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(REsp nº 1.280.871 - SP)
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA
CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE
TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A
ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.
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Letra E
Associação de moradores não pode exigir taxas de quem não é associado
“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram.” Essa foi a tese firmada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento de dois recursos especiais sob o rito dos repetitivos (tema 882), previsto no artigo 543-C do Código de Processo Civil.
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• A aquisição de imóvel situado em loteamento fechado em data anterior à constituição da associação não pode, nos termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor ao adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos.
• Se a compra se opera em data posterior à constituição da associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é proibido que, apenas com base no princípio do enriquecimento sem causa, seja instituído um dever tácito a terceiros. Isso violaria os princípios constitucionais da legalidade e da liberdade associativa.
G: E (Dizer o Direito).
Obs.: não que signifique algo, mas, para mim, esse entendimento é absurdo. O sujeito compra uma casa numa área fechada, com segurança, com funcionários, com varrição de rua, com guarita, com cancela etc., mas "como não se associou", ele não é obrigado a arcar com a taxa de associação. Creio que quem fica com o bônus, também arca com o ônus, isto é, o sujeito quer se aproveitar de tudo isso, mas não quer pagar por isso? Uma coisa é a criação de uma associação onde antes era um bairro comum; outra coisa é o sujeito comprar uma casa onde já há toda a infraestrutura existente (e que foi justamente o que - com certeza - o motivou a comprar naquela área). Isso é enriquecimento sem causa, é aproveitamento da situação. E se todos os moradores resolveram fazer isso? Enfim, quem sou eu... Rs!
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Princípio da Relatividade dos Efeitos dos Contratos:
"O contrato, como típico instituto de direito pessoal, gera efeitos inter partes, em regra", (Flávio Tartuce)
O contrato firmado entre a Associação de Moradores e os prestadores de serviço não gera obrigações para Firmino, que não participou da avença.
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RECURSO
ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO
ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.
1. Para
efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de
manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados
ou que a elas não anuíram".
2. No caso
concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.
(STJ. RECURSO
ESPECIAL Nº 1.280.871 – SP. Relator : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA. SEGUNDA
SEÇÃO. Julgamento: 11/03/2015. DJe 22/05/2015).
A) para fins de evitar locupletamento sem causa de Firmino, é viável a cobrança
judicial da taxa pela associação;
Não é viável a cobrança judicial
da taxa pela associação, uma vez que Firmino não anuiu com sua criação.
Incorreta letra “A".
B) pelo princípio da
solidariedade, é viável a cobrança judicial da taxa pela associação;
Pelo princípio da relatividade
(os contratos só obrigam as partes), não é viável a cobrança judicial da taxa
pela associação.
Incorreta letra “B".
C) por ser absolutamente ilegal, não há obrigação de Firmino pagar a taxa;
A cobrança da taxa é legal, porém
não há obrigação de Firmino de pagar a taxa, uma vez que não anuiu com o
contrato.
Incorreta letra “C".
D) por ter previsão legal expressa, é viável a cobrança judicial da taxa pela
associação;
Não é viável a cobrança judicial
da taxa pela associação de Firmino, uma vez que não aderiu expressamente à
associação, não aceitando o contrato.
Incorreta letra “E".
E) por não ter aderido expressamente à associação, não há obrigação de Firmino
pagar a taxa.
Firmino não anuiu com o contrato,
não aderindo expressamente à associação, de forma que não há obrigação de
Firmino pagar a taxa.
Correta letra “E". Gabarito da
questão.
Gabarito: Letra E.
Observação:
Comentários
sobre o julgado do STJ, pelo site Dizer o Direito:
Taxa
de manutenção do condomínio de fato
Para
pagar os serviços que serão feitos no condomínio de fato (exs: porteiro,
cancela, vigilantes, limpeza etc.), é necessário que os moradores façam uma
cota mensal. É como se fosse uma taxa condominial semelhante àquelas que são
cobradas nos condomínios edilícios. Existe, contudo, uma importante diferença:
no condomínio edilício, o pagamento dessa cota é um dever dos condôminos
previsto em lei (art. 1.336, I, do CC); o condomínio de fato, por outro lado, não
existe juridicamente e não há lei obrigando que os moradores arquem com essa
quantia.
Diante
disso, surge o seguinte questionamento: todos os moradores do bairro/conjunto
habitacional que foi “fechado" e “transformado" em um condomínio de fato são
obrigados a pagar essa taxa de manutenção?
NÃO.
Os moradores que não quiserem se associar ou que não anuíram à constituição
desse condomínio de fato não são obrigados a pagar.
Em
nosso ordenamento jurídico, somente existem duas fontes de obrigações: a LEI ou
o CONTRATO. No caso concreto, não há lei que obrigue o pagamento dessa taxa; de
igual forma, se o morador não quis participar da associação de moradores nem
anuiu à formação desse condomínio de fato, ele não poderá ser compelido a
pagar.
