O examinador explora na presente questão, o conhecimento do candidato acerca dos negócios jurídicos, importante instituto regulamentado nos artigos 104 e seguintes do Código Civil. Especificamente, aborda-se sobre a regra contida no artigo 108, e quanto à possibilidade de utilização de instrumento público ou particular quando da venda da fração de imóvel cuja parte seja inferior a 30 salários-mínimos. Pede-se então, a alternativa CORRETA. Vejamos:
A) CORRETA. Deve-se verificar o valor do imóvel inteiro e não parte ou fração vendida.
Inicialmente, deve ser pontuado que a regra contida no comando da questão, refere-se àquela prevista no artigo 108 do Código Civil, que assim dispõe:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Tal previsão estabelece, em outras palavras, que para um negócio jurídico que vise constituir, transferir, modificar ou renunciar direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, exige-se que ele se efetive mediante escritura pública, sob pena de invalidade, desde que inscrita em registro competente, para dar-lhe publicidade e oponibilidade contra terceiro.
Excepcionalmente, na hipótese de haver venda somente da fração do imóvel, e se o valor da parte fracionada for inferior a 30 salários-mínimos, quanto à faculdade de o instrumento ser público ou particular, o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil - IRIB já se manifestou deverá exigir a escritura pública de compra e venda desta fração ideal, conforme redação do art. 108 do Código Civil, ainda que a transação tenha valor inferior a 30 salários mínimos. Isso porque, o valor a ser considerado é o do imóvel como um todo e não apenas o valor atribuído à fração.
Acerca do assunto, vejamos os ensinamentos de Maria do Carmo de Rezende Campos Couto, na “Coleção Cadernos IRIB 1 – Compra e Venda", p. 6::
“Se for vendida somente fração do imóvel e o valor da transação for inferior a 30 salários-mínimos (SM) não pode ser por instrumento particular. Deve-se verificar o valor do imóvel inteiro e não da parte ou fração vendida. Em que pese haver entendimento contrário, a jurisprudência vem se firmando no sentido de que o art. 108 do Código Civil estabelece como parâmetro o valor do 'imóvel' e não o valor do negócio jurídico. Assim, tal valor deve corresponder à totalidade do imóvel, mesmo que esteja sendo vendida apenas uma parte, quinhão ou fração ideal. Do contrário, será possível que um terreno de valor superior a 30 SM seja fracionado e vendido em partes com objetivo de evitar-se a escritura pública, o que seria uma fraude à lei. Irrelevante, portanto, que o quinhão ou a fração negociada corresponda à parte do imóvel e que o negócio tenha valor abaixo de 30 salários-mínimos."
Feita essa breve exposição sobre o tema, é correto afirmar então que para o caso sob análise, deve-se verificar o valor do imóvel inteiro e não parte ou fração vendida.
B) INCORRETA. Deve-se verificar o valor da fração ou parte vendida, facultando neste caso, instrumento particular quando o valor da parte fracionada for inferior a 30 (trinta) salários-mínimos, desde que observado o Código de Defesa do Consumidor.
A alternativa está incorreta, pois conforme visto, deve-se verificar o valor do imóvel inteiro e não parte ou fração vendida. Além do que, não será facultado o instrumento particular, mas tão somente escritura pública, ainda que o valor da parte fracionada for inferior a 30 (trinta) salários-mínimos.
C) INCORRETA. Deve-se verificar o valor da fração, facultando instrumento público ou particular quando superior a 30 (trinta) salários-mínimos.
A alternativa está incorreta, pois não será verificado o valor da fração, mas o valor do imóvel inteiro, mediante instrumento público, independente se o valor da parte fracionada for inferior ou superior a 30 (trinta) salários-mínimos
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D) INCORRETA. Deve-se verificar o valor da fração, não podendo vender nova fração no período inferior a 90 (noventa) dias a contar do registro, se optarem por instrumento particular, a fim de não configurar fraude a lei.
A alternativa está incorreta, pois conforme já visto, o valor deve corresponder à totalidade do imóvel, mesmo que esteja sendo vendida apenas uma parte, quinhão ou fração ideal. Bem elucidada a situação pela jurista Maria do Carmo de Rezende Campos Couto, “do contrário, será possível que um terreno de valor superior a 30 SM seja fracionado e vendido em partes com objetivo de evitar-se a escritura pública, o que seria uma fraude à lei", e aqui, registra-se, independentemente de lapso temporal, pois não há previsão legal neste sentido.
Gabarito do Professor: letra “A".
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
Código Civil - Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002, disponível em: Site Portal da Legislação - Planalto.
COUTO, Maria do Carmo de Rezende Campos. Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB Compra e Venda. São Paulo: IRIB, 2016.
Entendimento disponível no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil.