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Adendo: O direito de renovação do imóvel sublocado totalmente só poderá ser exercido pelo sublocatário. Para sublocação parcial, tanto o locatário como o sublocatário poderão propor a reivindicatória, conforme:
Art. 71. Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
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"A" Incorreta. Por quê?
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO. SUBLOCAÇÃO TOTAL AO REVENDEDOR VAREJISTA. ILEGITIMIDADE ATIVA. IMPOSSIBILIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULA 5/STJ. INVIABILIDADE DE REEXAME DE MATÉRIA PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM O ENTENDIMENTO PRECONIZADO POR ESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. O Tribunal a quo consigna que a recorrente é parte ilegítima para propor a ação renovatória de locação, pois houve a sublocação total do bem em discussão. A reforma do acórdão, neste aspecto, demandaria interpretação de cláusula contratual e revolvimento do contexto fático-probatório, providências vedadas pelas Súmulas 5/STJ e 7/STJ.
2. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a distribuidora de petróleo não possui legitimidade ativa para propor ação de renovação do contrato de aluguel, nos termos do art. 51, § 1º, da Lei n. 8.245/91, quando subloca totalmente o imóvel ao revendedor varejista. Precedentes.
3. Agravo regimental não provido.
(AgRg no AREsp 496.098/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2015, DJe 10/03/2015)
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c) Em se tratando de contestação a ação renovatória de aluguel, ao proprietário é permitido alegar ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores, devendo juntar prova documental da referida proposta por este subscrita e por duas testemunhas, não havendo vedação legal ao fato de o terceiro ser do mesmo ramo de exploração do locatário. ERRADA
Art. 72, §2º da Lei 8.245/91 - "No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta de terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatario. Nessa hipotese, o locatário poderá, em replica, aceitar as condições para obter a renovação pretendida."
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B- EMENTA. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇAO E PROCESSO CIVIL. EXECUÇAO JUDICIAL. PRESCRIÇAO. INOCORRÊNCIA. PRAZO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DO TÍTULO QUE AMPARA A EXECUÇAO. MAIS DA METADE DO LAPSO TEMPORAL TRANSCORRIDO ANTES DA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO. OBSERVÂNCIA DO PRAZO PREVISTO NO CÓDIGO CIVIL DE 1916. AÇAO RENOVATÓRIA. DECLARAÇAO DO FIADOR DANDO ANUÊNCIA À PRORROGAÇAO DO PACTO LOCATÍCIO. LEGITIMIDADE PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DA EXECUÇAO DA SENTENÇA PROFERIDA NA RENOVATÓRIA. PRECEDENTES. AGRAVO IMPROVIDO.1. É inaplicável o Enunciado 182 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça quando o agravo de instrumento infirma precisamente todos os fundamentos que ampararam a decisão que não admitiu, na origem, o recurso especial.2. Embora o acórdão recorrido não tenha mencionado expressamente os preceitos legais tidos como violados nas razões do recurso especial, houve apreciação da questão federal pelo Tribunal a quo , de modo que restou satisfeito o requisito do prequestionamento.3. Os agravantes não expuseram fundamentos suficientes capazes de demonstrar as razões pelas quais a insurgência deve ser acolhida, limitando-se a expor genericamente sua irresignação, fazendo incidir, por analogia, a Súmula 284/STF.4. Na execução de título judicial, o termo inicial do lapso prescricional é o dia seguinte à data do trânsito em julgado do decisum que irá amparar a pretensão executória.5. Se na data da vigência do novo Código Civil, já havia transcorrido mais da metade do lapso, o prazo prescricional terá como base o disposto no Código Civil de 1916, nos termos do art. 2.028 do novo Código Civil.6. Na ação renovatória de aluguel, é desnecessária a citação do fiador quando é apresentada declaração desse conjuntamente com a petição inicial da ação renovatória, em que o garante assume os encargos do contrato que se pretende renovar.7. Agravo regimental improvido. AgRg no AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1.017.282 - RJ (2008/0037216-0)
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D- Empresa pública federal que realize contrato de locação comercial de imóvel de sua propriedade não pode escusar-se de renovar o contrato na hipótese em que o locatário tenha cumprido todos os requisitos exigidos pela Lei de Locações (Lei 8.245/1991) para garantir o direito à renovação. Inicialmente, vale ressaltar que somente as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas não se submetem às normas da Lei de locações, conforme previsto no art. 1º, parágrafo único, "a", 1, desse diploma legal. Nos termos do Decreto-lei 200/1967 e do art. 173, § 1º, da CF, as empresas públicas são dotadas de personalidade jurídica de direito privado e, ressalvadas as hipóteses constitucionais, sujeitam-se ao regime jurídico próprio das empresas privadas, inclusive nas relações jurídicas contratuais que venham a manter. Nesse contexto, na hipótese em que empresa pública realize contrato de locação comercial de imóvel de sua propriedade, sendo o imóvel locado bem de natureza privada - por ser de titularidade de empresa pública que se sujeita ao regime jurídico de direito privado -, o contrato locatício firmado também é de natureza privada, e não administrativa, submetendo-se à Lei de Locações. Assim sendo, tendo o locatário obedecido a todos os requisitos exigidos na referida lei para garantir o direito à renovação do contrato, não é possível à locadora escusar-se da renovação. Nesse aspecto, ensina a doutrina que "As locações são contratos de direito privado, figure a administração como locadora ou locatária. Neste último caso, não há norma na disciplina locatícia que retire do locador seus poderes legais. Naquele outro também não se pode descaracterizar o contrato de natureza privada, se foi este o tipo de pacto eleito pela administração, até porque, se ela o desejasse, firmaria contrato administrativo de concessão de uso". REsp 1.224.007-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 24/4/2014.
