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Gabarito: “A”.
A
majoração na contribuição condominial por ter um condômino duas vagas de
garagem (enquanto a maioria dos condôminos só possui uma) é admissível. No
entanto não pode haver essa majoração baseado no fato de que uma reforma
realizada valorizou mais uma das unidades. Isso porque a contribuição deve ser
proporcional à fração ideal atribuída a cada unidade. Estabelece o art. 1.315, CC: O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de
conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. Parágrafo
único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
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Complementando o comentário do colega Lauro, o caso da questão em comento é de condomínio edilício, e não condomínio geral. Com efeito, o artigo a ser utilizado para resolução do problema proposto é o 1.336, I, do CC:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Bons estudos!
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Só fazendo um adendo (e isso responde porque as letras "C" e "E" estão erradas):
A convenção já seria inválida pelo simples fato da deliberação dos condôminos ter se dado por maioria absoluta e não maioria qualificada (2/3) como exigido pelo artigo 1.334, I interpretado em conjunto com o artigo 1.351 do Código Civil:
"Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
(...)"
"Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)"
Assim sendo, para alterar aspectos relativos à contribuição, deve ser observado esse quórum, o que não ocorreu no caso em tela, sendo a deliberação INVÁLIDA.
Tirando isso, errei a questão porque não me atentei para a diferença entre "área de cada unidade" (letra d) e "fração ideal" (letra a - correta). Então, para ajudar, segue o conceito de fração ideal previsto no artigo 1331, § 3º do CC:
"§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio."
Portanto, se uma unidade autônoma tem maior extensão, sua fração ideal será proporcionalmente maior (porque esta consiste na soma da propriedade exclusiva e das outras partes comuns). A regra prevista no CC é a de que a contribuição às despesas do condomínio se dê proporcionalmente a essa fração (conforme o artigo 1336, I, CC).
Portanto, a assertiva "d", ao considerar que a contribuição deveria ser proporcional à área de cada unidade, como regra, não está correta. Contudo, não podemos esquecer que a convenção de condomínio pode prever que a contribuição se dê dessa maneira, desde que observada a aceitação da maioria de 2/3 dos condôminos.
Espero ter ajudado!
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Em Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio Edifício Parque das Aves, e para a qual todos os condôminos foram convocados, por maioria absoluta de votos foi deliberada a cobrança de uma contribuição mais alta dos condôminos em cujas unidades haviam sido realizadas reformas que as valorizaram e cujos proprietários ocupam as duas vagas de garagem pertencentes a cada apartamento, enquanto a maioria dos moradores só ocupava uma delas.
Todos os condôminos têm duas vagas de garagem cada um. Os que fizeram a reforma, segundo a questão, usam duas; os outros usam apenas uma das duas que possuem.
Dessa forma, todos os condôminos têm partes iguais, sejam unidades individualizadas, sejam suas frações ideais. Isso invalida a determinação da Assembleia, considerado o disposto no art. 1.315 do CC.
Não é possível aumentar o valor do condomínio em razão de reforma de unidade individual, ou porque uns usam suas duas vagas de garagem e outros usam apenas uma de suas duas vagas.
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Poxa Letra Lei...errei a questão por interpretar justamente da mesma forma que vc! se a questão diz "enquanto a maioria dos moradores só ocupava uma delas" é porque existe uma outra, caso contrario teria que ser assim: enquanto a maioria dos moradores tinham apenas uma vaga...
Que Deus nos ajude....
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Mas, Jenifer, justamente interpretando assim (que todos têm duas vagas, ainda que alguns só usem uma), é que se percebe o vício na decisão da Assembleia. Pois, se todos têm a mesma fração ideal (sua unidade mais duas garagens, independente de uso), não há motivo para que se aumente a contribuição tão somente de alguns.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
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Letra A
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na
proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou
divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
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- Complementando os comentários dos colegas. A resposta de fato é a letra "a" Art. 1.334, I CC. A justificativa do erro das outras questões é que a majoração do condomínio com base na quota proporcional é inválida, pois foi realizada através de ASSEMBLÉIA. Só quem pode discutir a quota proporcional de cada condômino é a CONVENÇÃO, e não a Assembleia, conforme art. 1.334. Perceba que a questão começa dizendo que "em Assembleia Geral..."
- A assembleia geral pode fixar taxa extra, aumentar o valor
do condomínio. Em assembleia geral não é possível estipular diferença de
pagamento de condomínio (proporcionalidade de condomínio).
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das
que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota
proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos
para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação
e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou
possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou
por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste
artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os
cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
- Letra b errada. Não deve ser igual, mas sim proporcional a
fração ideal de cada um.
- Letra c errada. Não é válida, mas sim inválida, pois
assembleia não pode regular isso. quem regula a quota proporcional é a CONVENÇÃO.
- letra d errada. Não deve ser proporcional à área de cada
unidade, mas sim à fração ideal atribuída a cada unidade.
- letra e errada. Não poderia ter sido deliberado em
assembleia. quem regula a quota proporcional é a CONVENÇÃO.
