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ALTERNATIVA A - CORRETA. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. PRAZO DO CONTRATO RENOVADO. ARTIGO 51 DA LEI 8.245/91. 1. O prazo da prorrogação de contrato de locação estabelecido por força de ação renovatória deve ser igual ao do ajuste anterior, observado o limite máximo de cinco anos. Inteligência do artigo 51 da Lei nº 8.245/91. 2. Recurso conhecido e provido.
(STJ - REsp: 182713 RJ 1998/0053718-0, Relator: Ministro HAMILTON CARVALHIDO, Data de Julgamento: 17/08/1999, T6 - SEXTA TURMA, Data de Publicação: DJ 27/09/1999 p. 125 RJADCOAS vol. 3 p. 93)
ALTERNATIVA B - INCORRETA: o artigo 71, da Lei de Locação exige que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
ALTERNATIVA C - INCORRETA: Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
ALTERNATIVA D - INCORRETA: Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
ALTERNATIVA E - INCORRETA: Súmula 335, do STJ - Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
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Eis julgado mais recente do STJ confirmando o acerto da alternativa "a":
AÇÃO RESCISÓRIA. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. ART. 51 DA LEI 8.245/1991. PRAZO MÁXIMO DA RENOVAÇÃO DO CONTRATO. CINCO ANOS. JULGADO RESCINDENDO CONSONANTE À JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. ART. 485, V DO CPC. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO À LITERAL DISPOSIÇÃO DE LEI. PEDIDO RESCISÓRIO JULGADO IMPROCEDENTE.
[...] 4. In casu, o aresto rescindendo acolheu a tese de que o prazo máximo de prorrogação do contrato de locação, estabelecido em Ação Renovatória é de cinco anos; destarte atribuiu interpretação razoável ao art. 51 da Lei 8.245/1991 e ajustada à jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes: REsp. 693.729/MG, Rel. Min. NILSON NAVES, DJU 23.10.2006; REsp. 267.129/RJ, Rel. Min. JOSÉ ARNALDO DA FONSECA, DJU 06.11.2000; REsp. 170.589/SP, Rel. Min. EDSON VIDIGAL, DJU 12.06.2000; REsp. 202.180/RJ, Rel. Min. GILSON DIPP, DJU 22.11.1999; REsp. 195.971/MG, Rel. Min. FELIX FISCHER, DJU 12.04.1999. [...]. (STJ, AR 4.220/MG, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, TERCEIRA SEÇÃO, julgado em 11/05/2011, DJe 18/05/2011).
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Sobre a letra "d":
Fiador responde por dívida de locação prorrogada se houver previsão em cláusula contratual:
REsp 1412372
Previsão contratual
Sanseverino declarou válida a cláusula do contrato de fiança que
previa a continuidade da garantia para o período prolongado e deu
provimento ao recurso da empresa.
Segundo o relator, como o pacto de locação se prorrogou por prazo
indeterminado, não houve necessidade de aditamento contratual para a
extensão da fiança, e bastou a expressa previsão do contrato nesse
sentido. Nessas circunstâncias, destacou que não tem efeito a Súmula 214
do STJ, segundo a qual “o fiador na locação não responde por obrigações
resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.
Com a decisão, os fiadores remanescem como devedores solidários da
obrigação não paga pelo locatário após a prorrogação da locação por
prazo indeterminado, caso haja disposição contratual no sentido de que
as garantias da locação se estendam até a entrega das chaves.
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correta A - existe decisão no STJ que deflagra essa situação, no sentido de que o prazo limite para renovação do contrato é de 5 anos.
erro B) é indispensável um contrato escrito.
erro C) O locador deve informar qual a área da atividade que ele quer realizar no estabelecimento, porque nao pode ser a mesma, ate por ferir a concorrência.
erro D) o fiador pode se exonerar se ficar pactuado que da prorrogaçao ele nao anuiu com a avença.
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Para acrescentar :
Em contrato de locação ajustado por prazo determinado antes da vigência da Lei n. 12.112/2009, o fiador somente responde pelos débitos locatícios contraídos no período da prorrogação por prazo indeterminado se houver prévia anuência dele no contrato. A Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) prevê em seus arts. 46 e 50 que, findo o prazo ajustado, a locação será prorrogada por prazo indeterminado se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador. Conforme a Súm. n. 214/STJ, “o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. Todavia, diferente é a situação para os contratos de fiança firmados na vigência da Lei n. 12.112/2009, que não pode retroagir para atingir pactos anteriores. Referida lei conferiu nova redação ao art. 39 da Lei n. 8.245/1991, passando a estabelecer que “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”. Dessa forma, para os novos contratos, a prorrogação da locação por prazo indeterminado implica também prorrogação automática da fiança (ope legis), salvo pactuação em sentido contrário, resguardando-se, evidentemente, durante essa prorrogação, a faculdade do fiador de exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória. Precedente citado: EREsp 566.633-CE, DJe 12/3/2008. REsp 1.326.557-PA, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2012.
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Acerca dos
contratos de locação de imóveis urbanos, assinale a opção correta à luz da
jurisprudência dominante do STJ.
A) O prazo máximo de prorrogação do contrato de locação estabelecido em ação
renovatória é de cinco anos.
