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Gabarito: B (é possível, a despeito da utilização do imóvel para fins de residência, não se exigindo prazo mínimo de contrato)
Trata-se de locação não residencial por prazo determinado. Findo o prazo estipulado, o contrato cessa de pleno direito, razão pela qual é possível a retomada do imóvel, nos termos dos arts. 55 e 56 da Lei nº 8.245/91. Apenas se o locatário permanecesse no imóvel por mais de 30 dias sem a oposição do locador é que se poderia considerar prorrogada a locação, por prazo indeterminado.
Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
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EIRELI é pessoa jurídica de direito privado!
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Fazendo um apanhado geral para vcs anotarem nos seus materiais.
A regra geral dos contratos de locação não residenciais encontra-se prevista nos arts. 55 a 57 da lei 8245/91. Segundo a regra, findo o prazo, o contrato encerra-se de pleno direito independente de notificação.
Se o ocupante permanecer no imóvel?
O contrato passa a ser por prazo indeterminado. (p.ú art 56)
E como encerrar o contrato se isso ocorrer?
Basta o locador denunciar por escrito, dando 30 dias para o locatário se retirar. (art.57).
Peculiaridades:
O locatário pode exigir do locador seu direito de renovar? Se sim, quando isso ocorre?
Sim! (Vide art. 51). Quando o contrato a) for escrito e por prazo determinado; b) prazo mínimo (+prorrogações) superar 5 anos; c) mínimo 3 anos na mesma atividade.
Cuidado com o período decadencial, entre um ano, até seis meses, antes do prazo final 9§5º do art. 51)
O locador pode se opor ao direito de renovação do locatário? se sim, quando isso ocorre?
Sim! (art. 52). Quando o a) poder público tiver que fazer obras...; b) por utilização própria (salvo do mesmo ramo, a não ser se a locação envolva fundo de comercio com as mesmas instalações, como por exemplo um posto de gasolina); c) proposta inferior ao valor de mercado (art. 72, II); STJ – não pode julgar o valor do aluguel superior ou inferior aquilo que foi pretendido pela parte (ultra petita). STJ – devem ser levadas em conta as benfeitorias realizadas pelo locatário; d) proposta melhor de terceiro (art. 72, III)
Shopping center não pode requerer o imóvel alegando uso próprio (§2º).
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na locacao residencial pode ser feito o contrato por prazo determinado (no caso acima 24 meses) ou no prazo indeterminado, nesse ultimo caso, por nao ter prazo pré fixado, necessita-se que o locador exerca a denuncia cheia, sao hipoteses em que ele pode retomar.
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1)RETOMADA ( DENÚNCIA VAZIA) nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses art.46, da Lei 8.245/1991.
A locação de prédio urbano rege-se pela Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, que especifica as hipóteses de retomada. Malgrado não possa o locador reaver o imóvel locado, na vigência do prazo de duração do contrato, admite-se, contudo, a retomada ao final deste, nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses.
A resolução opera-se com o fim do prazo, independentemente de notificação ou aviso (art. 46).Dá-se, na hipótese, a resolução do contrato sem motivação (a chamada denúncia vazia). Mas se o locatário continuar na posse do imóvel por mais de trinta dias, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato (§ 1º). Ocorrendo a prorrogação, o locador só poderá denunciar o contrato se conceder prazo de trinta dias para desocupação (§ 2º).
Assim, findo o contrato por prazo determinado, o locador tem o prazo de trinta dias para ingressar com ação de despejo. O término do prazo contratual constitui o locatário em mora, não sendo este surpreendido com a ação de despejo. Decorrido o referido prazo de trinta dias, fica o senhorio obrigado a promover a notificação do locatário. A ação de despejo deve ser proposta em seguida ao escoamento do prazo concedido na notificação, ou seja, nos trinta dias seguintes, sob pena de perder a eficácia
2)RETOMADA( DENÚNCIA CHEIA OU MOTIVADA) prazo inferior a trinta meses art.47, da Lei 8.245/1991.
A locação ajustada por prazo inferior a trinta meses prorroga-se automaticamente e sem termo, admitindo-se a retomada somente nas hipóteses do art. 47, I a V (denúncia cheia ou motivada).
Trecho de: Gonçalves, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Vol. 3 - Contratos e Atos Unilaterais - 11ª Ed.
obs: eu fiquei na dúvida quanto ao contrato verbal. Se esse tb exige a denúncia cheia,independentemente do prazo.Entretanto, o autor não falou nada.
Lei 8.245
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com o prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
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A questão quer o conhecimento
sobre contrato de locação.
