Questão 115486

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: AGU
• Ano: 2007
• Provas: CESPE - 2007 - AGU - Procurador Federal - Prova 1
• Disciplina: Direito Civil
• Assuntos: Direito das Coisas / Direitos Reais; Direitos Reais de Garantia - Penhor, Anticrese e Hipoteca

A respeito dos direitos reais, julgue os itens a seguir.

Segundo a Súmula do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posteriormente à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: C

Comentários

• CERTOVeja-se o que afirma a Súmula 308 do STJ:"A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".
• Assertiva Correta - Para melhor entendimento do tema, seguem alguns precedentes que orientaram a edição da súmula já postada pelo colega.
  
  A hipoteca realizada entre instituição financeira e construtora só produzirá efeitos entre elas ( o que contraria a regra da produção de efeitos erga omnes), não podendo aquela, em razão de débitos existentes, tomar para si apartamentos/imóveis que foram vendidos para terceiros.
  
  Nesse caso, há proteção do terceiro de boa-fé e a instituição bancária será obrigada a receber seu pagamento não por meio da venda dos imóveis hipotecados, mas sim pelo pagamento realizado à construtora pelos adquirentes dos imóveis.
  
  Sistema Financeiro de Habitação. Imóveis alienados. Hipoteca pela construtora. Promissário comprador de unidade habitacional. Garantia que não o alcança.
  I - O promissário comprador de unidade habitacional pelo S.F.H. somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o financiador do empreendimento, posto que, após celebrada a promessa de compra e venda, a garantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado, nos termos do art. 22 da Lei n. 4.864/65. Precedentes. II - Embargos de divergência conhecidos, mas rejeitados. (EREsp 187940/SP, Rel. Ministro ANTÔNIO DE PÁDUA RIBEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/09/2004, DJ 29/11/2004, p. 220)
  
  HIPOTECA. Incorporação. Adquirente. Na incorporação de imóvel, é ineficaz a cláusula que institui hipoteca em favor do financiador da construtora da unidade alienada e paga por terceiro adquirente. Precedentes. Recurso não conhecido. (REsp 401252/SP, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 28/05/2002, DJ 05/08/2002, p. 352)  

• Segue link de interessante artigo crítico à Súmula n. 308 e que ressalta o contexto que lhe deu origem: "População pagará a conta da súmula do STJ sobre hipoteca", por Bruno Mattos e Silva. 

   

  https://www.conjur.com.br/2005-mai-27/populacao_pagara_conta_sumula_stj

   

  L u m u s

• Certo, S. 308 STJ, LoreDamasceno.