Gab. D
A instituição dos loteamentos é regida pela LPS, que disciplina os requisitos para seu ingresso no Registro de Imóveis.
Ao disciplinar os contratos a serem celebrados com os adquirentes, o art. 26 desta Lei prevê em seu inciso VII que deles deverá constar declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.
Art . 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:
[...]
VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.
E seu art. 45 atribui ao loteador e aos vizinhos legitimidade para promover a ação destinada a impedir a construção em desacordo com restrições legais ou contratuais.
Assim, os loteadores incluem nos compromissos de compra e venda celebrados com os adquirentes, restrições de natureza urbanísticas (vedação ao desdobro, tipo de uso, recuos, padrão de calçadas, limite de ocupação do terreno etc.), tudo com o propósito de disciplinar o uso e a ocupação dos lotes, harmonizando os interesses da coletividade.
Art . 45. O loteador, ainda que já tenha vendido todos os lotes, ou os vizinhos, são partes legítimas para promover ação destinada a impedir construção em desacordo com restrições legais ou contratuais.
Embora o registro dê publicidade às restrições, não é dever do registrador fiscalizar seu cumprimento, o que compete, como se vê do art. 45 da Lei de Loteamento, ao loteador e aos demais proprietários. A Lei não inclui a Municipalidade entre os legitimados, o que, é certo, não seria necessário, pois a ela compete zelar pelas regras de urbanização, ainda que não se vislumbre interesse em que ela fiscalize as restrições convencionais, estipuladas apenas em razão da vontade das partes.
Vale dizer: e a restrição é convencional, só os vizinhos e o loteador podem zelar por seu cumprimento. A Municipalidade zela pelas regras legais que editar, pois, se não lhe pareceu necessário estabelecer pela via legislativa própria as restrições ajustadas pelo loteador, não tem razão para fiscalizá-las.
As restrições impostas pelos loteadores têm natureza "propter rem", porque se submetem a elas todos aqueles que se tornem proprietários dos lotes.
A aprovação da Municipalidade é essencial para que as restrições convencionais se tornem obrigatórias e possam ser incluídas no Registro. A ela cabe avaliar se há algum conflito entre as disposições restritivas e a legislação municipal