-
Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, é abusiva a cláusula contratual que determine, no caso de resolução, a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, independentemente de qual das partes tenha dado causa ao fim do negócio. De fato, a despeito da inexistência literal de dispositivo que imponha a devolução imediata do que é devido pelo promitente vendedor de imóvel, inegável que o CDC optou por fórmulas abertas para a nunciação das chamadas “práticas abusivas” e “cláusulas abusivas”, lançando mão de um rol meramente exemplificativo para descrevê-las (arts. 39 e 51). Nessa linha, a jurisprudência do STJ vem proclamando serem abusivas situações como a ora em análise, por ofensa ao art. 51, II e IV, do CDC, haja vista que poderá o promitente vendedor, uma vez mais, revender o imóvel a terceiros e, a um só tempo, auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do imóvel, como normalmente acontece. Se bem analisada, a referida cláusula parece abusiva mesmo no âmbito do direito comum, porquanto, desde o CC/1916 – que foi reafirmado pelo CC/2002 –, são ilícitas as cláusulas puramente potestativas, assim entendidas aquelas que sujeitam a pactuação “ao puro arbítrio de uma das partes” (art. 115 do CC/1916 e art. 122 do CC/2002). Ademais, em hipóteses como esta, revela-se evidente potestatividade, o que é considerado abusivo tanto pelo art. 51, IX, do CDC quanto pelo art. 122 do CC/2002. A questão relativa à culpa pelo desfazimento da pactuação resolve-se na calibragem do valor a ser restituído ao comprador, não pela forma ou prazo de devolução. Tese firmada para fins do art. 543-C do CPC: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Precedentes citados: AgRg no Ag 866.542-SC, Terceira Turma, DJe 11/12/2012; REsp 633.793-SC, Terceira Turma, DJ 27/6/2005; e AgRg no REsp 997.956-SC, Quarta Turma, DJe 02/8/2012. REsp 1.300.418-SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2013.
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STJ, Súmula 479: "As instituições financeiras respondem objetivamente pelos danos gerados por fortuito interno relativo a fraudes e delitos praticados por terceiros no âmbito de operações bancárias."
CDC, Art. 53.
Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento
em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia,
consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a
perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do
inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do
produto alienado.
§ 1° (Vetado) .
§ 2º
Nos contratos do sistema de consórcio de produtos duráveis, a
compensação ou a restituição das parcelas quitadas, na forma deste
artigo, terá descontada, além da vantagem econômica auferida com a
fruição, os prejuízos que o desistente ou inadimplente causar ao grupo.
CDC, Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
XVI - possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias
RECURSO ESPECIAL Nº 1.300.418 - SC (2012⁄0000392-9)
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE
COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO.
MOMENTO.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em
contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a
cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos
somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa
de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor⁄construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento.
2. Recurso especial não provido.
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Gabarito Oficial: Letra D.
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Letra D) Há também a súmula 2 do TJSP.
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D) Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
STJ. 2ª Seção. Aprovada em 26/8/2015, DJe 31/8/2015 (Info 567).
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"Invalidade da cláusula que estabelece a perda das benfeitorias, sem direito a indenização, em caso de rescisão de contrato, em virtude de mora no pagamento do preço" ((RESP 199100126985, Min. Eduardo Ribeiro, STJ, 3ª T., DJ 04.05.92)
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Súmula 543, STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
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LETRA D
ENUNCIADO 533 DO STJ
DIREITO DO CONSUMIDOR. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECURSO REPETITIVO (ART. 543-C DO CPC E RES. 8/2008-STJ). Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, é abusiva a cláusula contratual que determine, no caso de resolução, a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, independentemente de qual das partes tenha dado causa ao fim do negócio.
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CDC:
Das Cláusulas Abusivas
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;
II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;
III - transfiram responsabilidades a terceiros;
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
V - (Vetado);
VI - estabeleçam inversão do ônus da prova em prejuízo do consumidor;
VII - determinem a utilização compulsória de arbitragem;
VIII - imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor;
IX - deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor;
X - permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação do preço de maneira unilateral;
XI - autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor;
XII - obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor;
XIII - autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração;
XIV - infrinjam ou possibilitem a violação de normas ambientais;
XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;
XVI - possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias.
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A questão trata da proteção contratual do
consumidor.
A) As
instituições financeiras respondem somente se agirem com culpa pelos danos
gerados por fortuito interno relativo a fraudes e delitos praticados por
terceiros no âmbito de operações bancárias.
Súmula 479 do STJ - As instituições financeiras respondem
objetivamente pelos danos gerados por fortuito
interno relativo a fraudes e delitos praticados por terceiros no âmbito
de operações bancárias.
As instituições financeiras respondem objetivamente, ou seja, independentemente
de culpa pelos danos gerados por fortuito interno relativo a fraudes e delitos
praticados por terceiros no âmbito de operações bancárias.
Incorreta
letra “A”.
B) O
consorciado inadimplente que desiste de participar do grupo de consórcio não
tem direito à restituição do que pagou, justamente por não ter cumprido sua
parte no contrato.
Código de Defesa do Consumidor:
Art. 53. Nos
contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em
prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se
nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das
prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear
a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
§ 2º Nos contratos do sistema de
consórcio de produtos duráveis, a compensação ou a restituição das parcelas
quitadas, na forma deste artigo, terá descontada, além da vantagem econômica
auferida com a fruição, os prejuízos que o desistente ou inadimplente causar ao
grupo.
O
consorciado inadimplente que desiste de participar do grupo de consórcio tem
direito à restituição do que pagou, sendo descontada a vantagem econômica
auferida com a fruição e os prejuízos que causou ao grupo.
Incorreta
letra “B”.
C) É válida, em atenção ao princípio da autonomia
da vontade, cláusula que estabelece a perda das benfeitorias, sem direito a
indenização, em caso de rescisão do contrato, em virtude de mora no pagamento
do preço.
Art. 51. São nulas de
pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento
de produtos e serviços que:
XVI - possibilitem a renúncia do direito de
indenização por benfeitorias necessárias.
É nula a cláusula que estabelece a perda das
benfeitorias, sem direito a indenização, em caso de rescisão do contrato, em
virtude de mora no pagamento do preço.
Incorreta letra “C”.
D) Em contratos submetidos ao Código de Defesa do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos
valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese
de resolução do contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel, por culpa
de quaisquer contratantes.
Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa
do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento.
Em
contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula
contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término
da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução do contrato de promessa
de compra e venda de bem imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.
Correta letra “D”. Gabarito da questão.
Resposta:
D
Gabarito do Professor letra D.
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Algumas complementações acerca do art. 51 do CDC que trata das cláusulas abusivas:
=>O rol do 51 não é taxativo, ou seja, é exemplificativo (numerus apertus);
=>A nulidade das cláusulas abusivas tanto poderá ocorrer nos contratos de adesão como nos contratos de comum acordo, uma vez que a norma abrange toda e qualquer relação de consumo. A sentença que decreta a nulidade é desconstitutiva (ou constitutiva negativa) e produz efeitos ex tunc, retroagindo à data da celebração do contrato;
=>A nulidade das cláusulas abusivas independe da demonstração da má-fé do fornecedor;
=>As nulidades das cláusulas poderão ser declaradas de ofício, mas há exceção:
*****Súmula 381, STJ: "Nos contratos bancários, é vedado ao julgador conhecer, de ofício, da abusividade das cláusulas".*****
=> Cláusulas abusivas -> nulas de pleno direito.
FONTE: CDC - LEONARDO GARCIA