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Leandro, obrigada pelo comentario, mto bem elaborado por sinal!!
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A Convenção de Condimínio, está prevista no artigo 1.334 do Código Civil. Trata-se de verdadeira constituição de condomínio, uma vez que sua natureza é estatuária, não vinculando apenas os condôminos subsritores delas, mas também terceiros(ex.: terceiro adquirente)
Segundo o C.C., em seu artigo 1333 §Ú, a convenção do Condominio deve ser registrada em cartório, mas a Súmula 260 do STJ, dispõe que "a convenção do condomínio, regularmente aprovada, com ou sem registro, é eficaz entre as partes".
Portanto, o pagamento da taxa há de ser proporcional à fraçao ideal de cada um.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
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A questão quer o conhecimento sobre condomínio edilício.
Código Civil:
Código Civil:
Art. 1.334.
Além das cláusulas referidas no art. 1.332
e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção
determinará:
I
- a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos
para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
Art.
1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio
na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na
convenção;
A) inválida, porque, salvo
disposição em contrário na convenção, a contribuição para as despesas do
condomínio deve ser proporcional à fração ideal atribuída a cada unidade.
Essa deliberação é inválida, pois
a contribuição para as despesas do condomínio deve ser proporcional à fração
ideal atribuída a cada unidade, salvo disposição em contrário na convenção.
Correta letra “A”. Gabarito da
questão.
B) inválida, porque, em um condomínio, deve ser igual a contribuição dos
condôminos, independentemente do valor da unidade autônoma.
Essa deliberação é inválida,
porque, em um condomínio, a contribuição dos condôminos para as despesas deve
ser proporcional à fração ideal atribuída a cada unidade, salvo disposição
em contrário na convenção.
Incorreta letra “B”.
C) válida, porque a decisão foi tomada em assembleia geral extraordinária, por
maioria absoluta, atendendo à disposição legal que rege a matéria concernente à
cobrança de despesas condominiais.
Essa deliberação é inválida,
pois a contribuição para as despesas do condomínio é matéria tratada na convenção
e não em assembleia.
Incorreta letra “C”.
D) inválida, porque salvo disposição em contrário da convenção, a contribuição
para as despesas do condomínio deve ser proporcional à área de cada unidade
Essa deliberação é inválida, porque
salvo disposição em contrário da convenção, a contribuição para as despesas do
condomínio deve ser proporcional à fração ideal atribuída a cada unidade.
Incorreta letra “D”.
E) válida, porque as decisões tomadas em assembleia regularmente convocada
sempre obrigam a todos os condôminos.
Essa deliberação é inválida, pois a contribuição para as despesas do condomínio
é regulamentada pela convenção, e não por assembleia.
Incorreta letra “E”.
Resposta: A
Gabarito
do Professor letra A.
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Com todo o respeito, discordo do comentário do colega Leandro.
Não existe essa comparação entre "convenção" e "assembleia". Convenção é instrumento/documento e ele é elaborado a partir de uma assembleia em que 2/3 dos titulares das frações ideais concordem com seu texto (art. 1333 CC).
Já a assembleia é a reunião de condôminos.
Portanto, não existe amparo lógico-jurídico para se dizer que a assembleia não pode alterar "x" coisa porque isso seria uma "atribuição da convenção". A convenção não faz nada porque ela é um simples documento. Assim, se em outra assembleia for obtido novamente o quorum de 2/3 a convenção pode sim ser alterada para determinar nova proporcionalidade nas cotas de condomínio.
A modificação, no caso da questão, é ilícita porque o fato de alguns condôminos não utilizarem a 2a vaga de garagem em NADA modifica suas frações ideiais (regra geral para a repartição das despesas). Além disso, o quórum NÃO foi de 2/3 como impõe o art. 1351.
Bons estudos!
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Convenção = cota proporcional
Assembleia = cota ideal
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LAURO A questão diz que TODOS os condominos possuem 2 vagas, mas a maioria utiliza apenas uma. Então a cobrança é tambem invalida neste aspecto, pois o fato de usar ou não as vagas, ou até mesmo a unidade autonoma não muda a quantidade da fração. Na primeira leitura eu também entendi que alguns condominos possuiam 2 vagas e outros 1, mas lendo mais atentamente percebi que falava somente do uso das 2 vagas disponiveis a todos, vejamos:
"ocupam as duas vagas de garagem pertencentes a cada apartamento, enquanto a maioria dos moradores só ocupava uma delas".
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Despesas do condomino:
Na Proporção, Da sua fração, Salvo convenção.
Na Proporção, Da sua fração, Salvo convenção.
Na Proporção, Da sua fração, Salvo convenção.
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Condomínio Edilício
1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
§ 2 O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3 A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
- Súmula 260 STJ - A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.
1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - Sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - O regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II - Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
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GABARITO LETRA A
LEI Nº 10406/2002 (INSTITUI O CÓDIGO CIVIL)
ARTIGO 1334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
ARTIGO 1336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.