AGRAVO
REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. PRAZO MÁXIMO DA
RENOVAÇÃO DO CONTRATO. CINCO ANOS. 1. Esta Corte, interpretando o disposto no
art. 51 da Lei nº 8.245/1991, firmou entendimento de que o prazo máximo de
prorrogação do contrato locativo estabelecido em ação renovatória é de cinco
anos. 2. Agravo regimental a que se nega provimento
(STJ - AgRg
nos EDcl no REsp: 962945 MG 2007/0142903-2, Relator: Ministro PAULO GALLOTTI,
Data de Julgamento: 18/11/2008, T6 -
SEXTA TURMA, Data de Publicação: - DJe
09/12/2008)
PROCESSUAL
CIVIL E LOCAÇÃO. AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DEINSTRUMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL.
AÇÃO RENOVATÓRIA. PRAZO MÁXIMO DE 5 ANOS. PRECEDENTES. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS
NOVOS CAPAZES DE INFIRMARA DECISÃO AGRAVADA. Agravo regimental improvido.
(STJ - AgRg
no Ag: 1157625 RJ 2009/0021899-5, Relator: Ministro SEBASTIÃO REIS JÚNIOR, Data
de Julgamento: 24/04/2012, T6 - SEXTA
TURMA, Data de Publicação: DJe 07/05/2012)
Correta
letra “A". Gabarito da questão.
B) Para a instrução de ação renovatória de locação, é dispensável que o
contrato seja escrito, podendo as cláusulas contratuais ser comprovadas por
outros meios de produção de prova.
Para a
instrução da ação renovatória de locação, é necessário que o contrato seja
escrito.
Lei noº 8. 245/91:
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de
Processo Civil, a
petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I,
II e III do art. 51;
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao
comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo,
desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por
escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma
dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio,
no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Incorreta letra “B".
C) Na ação
renovatória, para o exercício da retomada para uso próprio, o locador não
precisa indicar o ramo de atividade a ser explorado no imóvel.
Lei noº 8. 245/91:
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel
obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações
de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência
de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do
capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do
mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de
comércio, com as instalações e pertences.
Na ação
renovatória, para o exercício da retomada para uso próprio, o locador
precisa indicar o ramo de atividade a ser explorado no imóvel.
Incorreta
letra “C".
D) Durante a
prorrogação do contrato, o fiador não é responsável por garantir a satisfação
do crédito decorrente, ainda que exista cláusula contratual estabelecendo a
garantia por fiança até o momento da devolução do imóvel urbano.
Lei noº 8. 245/91:
Art.
39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da
locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a
locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. (Redação dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
Durante
a prorrogação do contrato, qualquer das garantias da locação se estendem até a
efetiva devolução do imóvel.
Incorreta letra “D".
E) Devido ao fato de que a lei assegura ao locatário o direito de indenização e
retenção pelas benfeitorias, será nula cláusula inserida em contrato de locação
urbana de renúncia ao referido direito.
Súmula nº.
335 do STJ:
Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à
indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
Devido ao
fato de que a lei assegura ao locatário o direito de indenização e retenção
pelas benfeitorias, é válida cláusula inserida em contrato de locação
urbana de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
Incorreta
letra “E".
Gabarito A.
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Sobre a alternativa E, ainda não comentada:
Benfeitorias necessárias feitas pelo locatário --> devem ser indenizadas, mesmo que feitas sem autorização do locador
Benfeitorias úteis feitas pelo locatário --> devem ser indenizadas, desde que autorizadas pelo locador
Benfeitorias voluptuárias --> não são indenizáveis
Em qualquer dos casos, porém, é possível a inserção de cláusula que exclua a obrigatoriedade de o locador indenizar o locatário:
Art. 35 da Lei nº. 8.245/91. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Bons estudos! ;)
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Quanto à letra B: Sendo verbal o contrato não há interesse em promover a ação renovatória, tendo em vista que no contrato verbal a locação é por prazo indeterminado.
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A) O prazo máximo de prorrogação do contrato de locação estabelecido em ação renovatória é de cinco anos.
LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. PRAZO MÁXIMO DA RENOVAÇÃO DO CONTRATO. CINCO ANOS. 1. Esta Corte, interpretando o disposto no art. 51 da Lei nº 8.245/1991, firmou entendimento de que o prazo máximo de prorrogação do contrato locativo estabelecido em ação renovatória é de cinco anos. STJ.
B) Para a instrução de ação renovatória de locação, é dispensável que o contrato seja escrito, podendo as cláusulas contratuais ser comprovadas por outros meios de produção de prova. ERRADA.
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
C) Na ação renovatória, para o exercício da retomada para uso próprio, o locador não precisa indicar o ramo de atividade a ser explorado no imóvel. ERRADA.
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Na ação renovatória, para o exercício da retomada para uso próprio, o locador precisa indicar o ramo de atividade a ser explorado no imóvel.
D) Durante a prorrogação do contrato, o fiador não é responsável por garantir a satisfação do crédito decorrente, ainda que exista cláusula contratual estabelecendo a garantia por fiança até o momento da devolução do imóvel urbano. ERRADA.
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
E) Devido ao fato de que a lei assegura ao locatário o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, será nula cláusula inserida em contrato de locação urbana de renúncia ao referido direito. ERRADA.
Súmula 335 do STJ: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.