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RECURSO ESPECIAL. CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMISSÁRIO COMPRADOR. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PENHORA DOS DIREITOS. POSSIBILIDADE. CONSTRIÇÃO. IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. INADMISSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE.
1. Cinge-se a controvérsia a saber se, não tendo o proprietário do bem figurado na ação de cobrança de cotas condominiais, mas tão somente o promissário comprador, é possível, em execução, a penhora do próprio imóvel que gerou a dívida ou apenas a constrição sobre os direitos aquisitivos decorrentes do compromisso de compra e venda.
2. Ajuizada a ação contra o promissário comprador, este responde com todo o seu patrimônio pessoal, o qual não inclui o imóvel que deu origem ao débito condominial, haja vista integrar o patrimônio do promitente vendedor, titular do direito de propriedade, cabendo tão somente a penhora do direito à aquisição da propriedade.
3. A penhora do unidade condominial em execução não pode ser autorizada em prejuízo de quem não tenha sido parte na ação de cobrança na qual se formou o título executivo. Necessária a vinculação entre o polo passivo da ação de conhecimento e o polo passivo da ação de execução.
4. Pelo princípio da continuidade registrária (arts. 195 e 237 da Lei nº 6.216/1975), a transferência de direito sobre o imóvel depende de que este preexista no patrimônio do transferente, o que, no caso, torna inviável a penhora do próprio imóvel em virtude da ausência de título anterior em nome dos executados.
5. Recurso especial não provido.
(REsp 1273313/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/11/2015, DJe 12/11/2015)
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A respeito do tema, encontramos o julgamento do REsp nº 1.273.313/SP, relatado pelo Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, cuja ementa é transcrita abaixo:
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMISSÁRIO
COMPRADOR. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PENHORA
DOS DIREITOS. POSSIBILIDADE. CONSTRIÇÃO. IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA.
INADMISSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE.
1. Cinge-se a controvérsia a saber se, não tendo o proprietário do
bem figurado na ação de cobrança de cotas condominiais, mas tão
somente o promissário comprador, é possível, em execução, a penhora
do próprio imóvel que gerou a dívida ou apenas a constrição sobre os
direitos aquisitivos decorrentes do compromisso de compra e venda.
2. Ajuizada a ação contra o promissário comprador, este responde com
todo o seu patrimônio pessoal, o qual não inclui o imóvel que deu
origem ao débito condominial, haja vista integrar o patrimônio do
promitente vendedor, titular do direito de propriedade, cabendo tão
somente a penhora do direito à aquisição da propriedade.
3. A penhora do unidade condominial em execução não pode ser
autorizada em prejuízo de quem não tenha sido parte na ação de
cobrança na qual se formou o título executivo. Necessária a
vinculação entre o polo passivo da ação de conhecimento e o polo
passivo da ação de execução.
4. Pelo princípio da continuidade registrária (arts. 195 e 237 da
Lei nº 6.216/1975), a transferência de direito sobre o imóvel
depende de que este preexista no patrimônio do transferente, o que,
no caso, torna inviável a penhora do próprio imóvel em virtude da
ausência de título anterior em nome dos executados.
Resposta: Letra C.
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De início, agradeço o colega que colacionou aqui a decisão do STJ.Porém, alguém poderia explicar essa questão de uma maneira mais simples?
Desde já agradeço!!!! Acredito que outros colegas também possuem a mesma dúvida e dificuldade !!!!
Bons estudos !!!!
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Simplificando:
João celebrou um acordo de compromisso de compra e venda com Maria, visando comprar o apartamento de Maria. Note, é só um compromisso. Não é um contrato de compra e venda. Suponha-se que esse mesmo João mora nesse apartamento de Maria, e paga aluguel. Aí, João deixou de pagar o condomínio. Foi proposta uma ação de conhecimento contra João e foi julgada procedente. Deu-se início ao cumprimento de sentença.
