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Art. 52 da lei 8245/9, p. 1.
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Artigo 52 da Lei nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se :I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente Parágrafo 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences. Parágrafo 2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
Portanto a letra D é a correta: d)é cabível se motivada pela utilização do imóvel para instalação de estabelecimento empresarial do locador, em ramo de atividade distinto do locatário.
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a) ERRADA. É certo que existe o direito de inerência ao ponto, devido aos investimentos feitos por aquele que exerce atividade comercial naquele local. Entretanto, o pedido de retomada do imóvel não pode ser feito de maneira arbitrária. Desse modo, o legislador pontuou às hipóteses em que o locatário terá direito a renovação do contrato. Prazo mínimo de 5 anos. E desde que o locatário esteja explorando o mesmo ramo de atividade há pelo menos 3 anos. Entretanto, a alternativa não traz o prazo adequado que segundo o art. 51 da Lei 8.245/1991, inc. II seria prazo mínimo de 5 anos (60 meses). Vejamos: Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
b) ERRADA. O erro da questão é colocar como dependência para renovação a previsão expressa por meio de instrumento contratual. Ao revés, foi o próprio legislador que pontuou os casos em que é cabível a renovação para locação empresarial. Lei 8.245/1991 Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
c) ERRADA. A lei dispõe ser o prazo determinado. Lei 8.245/1991 Art. 51. I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado.
d) GABARITO. O art. 52 da Lei 8.245/1991 proíbe o exercício em ramo idêntico. Entretanto, nada obsta o exercício de atividade distinta do locatário. “Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.”
e) ERRADA. Não há essa previsão de notificação do poder público. O Poder Público obrigará o locador a fazer as reformas, não o locatário. Sabendo dessas reformas substanciais que devem ser feitas por meio do LOCADOR, o locatário ficará sem a prerrogativa do direito de inerência. Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
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Contudo, há hipóteses em que o locador pode se opor a esta renovação compulsória do contrato de locação, quando então, tem-se a denominada exceção de retomada. Veja-se que o termo "exceção" é adotado na sua acepção processual, como sinônimo de defesa.
Desta forma, poderá o locador se opor à renovação compulsória nas hipóteses previstas nos art. 52 e 72 da referida lei, sendo estas:
a) realização de obra por determinação do Poder Público, desde que importem mudança radical no imóvel;
b) realização de obra para modificação que aumente o valor do negócio ou propriedade;
c) utilização do imóvel para uso próprio ou transferência de fundo de comércio já existente há mais de um ano, quando o detentor do capital social seja o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Nesta hipótese é vedado o uso para o mesmo ramo do locatário, salvo se a locação envolver o arrendamento do próprio estabelecimento empresarial;
d) insuficiência da proposta apresentada pelo locatário;
e) existência de melhor proposta de terceiro.
Abraços
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GABARITO LETRA D
LEI Nº 8245/1991 (DISPÕE SOBRE AS LOCAÇÕES DOS IMÓVEIS URBANOS E OS PROCEDIMENTOS A ELAS PERTINENTES)
ARTIGO 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.