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* QUESTÃO ABSURDA! * - Resposta E (fundamentação)
Fizeram uma prova em 2014 e pegaram um julgado de 2002. O candidato estuda os informativos dos últimos anos, mas pegar um julgado com mais de dez anos é brincadeira!
PROCESSO CIVIL - RECURSO ESPECIAL - LOCAÇÃO - AÇÃO REVISIONAL E AÇÃO RENOVATÓRIA - INEXISTÊNCIA DE CONTINÊNCIA - OCORRÊNCIA DE CONEXÃO (ART. 103, DO CPC)- COMPETÊNCIA ABSOLUTA - PREVENÇÃO DO JUÍZO, EM TESE, CORRETAMENTE DECRETADA - ESTÁGIOS PROCESSUAIS DIVERSOS - DESNECESSIDADE DA REUNIÃO DOS FEITOS - DISSÍDIO PRETORIANO NÃO COMPROVADO.(...)
3 - Não se discute, na via processual da renovatória, apenas o quantum, como na revisional, mas sim o iuris locato. Desta forma, inaplicável, à espécie, a ocorrência de continência entre as Ações Renovatória e Revisional. Certo é que as partes são as mesmas e a causa de pedir remota, também (contrato de locação). Contudo, isto leva à hipótese de conexão e não continência. Isto porque, os objetos são distintos e não há elementos da causa menor que se fazem, da mesma forma, presentes na maior. Evidencia-se, claramente, uma diversidade no fim almejado no pedido (objeto) de cada ação.(...)
(STJ - REsp: 305835 RJ 2001/0022627-2, Relator: Ministro JORGE SCARTEZZINI, Data de Julgamento: 03/10/2002, T5 - QUINTA TURMA, Data de Publicação: DJ 11.11.2002 p. 245
RSTJ vol. 166 p. 486
RT vol. 811 p. 196)
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correta: E
a) à sublocadora caberia a legitimidade para propor a ação
b) tem que juntar a concordância do fiador para a renovação (se houver perda de garantia não haverá renovaçao compulsória)
c) art. 72 da Lei 8.245/1991- o ramo a ser explorado não pode ser o mesmo do locatário
d) art. 1º da Lei 8.245/1991- o contrato é regido pelo CC não por essa lei especial (L 8.245/1991)
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Grafei em vermelho os termos que tornam o itens errados
A) Incorreta: Uma distribuidora de petróleo que, legalmente impedida de comercializar diretamente seus produtos, subloque totalmente o imóvel de que seja locatária a um revendedor varejista, tem legitimidade, segundo a jurisprudência do STJ, para propor ação renovatória da locação.
Obs.: A legitimidade é da sublocatário. Vide jurisprudência: "2. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a distribuidora de petróleo não possui legitimidade ativa para propor ação de renovação do contrato de aluguel, nos termos do art. 51, § 1º, da Lei n. 8.245/91, quando subloca totalmente o imóvel ao revendedor varejista. Precedentes." (AgRg no AREsp 496.098/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2015, DJe 10/03/2015). Pensa comigo: se é a sublocatária é quem pode ser despejada, é dela o interesse de ingressar com a ação renovatória.
B) Incorreta: Em se tratando de ação renovatória de aluguel, é necessária a citação do fiador caso este tenha apresentado declaração pública com a petição inicial da ação renovatória, garantindo assumir os encargos do contrato que se pretende renovar.
Obs.:Jurisprudência: 6. Na ação renovatória de aluguel, é desnecessária a citação do fiador quando é apresentada declaração desse conjuntamente com a petição inicial da ação renovatória, em que o garante assume os encargos do contrato que se pretende renovar.7. Agravo regimental improvido. AgRg no AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1.017.282 - RJ (2008/0037216-0). É uma questão óbvia. Se o locatário já ingressa com a ação renovatória e o fiador já se manifesta asseverando que se f..., digo continuar como fiador, não há razão para citá-lo a fim de que ele se manifeste sobre a fiança.
C) Incorreta: Em se tratando de contestação a ação renovatória de aluguel, ao proprietário é permitido alegar ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores, devendo juntar prova documental da referida proposta por este subscrita e por duas testemunhas, não havendo vedação legal ao fato de o terceiro ser do mesmo ramo de exploração do locatário.
Obs.: Art. 72, §2º da Lei 8.245/91 - "No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta de terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatario.
D) Incorreta: Contrato de locação empresarial celebrado com autarquia, na condição de locadora, é regido pela Lei n.º 8.245/1991, que trata das locações de imóveis urbanos, com a possibilidade de previsão de cláusulas exorbitantes, conforme a Lei n.º 8.666/1993. Obs.: A Lei 8.666/1993 rege as locação de bens das pessoas jurídicas de direito público:
E) Correta: A ação renovatória busca assegurar não apenas os valores praticados segundo o contrato de locação celebrado entre as partes, mas também a juris locato e o direito de inerência.
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Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta Lei;
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do artigo 52).”
Diz o artigo 52, I e II, referido no artigo 72, IV:
[“Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.]
§ 1o No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.
§ 2o No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por 2 testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.
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PROCESSO CIVIL - RECURSO ESPECIAL - LOCAÇÃO - AÇÃO REVISIONAL E AÇÃO RENOVATÓRIA - INEXISTÊNCIA DE CONTINÊNCIA - OCORRÊNCIA DE CONEXÃO (ART. 103, DO CPC)- COMPETÊNCIA ABSOLUTA - PREVENÇÃO DO JUÍZO, EM TESE, CORRETAMENTE DECRETADA - ESTÁGIOS PROCESSUAIS DIVERSOS - DESNECESSIDADE DA REUNIÃO DOS FEITOS - DISSÍDIO PRETORIANO NÃO COMPROVADO.(...)
3 - Não se discute, na via processual da renovatória, apenas o quantum, como na revisional, mas sim o iuris locato. Desta forma, inaplicável, à espécie, a ocorrência de continência entre as Ações Renovatória e Revisional. Certo é que as partes são as mesmas e a causa de pedir remota, também (contrato de locação). Contudo, isto leva à hipótese de conexão e não continência. Isto porque, os objetos são distintos e não há elementos da causa menor que se fazem, da mesma forma, presentes na maior. Evidencia-se, claramente, uma diversidade no fim almejado no pedido (objeto) de cada ação.(...)
(STJ - REsp: 305835 RJ 2001/0022627-2, Relator: Ministro JORGE SCARTEZZINI, Data de Julgamento: 03/10/2002, T5 - QUINTA TURMA, Data de Publicação: DJ 11.11.2002 p. 245
ACAO RENOVATORIA - NAO SE DISCUTE APENAS O QUANTUM (REVISIONAL) MAS TAMBEM O IURIS LOCATO
(ASSIM, NAO É CABIVEL CONTINENCIA ENTRE AS ACOES)
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PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO. SUBLOCAÇÃO TOTAL AO REVENDEDOR VAREJISTA. ILEGITIMIDADE ATIVA. IMPOSSIBILIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULA 5/STJ. INVIABILIDADE DE REEXAME DE MATÉRIA PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM O ENTENDIMENTO PRECONIZADO POR ESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. O Tribunal a quo consigna que a recorrente é parte ilegítima para propor a ação renovatória de locação, pois houve a sublocação total do bem em discussão. A reforma do acórdão, neste aspecto, demandaria interpretação de cláusula contratual e revolvimento do contexto fático-probatório, providências vedadas pelas Súmulas 5/STJ e 7/STJ.
2. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a distribuidora de petróleo não possui legitimidade ativa para propor ação de renovação do contrato de aluguel, nos termos do art. 51, § 1º, da Lei n. 8.245/91, quando subloca totalmente o imóvel ao revendedor varejista. Precedentes.
3. Agravo regimental não provido.
(AgRg no AREsp 496.098/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2015, DJe 10/03/2015)
-- ASSIM, à sublocadora caberia a legitimidade para propor a ação
QUANDO HA SUBLOCACAO, A LETGIMIDADE PARA PROPOR ACAO RENOVATORIA É SOMENTE DO SUBLOCATARIO