Lei
8.245/91:
Art. 55.
Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa
jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores,
sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por
prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo
único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais
de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á
prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser
denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para
a desocupação.
A) não será possível, mediante ação de despejo, porque a EIRELI não é pessoa
jurídica e, por isso, não pode celebrar contrato de locação para moradia de
empregados.
Código
Civil:
Art. 44.
São pessoas jurídicas de direito privado:
VI - as
empresas individuais de responsabilidade limitada.
A EIRELI
é pessoa jurídica de direito privado, e pode celebrar contrato de locação para
moradia de empregados, sendo tal contrato considerado não residencial.
Incorreta
letra “A”.
B) é possível, a despeito da utilização do imóvel para fins de residência, não
se exigindo prazo mínimo de contrato.
A
retomada do imóvel é possível, mesmo que o imóvel seja utilizado para fins de
residência, não se exigindo prazo mínimo de contrato, uma vez que foi feita a
denúncia (notificação) pelo locador ao locatário, com prazo de trinta dias para
a desocupação do imóvel.
Correta
letra “B”. Gabarito da questão.
C) só será possível por motivo justificado, como a necessidade de reforma,
porque não decorridos cinco anos do contrato.
A
retomada do imóvel é possível, mesmo que não haja motivo justificado, bastando
a denúncia (notificação) escrita do contrato, feita pelo locador ao locatário,
com prazo de trinta dias para a desocupação do imóvel, não sendo exigido prazo
mínimo de contrato, se tratando de locação não residencial.
Incorreta
letra “C”.
D) não é possível, porque na locação residencial, para retomada por denúncia
vazia, o contrato escrito deve ser celebrado pelo prazo mínimo de trinta meses.
A
retomada do imóvel em questão é possível, bastando a denúncia (notificação) escrita
(denúncia cheia) do contrato, feita pelo locador ao locatário, com prazo de
trinta dias para a desocupação do imóvel, não sendo exigido prazo mínimo de
contrato, se tratando, no caso, de locação não residencial.
Incorreta
letra “D”.
E) apenas será possível, se o locador necessitar do prédio para uso próprio, de
seu cônjuge, de descendente ou de ascendente.
A
retomada do imóvel em questão é possível, bastando a denúncia (notificação) escrita
do contrato, feita pelo locador ao locatário, com prazo de trinta dias para a
desocupação do imóvel, não dependendo de motivo justificado para tal ato, se
tratando de locação não residencial.
Incorreta
letra “E”.
Observação: o caso da questão é de contrato de locação não residencial, feito
por pessoa jurídica para moradia de seus empregados. Sendo aplicados os artigos
51 a 57 da Lei nº 8.245/91. Não confundir com o contrato de locação
residencial, em que são aplicados os artigos 46 e 47 da Lei nº 8.245/91.
Resposta: B
Gabarito
do Professor letra B.
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Observação: o caso da questão é de contrato de locação não residencial, feito por pessoa jurídica para moradia de seus empregados. Sendo aplicados os artigos 51 a 57 da Lei nº 8.245/91. Não confundir com o contrato de locação residencial, em que são aplicados os artigos 46 e 47 da Lei nº 8.245/91.
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Pense numa redação mal feita!
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Errando pela segunda vez a mesma questão!
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Ainda, vejam :
A denúncia vazia não é admitida quando o prazo de 30 meses, exigido pelo art. 46 da Lei nº 8.245/91, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano. Em outras palavras, o art. 46 da Lei nº 8.245/91 somente admite a denúncia vazia se um único instrumento escrito de locação estipular o prazo igual ou superior a 30 meses, não sendo possível contar as sucessivas prorrogações dos períodos locatícios (accessio temporis) para se atingir esse prazo de 30 meses. STJ. 3ª Turma. REsp 1.364.668-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 07/11/2017 (Info 615).
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Lei 10.406/02
a) Art. 44, VI.
b) Art. 55 e 56, "caput", da lei 8.245.
c) Idem.
d) Idem.
e) Idem.
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Questao que chamo de patinho feio.
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Art. 55. Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial (que não ensejam renovação), o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário 30 dias para a desocupação – DENÚNCIA VAZIA, INDEPENDENTEMENTE DO PRAZO DO CONTRATO ≠ LOCAÇÃO RESIDENCIAL, EM QUE SÓ PODE DENÚNCIA VAZIA SENDO ESCRITO COM DURAÇÃO DO CONTRATO IGUAL OU SUPERIOR A 30 MESES.