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STJ. Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Taxas condominiais. Obrigação propter rem. Penhora online. Possibilidade. Penhora do imóvel. Não obrigatoriedade. Princípio da menor onerosidade. Violação. Ausência. CPC, arts. 620 e 655.
«Na execução de dívida relativa a taxas condominiais, ainda que se trate de obrigação propter rem, a penhora não deve necessariamente recair sobre o imóvel que deu ensejo à cobrança, na hipótese em que se afigura viável a penhora online, sem que haja ofensa ao princípio da menor onerosidade ao executado. Recurso especial não provido.» (...)
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c) CORRETA
CC, art.1.345:
O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórias.
A obrigação propter rem é uma relação entre o atual proprietário e/ou possuidor do bem e o obrigação decorrente da existência da coisa. Destaque-se que a obrigação é imposta ao titular adquirente da coisa, que se obriga a adimplir com as despesas desta.
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"PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS -
LEGITIMIDADE PASSIVA - ADJUDICAÇÃO - ADQUIRENTE - RECURSO NÃO
CONHECIDO.
1 - Na linha da orientação adotada por esta Corte, o adquirente, em
adjudicação, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o
imóvel adjudicado, tendo em vista a natureza propter rem das cotas
condominiais.
2 - Recurso não conhecido. (REsp 829.312/RS, Rel. Min. JORGE
SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, DJ 26.06.2006)
"CIVIL E PROCESSUAL. IMÓVEL ADJUDICADO POR CREDORA HIPOTECÁRIA.
RESPONSABILIDADE DA ADQUIRENTE, PERANTE O CONDOMÍNIO, PELO PAGAMENTO
DE COTAS CONDOMINIAIS ATRASADAS DEIXADAS PELO MUTUÁRIO. LEI N.
4.591/64, ART. 4º§ ÚNICO, NA REDAÇÃO DADA PELA LEI N. 7.182/84.
EXEGESE. OBRIGAÇÃO 'PROPTER REM'.
I. O art. 4º, parágrafo único, da Lei n. 4.591/64, na redação dada
pela Lei n. 7.182/84, constitui norma de proteção do condomínio, de
sorte que se, porventura, a alienação ou transferência da unidade
autônoma se faz sem a prévia comprovação da quitação da dívida,
evidenciando má-fé do transmitente, e negligência ou consciente
concordância do adquirente, responde este último pelo débito, como
novo titular do imóvel, ressalvado o seu direito de regresso contra
o alienante.
II. Obrigação 'propter rem', que acompanha o imóvel. Precedentes do
STJ.
III. Recurso especial não conhecido."
(REsp n. 671.941/RJ, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA
TURMA, DJU de 22.05.2006)
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Art. 1.345 CC. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Doutrina
• Trata-se de uma obrigação propter rem (em virtude da coisa) (RT, 671/175). Ao adquirir uma unidade condominial, cabe ao comprador a responsabilidade de saldar os débitos da unidade que comprou, se existirem, uma vez que o vínculo se estabelece não com uma pessoa determinada, mas com quem quer que seja o titular daquele direito real.
Julgados
• Assim têm entendido nossos Tribunais: “Condomínio — O proprietário da unidade autônoma em cujo nome se encontra registrado o imóvel também é parte legítima para figurar no polo passivo das ações de cobrança de despesas condominiais, apesar do instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado entre ele e o atual ocupante do imóvel” (2º TACSP, Apelação sem Revisão 581.908-00/4, 3ª Câm., j. em 27-6-2000, Rel. Juíza Rosa Maria de Andrade Nery, RT, 781/288). “Condomínio — Tratando-se de ônuspropter rem que grava o próprio bem, a dívida condominial se transfere ao comprador que tem que saldá-la para manter o equilíbrio econômico-financeiro da comunidade que passou a integrar, tendo ação de regresso contra o antecessor” (2º TACSP, Apelação sem Revisão 559.700-00/3, 2ª Câm., Rel. Juiz Felipe Ferreira, j. em 8-11-1999, RT, 774/306).
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Lei 9514/97, que é a aplicável à alienação fiduciária de IMÓVEIS!
No caso de inadimplência, aplica-se o seguinte:
Art. 27, § 8º. § 8o Responde o fiduciante (sujeito que comprou o imóvel) pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiaise quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário (instituição financeira), nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
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O adquirente, em alienação fiduciária,
responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel,
ainda que anteriores à aquisição, tendo em vista a natureza propter
rem das cotas condominiais - REsp 827.085/SP, Rel. Ministro JORGE
SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 04/05/2006
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Colegas,
O titular da propriedade resolúvel não é a instituição fiduciária credora?
Entendo que a questão aborda a responsabilidade solidária do CREDOR junto ao devedor fiduciante (possuidor direto). É diferente do que vejo aqui nos comentários em que trazem exclusivamente a obrigação do devedor fiduciante, não?!
Ordinariamente, já é sabido que as despesas de condomínio são devidas pelo DEVEDOR fiduciante, mas, data vênia, não acho que seja isso o que aborda a questão.
"...recai TAMBÉM sobre o titular da propriedade ..." = CREDOR
Bons estudos.
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Acredito que a questão impute ao também ao credor a responsabilidade pelas dívidas. Mesmo que a propriedade seja resolúvel pelo implemento da condição.
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O que não se pode implementar é a responsabilidade do credor fiduciário pelo débito condominial antecipadamente, ou seja, antes de a instituição financeira fazer uso de sua garantia, como vêm entendendo alguns, ignorando os princípios e as razões de existência do instituto.
Os ônus somente podem ser imputados ao credor fiduciário se ele realmente se beneficiar dos bônus que a garantia representa.
Adriano Ferriani é professor de Direito Civil da PUC/SP.
http://www.migalhas.com.br/Civilizalhas/94,MI173726,41046-O+responsavel+pelo+debito+condominial+na+propriedade+fiduciaria
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Não parece clara a responsabilidade irrestrita do credor fiduciário por débitos condominiais, mesmo que se levando em consideração o fato de se tratar de dívida "propeter rem". Alguém poderia esclarecer melhor?
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A questão diz que a letra C é a correta, porém, esta fala que a responsabilidade recai também sobre o titular da propriedade, ainda que resolúvel, que neste caso é o credor da alienação fiduciária. Ocorre que isto não é o que diz a lei que trata sobre a alienação fiduciária, se eu bem entendi. Vejamos:
Lei 9.514, art. 27, §8º: Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
Assim, só responderia o credor da alienação fiduciária quando a posse do imóvel fosse passada para ele e não durante o prazo de alienação.
Estou correto ou fazendo confusão? kkkkkk
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(CONTINUAÇÃO)
Entretanto, a Lei 9514,art.27,§8 estabeleceu que o devedor fiduciante pagará
as despesas condominiais até a data que o credor fiduciário imitir-se na posse
(há tal consolidação da propriedade no credor fiduciário qdo o devedor
fiduciante descumpre o contrato de alienação fiduciária). Se interpretarmos
(trata-se, a propósito, de um interpretação perfeitamente passível de ser
extraída do texto) que esse dispositivo, supostamente de caráter especial,
afasta a aplicação do CC,art.1336,I, fazendo com que o devedor fiduciante seja
o exclusivo responsável pelas despesas condominiais, teríamos a
inconvenientíssima situação de o condomínio ter que suportar sozinho a
insolvência do devedor fiduciante, enquanto o credor fiduciário poderia vender
o bem, imputar o valor da venda, em caráter preferencial, nos créditos e
encargos do financiamento e devolver apenas as migalhas restantes para o
patrimônio do devedor fiduciante para só então o condomínio poder tentar reaver
alguma coisa.
Quando se fala que as despesas condominiais seguem a coisa (são propter
rem), é justamente para evitar esse inconveniente da insolvência do devedor
apontado por lei ou contrato como responsável pelo pagamento das despesas
condominiais (se não me engano, isso tb acontece na locação). Podemos, até
dizer que os dispositivos legais acima apontados indicam claramente que o
devedor fiduciante é o devedor principal enquanto estiver na posse do imóvel,
mas também temos que ressalvar que, se o devedor principal (no caso o devedor
fiduciante) não possuir bens suficientes para pagar as despesas condominiais, o
proprietário-condômino (o credor fiduciário) será chamado para pagar.
Entende-se que é o credor fiduciário que tem que
fiscalizar se o devedor fiduciante está pagando direitinho as despesas
condominiais e, caso descumpridas, tem que providenciar a consolidação da
propriedade em seu nome (do credor fiduciário), afinal foi ele que assumiu o
risco de assinar o contrato de alienação fiduciária. Não é o condomínio que
assumirá o risco no lugar do banco credor, certo?
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gabarito: C
Argumentando com o colega Na Luta:
"Lei 9.514, art. 27, §8º: Responde o fiduciante pelo
pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros
encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido
transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o
fiduciário vier a ser imitido na posse."
Entretanto:
CC "Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas
frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação
dada pela Lei nº 10.931, de 2004)"
Conforme já comentado abaixo, o credor fiduciário é o titular da propriedade
resolúvel (a qual está sujeita a se resolver em favor do devedor fiduciante se
este pagar o empréstimo tomado), portanto o credor fiduciário é o condômino,
ele sempre terá, de alguma forma, alguma responsabilidade, ainda que
subsidiária, pelas despesas condominiais.
(CONTINUA...)
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Parte superior do formulário
Letra “A" - A dívida condominial
autoriza ao credor fiduciário a reivindicar o imóvel pela resolução contratual.
Código Civil:
Art. 1.364.
Vencida a dívida, e não paga, fica o credor obrigado a vender, judicial ou
extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preço no pagamento de seu
crédito e das despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver, ao
devedor.
Art. 1.365. É
nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa
alienada em garantia, se a dívida não for paga no vencimento.
A dívida condominial não autoriza
o proprietário (credor) fiduciário a reivindicar o imóvel pela resolução
contratual. Ele é obrigado a vender a coisa a terceiros.
Incorreta letra “A".
Letra “B" - Houve a transferência
ao credor fiduciário da propriedade resolúvel e a posse indireta do imóvel, por
isso, não a obrigação condominial.
Código Civil,
art. 1.361:
§ 2o Com a constituição da propriedade
fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor
direto da coisa.
Como devedor é o fiduciante, e
possuidor direto da coisa, ele tem a obrigação condominial.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do
condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário
na convenção
Incorreta letra “B".
Letra “C" - Dívida de natureza propter
rem, cuja responsabilidade recai também sobre o titular da propriedade,
ainda que resolúvel.
Código Civil:
Art. 1.345. O
adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao
condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
"Lei
9.514, art. 27, §8º: Responde o
fiduciante pelo pagamento
dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que
recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida
para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier
a ser imitido na posse.
As dívidas de
condomínio são de natureza propter rem. Essa
forma de obrigação se estabelece na pessoa, mas está ligada à coisa, incidindo
sobre o titular do direito de propriedade.
Correta letra “C". Gabarito da
questão.
Letra “D" - O devedor fiduciário
tem a obrigação com as despesas ordinárias, ficando a cargo do credor
fiduciário as extraordinárias
Código Civil,
art. 1.361:
§ 2o Com a constituição da propriedade
fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor
direto da coisa.
Art.
1.368-B. Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário
pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da
propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido
transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos
sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos,
tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data
em que vier a ser imitido na posse direta do bem
O devedor fiduciário, possuidor direito da coisa
tem obrigação com todas as despesas em relação ao bem.
Após o credor fiduciário ser imitido na posse
direta do bem, passará a ser responsável por todas as obrigações decorrentes.
Incorreta letra “D".