É possível penhorar o imóvel? Não. Pq? Pelo fato de que o imóvel pertence a Maria. Não houve compra e venda, ainda, e não houve o registro no cartório. Na matrícula do cartório não consta nada sobre esse negócio jurídico. Além disso, Maria não foi parte na ação de conhecimento.
Então, o cumprimento de sentença tem que ser feito em face de João e não em face de Maria, que não participou da ação de conhecimento.
Pois bem. Então o que pode ser penhorado são os direitos relatitivos ao compromisso de compra e venda, ou seja, se João não tiver mais bens, o direito de compra e venda pode ser penhorado e executado pelos exequentes. Assim, João perde o direito de compra e venda, que passa para o exequente.
Por fim, tem-se que não é possível fazer o registro de referida penhora no cartório, na matrícula do imóvel, tendo em vista o princípio da continuidade cartorária. Ora, se não houve o registro do compromisso de compra e venda, não é possível que seja averbado o registro de penhora desse registro que não existiu.
Em outras palavras, a continuidade refere-se à necessidade de sequência lógica nos registros e averbações.
Não sei se fui claro, mas me esforcei.
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Obrigada Luis!!!
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A síntese do informativo bem esclarece:
Informativo nº 0573
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL E PENHORA SOBRE DIREITO AQUISITIVO DECORRENTE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Em ação de cobrança de cotas condominiais proposta somente contra o promissário comprador, não é possível a penhora do imóvel que gerou a dívida - de propriedade do promissário vendedor -, admitindo-se, no entanto, a constrição dos direitos aquisitivos decorrentes do compromisso de compra e venda.
REsp 1.273.313-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 3/11/2015, DJe 12/11/2015.
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Obrigado Luís pela explicação !!!!
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LUIS, muito obrigada pela sua explicação ! Ficou muito melhor que a resposta do professor do QC, que apenas colou um julgado sem explicar nada.
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Resposta: C.
Resumindo: O devedor, que está sendo executado em uma ação, é titular de direitos oriundos de compromisso particular de compra e venda não inscrito no Registro de Imóveis (ou seja, ele não é proprietário do imóvel, apenas tem direito de comprá-lo firmado por compromisso).
Admite-se a penhora dos direitos do executado sobre o imóvel, porém é vedada a averbação da penhora no Registro de Imóveis, por afronta ao princípio da continuidade registrária, já que o bem formalmente é propriedade de terceiro.
Assim, o devedor perde os direitos oriundos do compromisso de compra e venda.
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Previsão legal: art. 835, XII, do CPC:
Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:
XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;
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luis fernando, tu poderia comentar todas questoes por favor kkkkkkk
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Obrigada, Luís Fernando!!! :-)
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Em ação de cobrança de cotas condominiais proposta somente contra o promissário comprador, não é possível a penhora do imóvel que gerou a dívida. Isso porque o imóvel ainda pertence ao promissário vendedor.
A promessa de compra e venda de imóvel faz nascer para o promissário comprador o direito à aquisição do bem. A propriedade, no entanto, continua sendo do promitente vendedor. Ao promissário comprador cabe, após o pagamento total do preço, exigir a outorga da escritura definitiva. Somente a partir de então, com o registro deste título, é que passará o até então promissário comprador a ser o proprietário do bem.
Assim, somente haverá a transferência da propriedade com o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Enquanto não registrado, o alienante continuará a ser dono do imóvel.
Admitir entendimento contrário significaria aceitar que bem de terceiro (proprietário) responda por dívida em processo no qual ele não figurou como parte, o que não é permitido pela legislação.
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Poderá pedir a penhora dos direitos aquisitivos decorrentes do compromisso de compra e venda. Em outras palavras, pode-se penhorar os direitos que o promitente comprador tenha em relação ao contrato de promessa de compra e venda. Penhorados esses direitos, é como se o condomínio assumisse o lugar do promitente comprador nas vantagens que decorrem do compromisso de compra e venda. Ex: se, por algum motivo, for desfeito o contrato de promessa de compra e venda, o promitente vendedor deverá devolver parte dos valores pagos pelo promitente comprador; neste caso, essa soma seria repassada ao condomínio para pagar a dívida (e não ao promitente comprador).
