provimento ao recurso especial. “É abusiva, por ofensa ao artigo 51, incisos II e IV, do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva da construtora/incorporadora, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra”, considerou o ministro Luis Felipe Salomão, relator do caso.
Segundo o relator, o promitente vendedor poderia, inclusive, revender o imóvel a terceiros e auferir vantagem também com os valores retidos, “além do que a conclusão da obra atrasada, por óbvio, pode não ocorrer”. “Neste caso”, acrescentou o ministro, “o consumidor preterido ficaria ao sabor da conveniência do contratante inadimplente, para que possa receber o que pagou indevidamente”.
Quanto à insatisfação da construtora com o pagamento em dobro das arras, o ministro afirmou que a alegação esbarra na súmula n. 356/STF, pois a decisão do TJSC não sanou a omissão acerca da natureza das arras, se confirmatórias ou penitenciais. Após observar a distinção entre as duas, o ministro concluiu: “O acórdão recorrido, muito embora faça alusão ao contrato, não deixa explicitado se as arras têm natureza confirmatória ou penitencial, tampouco o recorrente opôs embargos de declaração para aclarar tal ponto”.
FONTE:http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=98405
BONS ESTUDOS
A LUTA CONTINUA
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Realmente existe esse entendimento do STJ, porém o mesmo deixou claro que precisa de culpa exclusiva da construtora, onde no tocante a banca não evidenciou isso, dando possível interpretação diversa para o quesito.
Como vemos:
“É abusiva, por ofensa ao artigo 51, incisos II e IV, do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva da construtora/incorporadora, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra”, considerou o ministro Luis Felipe Salomão, relator do caso.
Com esse entendimento eu discordo do gabarito.
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Julgo a questão um tanto obscura...Ela não fala da culpa do prestador de serviço (atraso na entrega).
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Errei a questão mais porque não entendi mesmo o que ela enunciava.
Mas agora entendi. Aplica-se à espécie o mesmo raciocínio aplicado aos contratos de consórcio (comuns para a aquisição de veículos), cujas cláusulas que condicionam a restituição dos valores das parcelas pagas somente ao tempo da extinção do grupo são reconhecidas como abusivas.
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Simples: "Considera-se abusiva a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição, ao término da obra, das parcelas pagas." Só estaria errado, se tivesse citado que seria parte do valor pago, pois aí sim, não é abusiva a cláusula, é permitido, só é abusivo restituir o valor integral das parcelas.
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INFORMATIVO 530 STJ
É abusiva a cláusula de distrato, fixada no contrato de promessa de compra e venda imobiliária, que estabeleça a possibilidade de a construtora vendedora promover a retenção integral ou a devolução ínfima do valor das parcelas adimplidas pelo consumidor distratante.
Vale ressaltar, no entanto, que a jurisprudência entende que é justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.
A jurisprudência normalmente considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, de um percentual que varia de 10% a 20% dos valores já pagos, devendo o restante ser devolvido ao promitente comprador.
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RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC.
DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO.
DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
2. Recurso especial não provido.
(REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)
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REsp 1300418 / SC Data da Publicação/FonteDJe 10/12/2013 É abusiva a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição das
parcelas pagas somente ao término da obra. Isso porque pode o promitente vendedor revender o imóvel a terceiros e, a um só tempo, auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do imóvel, como normalmente acontece. A cláusula que posterga para o término efetivo da obra a devolução do que é devido pelo construtor, além de ser abusiva no CDC, é também no direito comum, porquanto desde o Código Civil de 1916, e que foi reafirmado pelo Código Civil de 2002, são ilícitas as cláusulas puramente potestativas. Se tal cláusula for mantida, o direito à devolução fica submetido ao puro arbítrio da construtora, uma vez que a conclusão da obra é providência que cabe a esta com exclusividade, podendo, inclusive, nem acontecer ou acontecer a destempo.
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Súmula 543 STJ:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
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PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, é abusiva a cláusula contratual que determine, no caso de resolução, a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, independentemente de qual das partes tenha dado causa ao fim do negócio. Precedentes citados: AgRg no Ag 866.542-SC, Terceira Turma, DJe 11/12/2012; REsp 633.793-SC, Terceira Turma, DJ 27/6/2005; e AgRg no REsp 997.956-SC, Quarta Turma, DJe 02/8/2012. REsp 1.300.418-SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2013.
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A questão trata de cláusulas abusivas.
Súmula 543 do STJ:
Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).
Informativo
530 do STJ:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. ABUSIVIDADE DE
CLÁUSULA DE DISTRATO.
É abusiva a cláusula de distrato - fixada
no contexto de compra e venda imobiliária mediante pagamento em prestações -
que estabeleça a possibilidade de a construtora vendedora promover a retenção
integral ou a devolução ínfima do valor das parcelas adimplidas pelo consumidor
distratante. Isso porque os arts. 53 e 51, IV, do CDC coíbem cláusula
de decaimento que determine a retenção de valor integral ou substancial das
prestações pagas, por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. Nesse
contexto, o art. 53 dispõe que, nos "contratos de compra e venda de móveis
ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações
fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que
estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em
razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do
produto alienado". O inciso IV do art. 51, por sua vez, estabelece que são
nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas
iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam
incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. Além disso, o fato de o distrato
pressupor um contrato anterior não implica desfiguração da sua natureza
contratual. Isso porque, conforme o disposto no art. art. 472 do CC, "o
distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato", o que implica
afirmar que o distrato nada mais é que um novo contrato, distinto ao contrato
primitivo. Dessa forma, como em qualquer outro contrato, um instrumento de
distrato poderá, eventualmente, ser eivado de vícios, os quais, por sua vez,
serão passíveis de revisão em juízo, sobretudo no campo das relações consumeristas.
Em outras palavras, as disposições estabelecidas em um instrumento de distrato
são, como quaisquer outras disposições contratuais, passíveis de anulação por
abusividade. REsp 1.132.943-PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão,
julgado em 27/8/2013.
Considera-se abusiva a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão
de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição, ao término da obra, das
parcelas pagas.
Resposta: CERTO
Gabarito do Professor CERTO.
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Proteção Contratual do Consumidor: Cláusulas Abusivas
Considera-se abusiva a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição, ao término da obra, das parcelas pagas.
INFORMATIVO 530 STJ: É abusiva a cláusula de distrato, fixada no contrato de promessa de compra e venda imobiliária, que estabeleça a possibilidade de a construtora vendedora promover a retenção integral ou a devolução ínfima do valor das parcelas adimplidas pelo consumidor distratante.
· A jurisprudência normalmente considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, de um percentual que varia de 10% a 20% dos valores já pagos, devendo o restante ser devolvido ao promitente comprador.
· Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)
Integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
Parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
· Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, é abusiva a cláusula contratual que determine, no caso de resolução, a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, independentemente de qual das partes tenha dado causa ao fim do negócio.
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A Lei 13.786/2018 (que alterou o regime de incorporação imobiliária), prevê a possibilidade de devolução num prazo legal - §§ 5º e 6º do art. 67-A:
§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação: o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente no prazo máximo de 30 dias APÓS o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente.
§ 6º Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação: o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 dias, contado da data do desfazimento do contrato.
- OU SEJA, no meu entender, NÃO É MAIS IMEDIATAMENTE e a S. 543 estaria prejudicada... Alguém tem informação a respeito?
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Resumindo, a questão está correta,
Justificativa: a restituição deve ser IMEDIATA, e não AO TÉRMINO DA OBRA.