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Letra A- ERRADA, há a necessidade de registrar. Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se
não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e
registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador
direito real à aquisição do imóvel.
Letra B: ERRADA: Súmula 239 do STJ: O
direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de
compra e venda no cartório de imóveis.
Letra c: ERRADA: Trata-se de Direito Real.Art. 1.418. O
promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente
vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da
escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento
preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Letra D: CORRETA.
E - Errada. Art. 26, § 6o Os compromissos de compra e venda, as
cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da
propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de
quitação.
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STJ Súmula
nº 308
Hipoteca entre
Construtora e Agente Financeiro - Eficácia Perante os Adquirentes do Imóvel
A
hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à
celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do
imóvel.
STJ Súmula nº 84
Embargos de
Terceiro - Alegação de Posse - Compromisso de Compra e Venda de Imóvel - Registro
É
admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda
de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.
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Pessoal,
Vale lembrar que o STJ posiciona-se no sentido de "direito à adjudicação compulsório do bem mesmo sem registro da promessa de compra e venda no RI".
O STF, por sua vez, posiciona-se no sentido contrário de "exigência do registro da promessa de compra e venda no RI para a adjudicação compulsória".
Bons estudos!
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Pessoal por que a A está errada??
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Complementando...
E - Errada. Lei 6.766/79. Art. 26. (...) § 6o Os compromissos de compra e venda, as
cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da
propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de
quitação.
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A) O direito real à aquisição do imóvel só é oponível a terceiros caso registrada a promessa.
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Alguem sabe o porquê da alternativa D estar correta?
d conforme o STJ, o
compromisso de compra e venda tem eficácia frente a terceiros ainda que não
levado a registro no cartório imobiliário, como nas hipóteses de posse advinda
do próprio compromisso e hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro.
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A Súmula 239 do STJ foi tacitamente revogada pela disposição do Código Civil. Só não entendo por que ainda consta como em vigência, se não há dúvidas quanto a obrigatoriedade do registro.
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“TÍTULO IX - Do Direito do Promitente Comprador
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”
Sumula 239: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Fazendo-se uma análise mais criteriosa temos que as normas legais em comento deixam clara a necessidade do REGISTRO do instrumento de promessa de compra e venda no cartório imobiliário competente, para que o comprador adquira o DIREITO REAL e assim faça jus ao direito de aquisição do bem através da chamada “adjudicação compulsória”.
Verifique-se ainda que o “saite” do Superior Tribunal de Justiça – STJ não traz como referência legislativa, para fundamentar a edição da súmula nº 239, qualquer artigo do Código Civil, uma vez que a edição de tal súmula se deu no final de 2000, portanto bem antes do advento do novo Código Civil de 2002, com entrada em vigor apenas em 2003.
Ademais os artigos, acima transcritos, não possuíam correspondência no Código Civil de 1916, portanto tal matéria estaria sem regulamentação à época da edição da referida súmula, que tratou de suprir a lacuna então existente, dentro do raciocínio acima delineado.
Destarte, restaria a seguinte pergunta: estaria a Súmula nº 239 do STJ revogada com o novo regramento da matéria trazido pelo Código Civil, ou haveria possibilidade de se recepcionar tal entendimento a partir de um exercício hermenêutico.
Atrevo-me a dizer que a posição atual do STJ, em manter a plicação da dita súmula, me parece equivocada posto que contra legem o que é amplamente vedado no ordenamento jurídico pátrio, eivando inclusive de nulidade as decisões proferidas nesse sentido, s.m.j..
A questão merece ser repensada e rediscutida visando sempre uma maior segurança das relações jurídicas envolvidas, pois pior do que o caos jurídico causado pela mudança de entendimento até então vigente, sujeitando várias decisões já prolatadas, à alteração mediante sua reforma, será permitir que se continue fundamentando teses e mais teses sobre o manto de um entendimento equivocado, porque notadamentecontra legem.
Fonte: http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=7302
Infelizmente, a Súmula, de acordo com o STJ, ainda está em vigor e válida!
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Acredito que na verdade a A está errada porque pede o disposto no Código Civil, que de fato exige registro no Cartório de Imóveis para que a promessa de compra e venda seja oponível a terceiros, ao contrário do que afirma a alternativa. Já a D pede o entendimento do STJ, o qual considera dispensável o registro para que tenha eficácia erga omnes.
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A) o Código Civil classifica-o como direito real à aquisição do imóvel,
oponível erga omnes, desde que não pactuado o direito de arrependimento entre
os contratantes, e ainda que a promessa de compra e venda não tenha sido
registrada perante o cartório de registro imobiliário.
Código Civil:
Art.
1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada
no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real
à aquisição do imóvel.
O Código Civil classifica-o como direito real à aquisição do imóvel, oponível
erga omnes, desde que não pactuado o direito de arrependimento entre os
contratantes, e que a promessa de compra e venda tenha sido registrada
perante o cartório de registro imobiliário.
Incorreta letra “A".
B) segundo o STJ, o direito à adjudicação compulsória está condicionado
ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro
imobiliário.
Súmula 239 do STJ:
SÚMULA N. 239. O direito à
adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra
e venda no cartório de imóveis
Segundo o STJ, o direito à adjudicação compulsória não está
condicionado ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro
imobiliário.
Incorreta letra “B".
C) é direito de natureza pessoal decorrente de contrato preliminar celebrado,
obrigatoriamente, por escritura pública para imóveis de valor superior a trinta
vezes o maior salário mínimo vigente no país, gerando a obrigação do vendedor
de fazer o contrato definitivo.
Código Civil:
Art.
1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a
outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do
imóvel.
É direito de natureza real decorrente de contrato preliminar celebrado,
obrigatoriamente, por escritura pública para imóveis de valor superior a trinta
vezes o maior salário mínimo vigente no país, gerando a obrigação do vendedor
de fazer o contrato definitivo.
Incorreta letra “C".
D) conforme o STJ, o compromisso de compra e venda tem eficácia frente a
terceiros ainda que não levado a registro no cartório imobiliário, como nas
hipóteses de posse advinda do próprio compromisso e hipoteca firmada entre a
construtora e o agente financeiro.
Súmula 84 do STJ:
Súmula 84 –
É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse
advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do
registro.
EMBARGOS DE TERCEIRO. EFEITO SUSPENSIVO.
PROMESSA DE VENDA E COMPRA. IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA. ADMISSIBILIDADE DA VIA
ELEITA. É
admissível a oposição de embargos de terceiro fundados na alegação de posse
advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de
registro (Súmula
n. 84-STJ). A
hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou
posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante
os adquirentes do imóvel (Súmula
n. 308-STJ). Recurso especial conhecido e provido. (STJ. REsp 475688 PR 2002/0132917-6.
Relator: Ministro Barros Monteiro. Órgão Julgador: T4 – QUARTA TURMA.
Julgamento 17/05/2005. DJ 27/06/2005).
Correta letra “D". Gabarito da questão.
E) a Lei sobre o parcelamento do solo urbano veda, expressamente, o registro do
compromisso de compra e venda como título da propriedade do lote adquirido,
mesmo quando acompanhado da respectiva prova de quitação.
Lei nº 6.766/79:
§
6o Os compromissos de compra e venda, as cessões e as
promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote
adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.
A Lei sobre o parcelamento do solo urbano (Lei nº 6.766/73),permite
expressamente, o registro do compromisso de compra e venda como título da
propriedade do lote adquirido, quando acompanhado da respectiva prova de
quitação.
Incorreta letra “E".
Gabarito D.
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DIREITO DAS COISAS. RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. IMÓVEL OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INSTRUMENTO QUE ATENDE AO REQUISITO DE JUSTO TÍTULO E INDUZ A BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. EXECUÇÕES HIPOTECÁRIAS AJUIZADAS PELO CREDOR EM FACE DO ANTIGO PROPRIETÁRIO. INEXISTÊNCIA DE RESISTÊNCIA À POSSE DO AUTOR USUCAPIENTE. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELO VENDEDOR EM GARANTIA DO FINANCIAMENTO DA OBRA. NÃO PREVALÊNCIA DIANTE DA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. INCIDÊNCIA, ADEMAIS, DA SÚMULA N. 308.
1. O instrumento de promessa de compra e venda insere-se na categoria de justo título apto a ensejar a declaração de usucapião ordinária. Tal entendimento agarra-se no valor que o próprio Tribunal - e, de resto, a legislação civil - está conferindo à promessa de compra e venda. Se a jurisprudência tem conferido ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (Súmula n. 239) e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de direito real pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), nada mais lógico do que considerá-lo também como "justo título" apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião.
(...)
5. Os direitos reais de garantia não subsistem se desaparecer o "direito principal" que lhe dá suporte, como no caso de perecimento da propriedade por qualquer motivo. Com a usucapião, a propriedade anterior, gravada pela hipoteca, extingue-se e dá lugar a uma outra, ab novo, que não decorre da antiga, porquanto não há transferência de direitos, mas aquisição originária. Se a própria propriedade anterior se extingue, dando lugar a uma nova, originária, tudo o que gravava a antiga propriedade - e lhe era acessório - também se extinguirá.
