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Alternativa C, correta.
CC, Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que
tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este
não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
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letra a) Carlos Roberto Gonçalves - " O Superior Tribunal de Justiça permite a propositura de ação de adjudicação compulsória mesmo não estando registrado o compromisso de compra e venda irretratável e irrevogável. Proclama, com efeito, a Súmula 239 desse Sodalício: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”
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C -CORRETA
Ainda que o negócio jurídico de compra e venda de imóvel não se concretize em razão do inadimplemento do comprador, é devida comissão de corretagem no caso em que o corretor tenha intermediado o referido negócio jurídico, as partes interessadas tenham firmado contrato de promessa de compra e venda e o promitente comprador tenha pagado o sinal. Conforme o art. 725 do CC/2002, “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes”. A realização de um negócio jurídico de compra e venda de imóvel é um ato complexo, que se desmembra em diversas fases — incluindo, por exemplo, as fases de simples negociação, de celebração de contrato de promessa de compra e venda ou de pagamento de arras — até alcançar sua conclusão com a transmissão do imóvel, quando do registro civil do título imobiliário no respectivo Cartório de Registro, nos termos do art. 1.227 do CC/2002. Nesse contexto, somente com a análise, no caso concreto, de cada uma dessas fases, é possível aferir se a atuação do corretor foi capaz de produzir um resultado útil para a percepção da remuneração de que trata o art. 725 do CC/2002. Assim, para o efeito de tornar devida a remuneração a que faz jus o corretor, a mediação deve corresponder somente aos limites conclusivos do negócio jurídico, mediante acordo de vontade entre as partes, independentemente da execução do próprio negócio. A inadimplência das partes, após a conclusão deste, mesmo que acarrete a rescisão contratual, não repercute na pessoa do corretor. REsp 1.339.642-RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 12/3/2013.
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Adjudicação compulsória
A adjudicação compulsória é uma ação judicial destinada a promover o
registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade imobiliária
quando não vier a ser lavrada a escritura definitiva em solução de uma
promessa de compra e venda de imóvel. Quando o vendedor e o comprador de
um imóvel celebram um contrato de promessa de compra e venda, para
pagamento do preço em prestações, ambas as partes se comprometem, após
quitado o preço, a promover a lavratura da escritura definitiva. Se
qualquer das partes, seja o promitente vendedor, seja o promissário
comprador, por razões diversas, não concluir o negócio jurídico com a
lavratura da escritura definitiva, a parte interessada pode ajuizar a
ação de adjudicação compulsória com a finalidade de, mediante sentença,
obter a carta de adjudicação, que será levada, então, para o competente
registro no cartório de imóveis, independente da celebração da
escritura.
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LETRA B:
Sum 308 STJ:
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,
anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda,
não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
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STJ Súmula nº 239 - 28/06/2000 - DJ 30.08.2000
Adjudicação Compulsória - Registro do Compromisso de Compra e Venda
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
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Art. 725. CC. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
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Letra E:
Resp 941464:
DIREITO DAS COISAS. RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. IMÓVEL OBJETO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INSTRUMENTO QUE ATENDE AO REQUISITO DE
JUSTO TÍTULO E INDUZ A BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. EXECUÇÕES HIPOTECÁRIAS
AJUIZADAS PELO CREDOR EM FACE DO ANTIGO PROPRIETÁRIO. INEXISTÊNCIA
DE RESISTÊNCIA À POSSE DO AUTOR USUCAPIENTE. HIPOTECA CONSTITUÍDA
PELO VENDEDOR EM GARANTIA DO FINANCIAMENTO DA OBRA. NÃO PREVALÊNCIA
DIANTE DA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. INCIDÊNCIA, ADEMAIS,
DA SÚMULA N. 308.
1. O instrumento de promessa de compra e venda insere-se na
categoria de justo título apto a ensejar a declaração de usucapião
ordinária. Tal entendimento agarra-se no valor que o próprio
Tribunal - e, de resto, a legislação civil - está conferindo à
promessa de compra e venda. Se a jurisprudência tem conferido ao
promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel
independentemente de registro (Súmula n. 239) e, quando registrado,
o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de
direito real pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII),
nada mais lógico do que considerá-lo também como "justo título" apto
a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião.
