Gabarito B;
Art 156 - CF88 - II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis (1), por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis (2), exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição (3);
Explicando o meu entendimento sobre a questão...
1º) Conforme o CC, o mútuo é um "empréstimo", portanto não há fato gerador do ITBI nessa operação;
2º) Compra e venda de imóvel com o valor que pegou através do mútuo. Aqui há aquisição e venda do imóvel e esta operação dará ensejo a "transmissão" que é fato gerador do ITBI;
3º) Conforme CC: Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. Aqui temos uma "garantia" e por isso leva-se em consideração a exceção prevista no inciso acima.
Portanto, aqui, só na compra e venda do imóvel teremos o ITBI.
Bons estudos! ;)
A alienação fiduciária também pode ser de bem imóvel, o ITBI não vai incidir por força legislativa:
Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:
II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;