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O livro "Direito Civil Esquematizado", 2013, afirma que a "obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa.
É o que ocorre, por exemplo, com a obrigação imposta aos proprietários e inquilinos de um prédio de não prejudicarem a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos (CC, art. 1.277), decorrente da contiguidade dos dois prédios. Por se transferir a eventuais novos ocupantes do imóvel (ambulat cum domino), é também denominada obrigação ambulatória.
“As obrigações propter rem distinguem-se das obrigações comuns especialmente pelos modos de transmissão. Estas se transmitem por meio de negócios jurídicos, como cessão de crédito, sub-rogação, assunção de dívida, endosso e sucessão por morte, que atingem diretamente a relação creditória. Na obrigação real, todavia, a substituição do titular passivo opera-se por via indireta, com a aquisição do direito sobre a coisa a que o dever de prestar se encontra ligado. Assim, por exemplo, se alguém adquirir por usucapião uma quota do condomínio, é sobre o novo condômino que recai a obrigação de concorrer para as despesas de conservação da coisa.
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É uma obrigação real, que decorre da relação entre o devedor e a coisa. Difere das obrigações comuns especialmente pelos modos de transmissão. Propter rem significa “por causa da coisa”. Assim, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo. A transmissão é automática, independente da intenção específica do transmitente, e o adquirente do direito real não pode recusar-se a assumi-la.
São exemplos da obrigação, que pode ser identificada em vários dispositivos esparsos do Código Civil, já que não a disciplinou isoladamente:
- A obrigação imposta ao condômino de concorrer para as despesas de conservação da coisa comum (artigo 1.315);
- A do condômino, no condomínio em edificações, de não alterar a fachada do prédio (artigo 1.336, III);
- A obrigação que tem o dono da coisa perdida de recompensar e indenizar o descobridor (artigo 1.234);
- A dos donos de imóveis confinantes, de concorrerem para as despesas de construção e conservação de tapumes divisórios (artigo 1.297, § 1º) ou de demarcação entre os prédios (artigo 1.297);
- A obrigação de dar caução pelo dano iminente (dano infecto) quando o prédio vizinho estiver ameaçado de ruína (artigo 1.280);
- A obrigação de indenizar benfeitorias (artigo 1.219).
Fundamentação:
Artigos 1.219, 1.234, 1.280, 1.297, § 1º, 1.315 e 1.336, III, todos do Código Civil.
Fonte: https://www.direitonet.com.br/dicionario/exibir/1257/Obrigacao-propter-rem
L u m u s
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A natureza jurídica da Propter Rem é de terceiro gênero: Obrigação pessoal + Direito Real = Obrigação Real.
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A meu ver, a questão está perrada pois ônus real é uma coisa e obigação propter rem é outra. Não há que se falar que uma obrigação propter rem deriva de um ônus real, pois o ônus real tem a responsabilidade limitada ao valor do bem, enquanto na obrigação propter rem o devedor responde com todos os seus bens.
P.e.:, a responsabilidade pelo descumprimento de uma servidão só pode ser executada até o limite do valor do imóvel, mas as taxas condominiais podem ser cobradas pelo valor do imóvel + outros bens pessoais do devedor.
Além disso, o ônus real se origina de uma declaração de vontade e vincula o novo proprietário, já a obrigação propter rem se origina automaticamente do imóvel. No caso da servidão, p. e., que é um direito real para o credor e um ônus real para o devedor, ela surge da declaração de vontade, já o dever de pagar IPTU é algo inerente ao imóvel, é uma obrigação vinculada a ele independentemente de declaração de vontade atual ou prévia.
Por fim, Nos ônus reais, o titular da coisa responde pelo cumprimento de obrigações constituídas antes da aquisição do domínio. Nas obrigações propter rem, o titular da coisa só responde, em princípio, pelos vínculos constituídos na vigência do seu direito.
Assim, as obrigações propter rem não derivam da existência de um ônus real sobre o bem, mas da existência de uma obrigação real, que é diferente de ônus real
Sou professor de Direito Civil e lamento que as vezes erro as questões por saber mais que o avaliador. É lamentável.