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Letra D - Errada
O STJ reconheceu a possibilidade de resilição contratual quando o promitente
comprador não mais reúne condições econômicas para arcar com o pagamento
das parcelas avençadas, sendo estabelecidas duas premissas (i) a de
incidência, no distrato, das mesmas regras aplicáveis ao contrato, em
razão da natureza jurídica daquele instrumento e (ii) a não
correspondência do reembolso de valores ao montante integral das
parcelas adimplidas.
Para essa decisão foram considerados os seguintes precedentes: REsp
530.683/MG, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em
04/11/2003, DJ 09/02/2004; e REsp 158.036/DF, Rel. Ministro EDUARDO
RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/1998, DJ 22/03/1999.
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A) O direito à adjudicação compulsória se condiciona ao registro do
compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Súmula 239 do STJ:
O direito à adjudicação compulsória
não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de
imóveis.
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona
ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Incorreta letra “A".
B) A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro tem
eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Súmula 308:
A hipoteca firmada entre a construtora e o
agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e
venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem
eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Incorreta letra “B".
C) Ainda que o negócio jurídico de compra e venda de imóvel não se concretize
em razão do inadimplemento do comprador, é devida comissão de corretagem.
Código Civil:
Art. 725.
A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado
previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude
de arrependimento das partes.
Ainda que o negócio jurídico de compra e venda de imóvel não se
concretize em razão do inadimplemento do comprador, é devida comissão de
corretagem, uma vez que conseguiu o resultado previsto no contrato de mediação.
Correta letra “C". Gabarito da questão.
D) Não é possível a resilição do compromisso de compra e venda por
iniciativa do promitente comprador por não ter mais as condições econômicas de
suportar o pagamento das prestações.
Segundo entendimento do STJ é possível a resilição do compromisso de
compra e venda por iniciativa do promitente comprador por não ter mais as
condições econômicas de suportar o pagamento das prestações.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR. ALUGUÉIS
PELO USO DO IMÓVEL. TERMO A QUO. SÚMULA 7. 1. O entendimento firmado no âmbito
da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resilição do compromisso de
compra e venda, por parte do promitente comprador, quando se lhe afigurar
economicamente insuportável o adimplemento contratual. 2. Nesse caso, o
distrato rende ao promissário comprador o direito de restituição das parcelas
pagas, mas não na sua totalidade, sendo devida a retenção de percentual
razoável a título de indenização, entendido como tal 25% do valor pago. 3. O
acórdão entendeu que os recorridos foram constituídos em mora somente com a
notificação extrajudicial, termo a partir do qual foram fixados os aluguéis
pelo uso do imóvel, por isso tal conclusão não se desfaz sem o reexame de
provas. Incidência da Súmula 7. 4. Recurso especial parcialmente conhecido e,
na extensão, parcialmente provido. (REsp 838.516/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2011, DJe 26/05/2011) (destacamos).
Incorreta letra “D".
E) O compromisso de compra e venda não é título hábil a fundamentar usucapião
ordinária.
O compromisso de compra e venda é título hábil a fundamentar usucapião
ordinária.
DIREITO DAS
COISAS. RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO.
IMÓVEL OBJETO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INSTRUMENTO QUE ATENDE AO REQUISITO DE JUSTO TÍTULO
E INDUZ A BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. EXECUÇÕES HIPOTECÁRIAS AJUIZADAS PELO CREDOR EM
FACE DO ANTIGO PROPRIETÁRIO. INEXISTÊNCIA DE RESISTÊNCIA À POSSE DO AUTOR
USUCAPIENTE. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELO VENDEDOR EM GARANTIA DO FINANCIAMENTO DA
OBRA. NÃO PREVALÊNCIA DIANTE DA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE.
INCIDÊNCIA, ADEMAIS, DA SÚMULA N. 308.
1. O instrumento
de promessa de compra e venda insere-se na categoria de justo título apto a
ensejar a declaração de usucapião ordinária. Tal entendimento agarra-se no
valor que o próprio Tribunal - e, de resto, a legislação civil - está
conferindo à promessa de compra e venda. Se a jurisprudência tem conferido ao
promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel
independentemente de registro (Súmula n. 239) e,
quando
registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de
direito real pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), nada mais
lógico do que considerá-lo também como "justo título" apto a ensejar
a aquisição da propriedade por usucapião.
2. A própria lei
presume a boa-fé, em sendo reconhecido o justo título do possuidor, nos termos
do que dispõe o art. 1.201, parágrafo único, do Código Civil de 2002: "O
possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em
contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção".
(...)
7. Ademais,
"a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou
posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante
os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308).
8. Recurso
especial conhecido e provido. (REsp 941.464/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2012, DJe 29/06/2012)
Incorreta letra “E".
Gabarito C.
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Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
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Se não é necessário o registro no CRI da promessa de compra e venda, conf. a Súmula nº 239, como fica a questão do terceiro de boa-fé que adquire o imóvel sem saber da promessa de CV?
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Kátia, acredito que no caso de aquisição, por terceiro de boa-fé, de imóvel objeto de compromisso de compra e venda não registrado no Cartório de Registro de Imóveis, não se pode falar em direito à adjudicação compulsória pelo promitente comprador. O direito à adjudicação compulsória do contrato não registrado é obrigacional, e não real, e é justamente esse o sentido do enunciado 239 da súmula do STJ. Com o compromisso de compra e venda não registrado o promitente vendedor se vincula a transferir a propriedade do imóvel, que é uma obrigação de fazer, cujo descumprimento autoriza a adjudicação compulsória pelo promitente comprador; a sentença reconhece a existência de uma obrigação de fazer não cumprida, incidindo aí, salvo engano, o art. 501 do CPC (por ser a obrigação a emissão de uma declaração de vontade). O promitente comprador poderia responsabilizar o promitente vendedor apenas com base no descumprimento contratual, não havendo responsabilidade do terceiro adquirente.
Se o compromissso de compra e venda estivesse registrado haveria direito real do promitente comprador, na forma do art. 1225, VII, do CCB. Nesse caso, o promitente comprador teria ação petitória contra o terceiro adquirente por força do jus persequendi, tendo o imóvel para si no final, e o terceiro adquirente deveria se voltar contra o vendedor/alienante pelas regras da evicção.
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Súmula 239 STJ “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”
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(a) S. 239 STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
(b) S. 308 STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
(c) Art. 725 CC: A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. CORRETA
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Condensando todas as respostas:
A) ERRADA
Súmula 239 STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
B) ERRADA
SÚMULA 308 STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
C) CERTA
Art. 725 CC: A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. CORRETA
D) ERRADA
O STJ reconheceu a possibilidade de resilição contratual quando o promitente comprador não mais reúne condições econômicas para arcar com o pagamento das parcelas avençadas, sendo estabelecidas duas premissas (i) a de Incidência, no distrato, das mesmas regras aplicáveis ao contrato, em razão da natureza jurídica daquele instrumento e (ii) a não correspondência do reembolso de valores ao montante integral das parcelas adimplidas. Para essa decisão foram considerados os seguintes precedentes: REsp 530.683/MG, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 04/11/2003, DJ 09/02/2004; e REsp 158.036/DF, Rel. Ministro EDUARDO RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/1998, DJ 22/03/1999.
E) ERRADA
Resp 941464: DIREITO DAS COISAS. RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. IMÓVEL OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INSTRUMENTO QUE ATENDE AO REQUISITO DE JUSTO TÍTULO E INDUZ A BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. EXECUÇÕES HIPOTECÁRIAS AJUIZADAS PELO CREDOR EM FACE DO ANTIGO PROPRIETÁRIO. INEXISTÊNCIA DE RESISTÊNCIA À POSSE DO AUTOR USUCAPIENTE. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELO VENDEDOR EM GARANTIA DO FINANCIAMENTO DA OBRA. NÃO PREVALÊNCIA DIANTE DA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. INCIDÊNCIA, ADEMAIS, DA SÚMULA N. 308. 1. O instrumento de promessa de compra e venda insere-se na categoria de justo título apto a ensejar a declaração de usucapião ordinária. Tal entendimento agarra-se no valor que o próprio Tribunal - e, de resto, a legislação civil - está conferindo à promessa de compra e venda. Se a jurisprudência tem conferido ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (Súmula n. 239) e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de direito real pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), nada mais lógico do que considerá-lo também como "justo título" apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião.