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Na hipótese, tratando-se de loteamento urbano, há
previsão legal específica a respeito, contida no art. 34 da Lei nº 6.766/79:
“Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias
necessárias e úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas,
sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário”.
Cristiano Chaves de Farias[1] ao
tratar o tema específico “as benfeitorias e a posse derivada de relações
contratuais”, in Direitos Reais, assim, explica a questão debatida: “no
compromisso de compra e venda regulado pela lei nº 6.766/79, envolvendo a
aquisição de loteamento, o art. 34 aduz que em caso de resolução do contrato
face ao inadimplemento por parte do promitente comprador, será ele indenizado
pelas benfeitorias necessárias e úteis. Tratando-se de norma de ordem pública
que procura proteger o sujeito vulnerável, será ineficaz a cláusula de renúncia
ao direito de indenização”.
Não fosse o dispositivo de lei
citado, o art. 1.219 do Código Civil brasileiro assegura ao possuidor de boa–fé
que obrou benfeitorias o direito à indenização, bem como o exercício do direito
de retenção. In casu, evidente, que a inadimplência da parte ré não
torna a posse de má-fé, capaz de afastar a indenização por benfeitorias.
[1] FARIAS, Cristiano
Chaves e Nelson Rosenvald, in Direitos Reais, 2ª ed., Rio de Janeiro:
Lúmen Juris Editora, 2006, p. 107.’’
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Lei 6.766 (Parcelamento do Solo Urbano)
a) INCORRETA
Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.
b) CORRETA
Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.
c) CORRETA
Art. 45. O loteador, ainda que já tenha vendido todos os lotes, ou os vizinhos, são partes legítimas para promover ação destinada a impedir construção em desacordo com restrições legais ou contratuais.
d) CORRETA
art. 26, § 6o Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.
e) CORRETA
Art.39. Será nula de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato por inadimplemento do adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente inscrito.
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Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.
Parágrafo único - Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.
A assertiva do ítem a, dispõe que em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.
b) Conforme o artigo 37 da LEI 6766, é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento não parcelado ou desmembramento não registrado
c)
e).39. Será nula de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato por inadimplemento do adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente inscrito.
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Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.
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Quando vc deve desistir: Quando vc acerta a questão colocando a que acha a mais correta e a questão pedia a INCORRETA.
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Desistir jamais. Persista.
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Lei do Parcelamento do Solo:
Dos Contratos
Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.
Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:
I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;
II - denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;
III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;
IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;
V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;
VI - indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;
VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.
§ 1º O contrato deverá ser firmado em 3 (três) vias ou extraídas em 3 (três) traslados, sendo um para cada parte e o terceiro para arquivo no registro imobiliário, após o registro e anotações devidas.
§ 2º Quando o contrato houver sido firmado por procurador de qualquer das partes, será obrigatório o arquivamento da procuração no registro imobiliário.
§ 3 Admite-se, nos parcelamentos populares, a cessão da posse em que estiverem provisoriamente imitidas a União, Estados, Distrito Federal, Municípios e suas entidades delegadas, o que poderá ocorrer por instrumento particular, ao qual se atribui, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública, não se aplicando a disposição do inciso II do art. 134 do Código Civil.
§ 4 A cessão da posse referida no § 3, cumpridas as obrigações do cessionário, constitui crédito contra o expropriante, de aceitação obrigatória em garantia de contratos de financiamentos habitacionais.
§ 5 Com o registro da sentença que, em processo de desapropriação, fixar o valor da indenização, a posse referida no § 3 converter-se-á em propriedade e a sua cessão, em compromisso de compra e venda ou venda e compra, conforme haja obrigações a cumprir ou estejam elas cumpridas, circunstância que, demonstradas ao Registro de Imóveis, serão averbadas na matrícula relativa ao lote.
§ 6 Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.
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Lei do Parcelamento do Solo:
Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.
§ 1º Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.
§ 2º No prazo de 60 (sessenta) dias, contado da constituição em mora, fica o loteador, na hipótese do caput deste artigo, obrigado a alienar o imóvel mediante leilão judicial ou extrajudicial, nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.
Art. 35. Se ocorrer o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato, e tiver sido realizado o pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço ajustado, o oficial do registro de imóveis mencionará esse fato e a quantia paga no ato do cancelamento, e somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, mediante apresentação do distrato assinado pelas partes e a comprovação do pagamento da parcela única ou da primeira parcela do montante a ser restituído ao adquirente, na forma do art. 32-A desta Lei, ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição no registro de imóveis.
§ 1º Ocorrendo o depósito a que se refere este artigo, o Oficial do Registro de Imóveis intimará o interessado para vir recebê-lo no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de ser devolvido ao depositante.
§ 2º No caso de não se encontrado o interessado, o Oficial do Registro de Imóveis depositará quantia em estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do Código de Processo Civil, em conta com incidência de juros e correção monetária.
§ 3º A obrigação de comprovação prévia de pagamento da parcela única ou da primeira parcela como condição para efetivação de novo registro, prevista no caput deste artigo, poderá ser dispensada se as partes convencionarem de modo diverso e de forma expressa no documento de distrato por elas assinado.
Art. 36. O registro do compromisso, cessão ou promessa de cessão só poderá ser cancelado:
I - por decisão judicial;
II - a requerimento conjunto das partes contratantes;
III - quando houver rescisão comprovada do contrato.
Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.
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Referente a alternativa "a"; Independente da hipótese de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias úteis e necessárias feitas por ele deverão ser indenizadas.
Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.
Parágrafo único - Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.
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As benfeitorias necessárias são aquelas realizadas a fim de conservar o bem ou evitar que se deteriore, como por exemplo, a realização de reparos no telhado de um imóvel, o conserto do sistema hidráulico a fim de obstar infiltrações, etc. (VENOSA, 2004).
As benfeitorias úteis, por sua vez, podem ser compreendidas como aquelas feitas com a finalidade de aumentar o bem ou facilitar seu uso. São exemplos deste tipo de benfeitoria a construção de uma garagem, a colocação de grades nas portas e/ou janelas aumentando a segurança das pessoas que utilizarem o bem, a instalação de novas tomadas no ambiente para facilitar o uso dos mais diversos eletrodomésticos, etc. (COELHO, 2003).