Gabarito: “C”.
A questão aborda temas previstos na Lei n° 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel.
A letra “a” está errada. Estabelece o art. 22 da mencionada lei que: “A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico peloqual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferênciaao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. §1° A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena (...)”.
A letra “b” está errada, pois estabelece o art. 23 dessa lei: “Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuídor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. No mesmo sentido é oart. 1.361, §2°, CC: Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor (fiduciante; alienante) possuidor direto da coisa. Já o credor (fiduciário) fica com a propriedade resolúvel (domínio) e a posse indireta do bem.
A letra “c” está certa, nos termos do art. 25: Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel. §1° No prazo de trinta dias, acontar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato. §2° À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.
A letra “d” está errada. Segundo o art. 26: “Vencida e não paga, no todo ou em parte, adívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos desteartigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. §1° Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que sevencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrançae de intimação. §2° O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. (...) §7° Decorrido o prazo de que trata o §1° sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, doimposto de transmissão inter vivose, se for o caso, do laudêmio”.
Finalmente a letra “e” está errada. Prevê o art. 27: “Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que tratao §7° do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. §1°Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes. §2° No segundo leilão,será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor dadívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais”.
Tema de grande relevância no ordenamento jurídico brasileiro, é o que trata sobre a alienação fiduciária de bens imóveis, instituto regulamentado pela Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o sistema de financiamento imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. É o que traz a presente questão. Senão vejamos:
Assinale a alternativa
CORRETA a respeito do instituto da alienação fiduciária de coisa imóvel e de suas peculiaridades.
A) Em razão do contexto de seu surgimento, a alienação fiduciária pode ser contratada somete por pessoa física, não sendo privativa das entidades que operam o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
Assevera o artigo 22, § 1o da referida lei:
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
§ 1o
A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena: (Renumerado do parágrafo único pela Lei nº 11.481, de 2007)
Assim, temos que a alienação fiduciária pode ser contratada tanto por pessoa física quanto jurídica, não sendo privativa das entidades que operam o SFI.
Assertiva incorreta.
B) Constituindo-se a propriedade fiduciária, a posse direta e indireta é mantida pelo fiduciante, resguardando-se ao fiduciário direito real sobre o imóvel.
Estabelece o artigo 23:
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.
Com a constituição da propriedade fiduciária e os desdobramentos da posse, o credor fiduciário mantém-se na qualidade de único titular do direito real (propriedade resolúvel) e possuidor indireto (posse absoluta ou própria indireta), enquanto o devedor haverá de permanecer, durante todo o período ajustado em contrato, como possuidor direto do bem móvel infungível (posse relativa ou não própria direta). Verificado de maneira cabal o adimplemento do contrato de alienação fiduciária em todos os seus termos, será adquirida a propriedade superveniente do bem móvel infungível pelo então devedor possuidor direto, tornando-se eficaz de pleno direito a sua transferência, segundo se infere do § 3º do art. 1.361 do Código Civil (SILVA, Regina Beatriz Tavares. — 8. ed. Código Civil Comentado – São Paulo : Saraiva, 2012)
Assertiva incorreta.
C) Com a integral liquidação da dívida, o fiduciário deverá fornecer o termo de quitação ao fiduciante, no prazo estabelecido legalmente, sob pena de multa.
Dispõe o a rtigo 25:
Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.
§ 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.
§ 2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.
Perceba que a alternativa trata do texto da lei, em sua literalidade.
Assertiva CORRETA.
D) Vencida a dívida, ou parte dela, será consolidada a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, independentemente de prévia notificação, promovendo-se leilão público para alienação do bem.
Prevê o artigo 26:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
Da leitura do artigo, constata-se que o fiduciante será intimado, nos termos da lei.
Assertiva incorreta.
E) Em caso de leilão público, será procedido em única hasta, não se admitindo arrematação em percentual inferior a 60% (sessenta por cento) do valor de mercado, sob pena de anulação, em razão da venda a preço vil.
Prescreve o artigo 27:
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
Assertiva incorreta.
Gabarito do Professor: C
Bibliografia:
SILVA, Regina Beatriz Tavares. — 8. ed. Código Civil Comentado – São Paulo : Saraiva, 2012