O
fato de o morador se beneficiar dos serviços não é suficiente para que ele seja
obrigado a pagar? Não haveria um enriquecimento sem causa do morador?
NÃO.
Não se pode entender que o morador, ao gozar dos serviços organizados em
condomínio de fato por associação de moradores, aceitou tacitamente participar
de sua estrutura orgânica.
Na
ausência de uma legislação que regule especificamente a matéria em análise,
deve preponderar o exercício da autonomia da vontade e ninguém pode ser
compelido a fazer algo senão em virtude de lei.
Para
o STJ, não se pode falar em enriquecimento sem causa do morador. Isso porque
ele é livre para se associar ou não e, não sendo associado, não pode ser
obrigado a pagar. A liberdade de associação é um direito constitucional e não
pode ser mitigado ou contrariado sob o fundamento do princípio do
enriquecimento sem causa.
Concluindo:
•
A aquisição de imóvel situado em loteamento fechado em data anterior à
constituição da associação não pode, nos termos da jurisprudência sufragada por
este Superior Tribunal de Justiça, impor ao adquirente que não se associou, nem
a ela aderiu, a cobrança de encargos.
•
Se a compra se opera em data posterior à constituição da associação, na
ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é proibido que,
apenas com base no princípio do enriquecimento sem causa, seja instituído um
dever tácito a terceiros. Isso violaria os princípios constitucionais da
legalidade e da liberdade associativa.
Precedentes
O
STJ já possuía outros julgados nesse sentido:
(...)
Associações de moradores não têm autoridade para cobrar, de forma impositiva,
taxa de manutenção por elas criada ou qualquer contribuição a quem não é
associado, visto que tais entes não se equiparam a condomínio para efeitos de
aplicação da Lei n. 4.591/64. (...)
STJ.
3ª Turma. AgRg nos EDcl no Ag 715.800/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha,
julgado em 25/11/2014.
(...)
Os proprietários de imóveis que não integram ou não aderiram a associação de
moradores não estão obrigados ao pagamento compulsório de taxas condominiais ou
de outras contribuições. (...)
STJ.
3ª Turma. AgRg no AREsp 422.068/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em
25/02/2014.
(...)
A existência de associação congregando moradores com o objetivo de defesa e
preservação de interesses comuns em área habitacional não possui o caráter de
condomínio, pelo que, não é possível exigir de quem não seja associado, nem
aderiu ao ato que instituiu o encargo, o pagamento de taxas de manutenção ou
melhoria. (...)
STJ.
2ª Seção. AgRg nos EAg 1385743⁄RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em
26⁄09⁄2012.
Em:
http://www.dizerodireito.com.br/2015/07/os-moradores-do-bairro-que-foi-fechado.html
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Creio que o examinador se equivocou na elaboração da questão, pois em momento algum, o enunciado diz que Firmino não aderiu à associação, somente na assertiva é que traz essa informação.
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o colega Leonir Costa lembrou a doutrina de tartuce para falar da relatividade dos efeitos do contrato.....porem, é necessário concordar com Klaus Costa porque o entendimento dos tribunais superiores se baseia mais na liberdade de associação como direito fundamental, do que no fundamento contratual da obrigação. Além disso o mesmo tartuce defende várias mitigacoes da relatividade dos efeitos dos contratos ...algumas que se aplicariam ao caso seriam a função social dos contratos na sua eficácia externa, no sentido de que contratos entre as partes podem gerar efeitos diante de terceiros com fundamento no dever de solidariedade constitucional....alem disso, o enriquecimento ilícito é ato ilícito.. ..fonte de obrigações....capaz de gerar pleito judicial de ressarcimento...por isso respeitosamente a melhor resposta parece ser a do colega Klaus ...ainda que contraria a jurisprudência, que realmente não parece justa.
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Quem elaborou só esqueceu de colocar no enunciado que Firmino não aderiu a Associação.
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"Ocorre que Firmino se recusa a pagar a referida taxa"
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Klaus, concordo em absoluto com vc. Isso ocorre muito nos loteamento fechados que, para mim, deveriam ser considerados como condomínios por equiparação, uma vez que não se distinguem substancialmente dos prédios de apartamentos. É um absurdo o cara usufruir de toda a comodidade do condomínio e não querer arcar com isso. Mas enfim, o STJ disse tá dito.
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Essa questão poderia estar em Constitucional.
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Concordo com Klaus, mas se trata de associação e não condomínio...por isso ele não pode ser obrigado a contribuir
CF, art 5. XX - ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado;
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Pensei que TAXA só poderia ser cobrada por ente público, nesse caso do enunciado está mais para CONTRIBUIÇÃO. É que levei em conta apenas o sentido tributário.
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Atualização:
É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que:
i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis; ou
ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.
STF. Plenário. RE 695911, Rel. Min. Dias Toffoli, julgado em 14/12/2020 (Repercussão Geral – Tema 492) (Info 1003).
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Muito mal elaborada a questão!:(