Fonte - Dizer o Direito
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Muito boa a sua explicação, Luis, sempre que possível explique assim, ainda mais porque tem muita gente que faz umas 30 questões seguidas antes de chegar nessa, e já tá tão exaurido que nem consegue ler a questão direito. Explicações como essas facilitam um bucado a vida do cidadão.
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CUIDADO PRA NÃO CONFUNDIR ESSES DOIS JULGADOS:
O proprietário do imóvel gerador dos débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo, uma vez que ajuizada, em verdade, em face da então locatária do imóvel.
Ex: o condomínio ajuizou ação de cobrança de cotas condominiais apenas contra o locatário; o pedido foi julgado procedente determinando que o locatário pagasse os débitos condominiais; iniciou-se a fase de cumprimento de sentença; o STJ afirmou que o juiz pode determinar a penhora do imóvel mesmo o locador (proprietário) não tendo figurado no polo passivo da ação de cobrança.
STJ. 3ª Turma.REsp 1829663-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 05/11/2019 (Info 660).
Vale ressaltar que existe decisão em sentido contrário envolvendo o promitente comprador (que é o caso da questão):
Em ação de cobrança de cotas condominiais proposta somente contra o promissário comprador, não é possível a penhora do imóvel que gerou a dívida - de propriedade do promissário vendedor -, admitindo-se, no entanto, a constrição dos direitos aquisitivos decorrentes do compromisso de compra e venda.
STJ. 3ª Turma. REsp 1.273.313-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 3/11/2015 (Info 573).
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Quem não integrou a relação processual na fase cognitiva não pode sofrer as consequências patrimoniais da fase executiva (limites subjetivos da coisa julgada - art. 506 NCPC).
A promessa de compra e venda, ainda que inscrita no CRI, não transfere a titularidade da propriedade, atribuindo ao promitente comprador apenas o direito real à aquisição do imóvel até que lhe seja outorgada a escritura definitiva de compra e venda (arts. 1.417 e 1.418 do CC). Portanto, se a ação foi proposta apenas contra o promitente comprador, as medidas de constrição da fase executiva não podem atingir bens do acervo patrimonial do promissário vendedor. Por isso a penhora do imóvel é inviável, podendo recair apenas sobre o direito real de aquisição do promitente comprador
Esse sempre foi o entendimento da jurisprudência. Recentemente (final de 2019; a questão é de 2016), no entanto, como bem colocado pela MEMFER, o STJ vem apresentando uma tendência em admitir essa constrição quando se tratar de dívidas condominiais uma vez que possuem natureza propter rem (obrigação que acompanha o bem e que é garantida pelo próprio bem que acompanha) e também em razão do seu caráter ambulatorial (REsp 1829663-SP).
Acompanhar para ver se essa mudança de entendimento jurisprudencial tende a se consolidar.
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Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:
I - dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira;
II - títulos da dívida pública da União, dos Estados e do Distrito Federal com cotação em mercado;
III - títulos e valores mobiliários com cotação em mercado;
IV - veículos de via terrestre;
V - bens imóveis;
VI - bens móveis em geral;
VII - semoventes;
VIII - navios e aeronaves;
IX - ações e quotas de sociedades simples e empresárias;
X - percentual do faturamento de empresa devedora;
XI - pedras e metais preciosos;
XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;
XIII - outros direitos.
§ 1º É prioritária a penhora em dinheiro, podendo o juiz, nas demais hipóteses, alterar a ordem prevista no caput de acordo com as circunstâncias do caso concreto.
§ 2º Para fins de substituição da penhora, equiparam-se a dinheiro a fiança bancária e o seguro garantia judicial, desde que em valor não inferior ao do débito constante da inicial, acrescido de trinta por cento.
§ 3º Na execução de crédito com garantia real, a penhora recairá sobre a coisa dada em garantia, e, se a coisa pertencer a terceiro garantidor, este também será intimado da penhora.