6. Assim, com a declaração de aquisição de domínio por usucapião, deve desaparecer o gravame real hipotecário constituído pelo antigo proprietário, antes ou depois do início da posse ad usucapionem, seja porque a sentença apenas declara a usucapião com efeitos ex tunc, seja porque a usucapião é forma originária de aquisição de propriedade, não decorrente da antiga e não guardando com ela relação de continuidade.
7. Ademais, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308).
8. Recurso especial conhecido e provido.
(REsp 941.464/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2012, DJe 29/06/2012)
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Forma do compromisso de compra e venda:
A promessa de compra e venda pode ser celebrada por instrumento público ou particular (art. 1.417 do CC).
O contrato principal (compra e venda) que será assinado após o pagamento integral do preço, se envolver bem imóvel de valor superior a 30 salários mínimos, deverá ser feito por escritura pública (art. 108 do CC).
A promessa de compra e venda precisa ser registrada em cartório para ser válida?
NÃO. A promessa de compra e venda é válida mesmo sem registro no cartório.
Quando a promessa de compra e venda é registrada em cartório, esse compromisso passa a ter natureza jurídica de direito real à aquisição. Veja o que diz o Código Civil:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
(...) A promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato. (...) (STJ. 4ª Turma. REsp 1185383/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04/2014)
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Não entendi o sentido da letra D estar correta diante da Súmula 308 do STJ que apresenta a seguinte redação: “A HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, ANTERIOR OU POSTERIOR À CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL.”
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Eu vou ser legal e vou compilar todas Súmulas do STJ no meu comentário:
Súmula 84 do STJ: É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro.
Súmula 239 do STJ: O direito a adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Súmula 308 do STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Vida longa à república e à democracia, C.H.
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GABARITO: B
Sobre o assunto, vale a leitura:
https://www.dizerodireito.com.br/2015/11/nocoes-gerais-sobre-o-compromisso-de.html#more
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Súmula 84 do STJ: É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro.
Súmula 239 do STJ: O direito a adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).
Súmula 308 do STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Vantagem no caso de a promessa ter sido registrada para fins de adjudicação compulsória
Se a promessa estiver registrada no RI, o promissário comprador tem uma vantagem: ele poderá ajuizar a ação de adjudicação compulsória com base em um rito sumário (mais rápido e simples) previsto no art. 25 da Lei nº 6.766/79 e art. 15 do DL nº 58/37. Já se o contrato não estiver registrado, a ação de adjudicação compulsória será proposta como uma ação de conhecimento, de rito ordinário. (FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Vol. 5. Salvador : Juspodivm, 2014, p. 840).
Além disso, conforme já explicado acima, se a promessa estiver registrada, a adjudicação compulsória poderá ser proposta inclusive contra terceiros.
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Tenho dúvidas quanto à alternativa C, pois ela não menciona a promessa de compra e venda registrada, e sim o contrato preliminar. Se o meio foi o instrumento público, mas não houve registro, não se pode falar em direito real. Logo, a princípio, a C estaria correta, pois ela não menciona o registro. Já a B está errada, pois a súmula do STJ é expressa quanto a isso, e a D não me parece correta. Os comentários abaixo em nada justificam a alternativa, pois afirmam apenas quanto à possibilidade de embargos, e o STJ expressamente fala sobre adjudicação compulsória como sendo somente entre promitente comprador e vendedor em caso de hipótese de ausência de registro.
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COMENTÁRIO DO PROFESSOR:
Código Civil:
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
É direito de natureza real decorrente de contrato preliminar celebrado, obrigatoriamente, por escritura pública para imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, gerando a obrigação do vendedor de fazer o contrato definitivo.
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GABARITO LETRA D
SÚMULA Nº 84 - STJ
É ADMISSÍVEL A OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO FUNDADOS EM ALEGAÇÃO DE POSSE ADVINDA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, AINDA QUE DESPROVIDO DO REGISTRO.
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SÚMULA Nº 308 - STJ
A HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, ANTERIOR OU POSTERIOR À CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL.
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#Pegadinha.
De fato, o CC traz disposição expressa no sentido de ser o direito do promitente comprador, fundado em um contrato de promessa de compra e venda, um Direito Real.
No entanto, é necessário que se preencha alguns requisitos:
1. Não tenha sido pactuado arrependimento
2. Celebração instrumento público ou particular.
3. REGISTRADA NO CARTORIO!!!
** Aqui, atenção com entendimento do STJ sobre o DIREITO À ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA, O QUAL NAO CONDICIONA AO REGISTRO E A OPOSICAO DE EMBARGOS DE TERCEIRO.
EM SUMA, O REGISTRO DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA:
- NECESSARIO --》 constituir o Direito Real à aquisição do bem
- DESNECESSARIO --》
1. Opor Embargos de Terceiro
2. ADJUDICAÇÃO