Letra “E" - O devedor fiduciário não ostenta a
condição jurídica de condômino, tendo apenas a obrigação de restituir as despesas
condominiais ao credor fiduciário.
Código Civil,
art. 1.361:
§ 2o Com a constituição da propriedade
fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor
direto da coisa.
Como
possuidor direto, ostenta a condição de condômino, tendo a obrigação de arcar
com todas as despesas condominiais.
Incorreta letra "E".
Resposta : C
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Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA SOBRE DIREITOS E AÇÕES. DÍVIDA PROPTER REM. POSSIBILIDADE. DECISÃO AGRAVADA REFORMADA. Diante do fato de que a dívida oriunda do inadimplemento de cotas condominiais possui natureza jurídica propter rem, em que o próprio imóvel responde pelo débito da unidade condominial, cabível a penhora do imóvel, ainda que objeto de alienação fiduciária,
até porque o crédito condominial prefere ao crédito hipotecário.
Inteligência da Súmula nº 478 do Superior Tribunal de Justiça. AGRAVO
PROVIDO, POR DECISÃO MONOCRÁTICA. (Agravo de Instrumento Nº 70054597638,
Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege
Puricelli Pires, Julgado em 14/05/2013)
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Concordo com o cometário pertinente do (a) colega M. Braga, uma vez que a questão trata não só do caráter propter rem, mas também da responsabilidade solidária entre o credor fiduciário e o devedor fiduciante.
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Houve alteração no CC, de maneira que a alternativa C nao pode mais ser considerada correta, pois o credor fiduciário só responde pelas dividas condominiais a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)
Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)
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Pessoal, perdão pela confusão, mas não estou entendendo. O credor fiduciário (possuidor indireto), pelo gabarito, pode ser responsabilizado pelo pagamento das taxas condominiais não quitadas a contento pelo devedor fiduciante (possuidor direto)?
"1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação." (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)
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ATENÇAO para alteração legislativa recente no CC e que diz respeito ao assunto da questão:
Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)
Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)
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A responsabilidade atribuída pelo parágrafo 8 do art. 27 da Lei 9514/97 não exclui a qualidade de obrigação propter rem! Portanto, ambos são responsáveis pelas cotas condominiais. Dentre as respostas disponíveis, a letra C é a única correta!
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sobre a letra C:
Em caso de compromisso de compra e venda, a legitimidade passiva para ação de cobrança de cotas condominiais será do promitente-comprador ou do promitente vendedor? Quem deverá responder pelo pagamento?
A 2ª Seção do STJ apreciou o tema e forneceu três conclusões expostas em forma de teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. STJ. 2ª Seção. REsp 1.345.331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 8/4/2015 9 (recurso repetitivo) (Info 560).
Pelo que foi exposto na tese "c", a responsabilidade será só do PROMITENTE COMPRADOR se ficar comprovado que: i) o promissário comprador se imitiu na posse (ele já está na posse direta do bem); e ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação (o condomínio soube que houve a “venda”). Nesta hipótese, o condomínio não poderia ajuizar ação contra o promitente vendedor pelas cotas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
Em ação de cobrança de cotas condominiais proposta somente contra o promissário comprador, não é possível a penhora do imóvel que gerou a dívida - de propriedade do promissário vendedor -, admitindo-se, no entanto, a constrição dos direitos aquisitivos decorrentes do compromisso de compra e venda. STJ. 3ª Turma. REsp 1.273.313-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 3/11/2015 (Info 573).
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Gente,
Eu achei bem estranha a questão porque, de fato, a lei fala no art. 27 § 8o : "Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse".
Eu pesquisei e encontrei uma decisão deste ano do STJ (REsp 169038) eles decidiram que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do bem. Assim, o credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. Isto porque, com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).
Ou seja, caso o devedor fiduciante esteja na posse do bem, o credor fiduciário não responderá pelo pagamento dessas despesas condominiais.
Acho que esta decisão do STJ seria mais segura para adotar em provas...
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Questão desatualizada!!
ISTJ 638 (REsp 1.731.735/SP)
"A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel".