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Assim dispõe o enunciado aprovado pela III Jornada de Direito Civil, do STJ, 247:
"Jornada III STJ 247 – Art. 1.331: No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área "comum" que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao "uso comum" dos demais condôminos".
"Nesse mesmo sentido, Carlos Alberto Dabus Maluf e Márcio Antero Motta Ramos Marques defendem:
"A jurisprudência tem entendido que o uso de propriedade comum exclusivamente por alguns condôminos, por longo espaço de tempo, sendo eles os únicos com acesso ao local, e com autorização assemblar, caracteriza essa área como propriedade comum de uso exclusiva"
Nesse caso, mesmo existindo a co-propriedade sobre as partes comuns, verifica-se que as decisões do STJ2, apresentam-se favoráveis a manter a respectiva área, sob os cuidados do titular da propriedade habitacional, considerando que falta motivação relevante por parte do condomínio para a retomada da parte comum, a ausência de utilidade da área para o funcionamento do prédio, bem como a legítima confiança depositada pelo condômino, na estabilidade da situação."
Fonte: http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI182079,101048-Destinacao+da+area+comum+do+condominio+edilicio
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CIVIL. CONDOMÍNIO. É POSSÍVEL A UTILIZAÇÃO, PELOS CONDÔMINOS, EM CARÁTER EXCLUSIVO, DE PARTE DE ÁREA COMUM, QUANDO AUTORIZADOS POR ASSEMBLÉIA GERAL, NOS TERMOS DO ART. 9º, § 2º, DA LEI Nº 4.591/64. A DECISÃO DO TRIBUNAL DE ORIGEM, BASEADA NO CONJUNTO PROBATÓRIO, NÃO PODE SER REEXAMINADA, EM FACE DA SÚMULA 7/STJ.
1. O Tribunal "a quo" decidiu a questão com base nas provas dos autos, por isso a análise do recurso foge à mera interpretação da Lei de Condomínios, eis que a circunstância fática influi na solução do litígio. Incidência da Súmula 07/STJ.
2. O alcance da regra do art. 3º, da Lei nº 4.591/64, que em sua parte final dispõe que as áreas de uso comum são insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino", esbarra na determinação da própria lei de que a convenção de condomínio deve estabelecer o "modo de usar as coisas e serviços comuns", art. 3º, § 3º, "c", da mencionada Lei. Obedecido o quorum prescrito no art. 9º, § 2º da Lei de Condomínio, não há falar em nulidade da convenção.
3. Consoante precedentes desta Casa: " o princípio da boa-fé objetiva tempera a regra do art. 3º da Lei nº 4.591/64" e recomenda a manutenção das situações consolidadas há vários anos.(Resp' nº.s 214680/SP e 356.821/RJ, dentre outros).
Recurso especial não conhecido
(REsp 281.290/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/10/2008, DJe 13/10/2008)
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Discordo, no caso de aplicação da supressio, deve-se conjugar o fator tempo com o prejuízo alegado pelas partes. No caso, existe motivação do condomínio na retomada da área, pelo menos assim narra a questão. No caso há expressa autorização do condomínio, o que gera mera tolerância na ocupação do espaço na forma do artigo 1208, primeira parte do CC. Imagine uma notificação da prefeitura determinando que o condomínio construa por aquela área uma saída de emergência, manteríamos o status quo, diante do prejuízo coletivo em razão da ausência da saída de emergência? Diferentemente seria a pretensão de retomada da coisa sem justo motivo, o que possibilitaria a resposta na letra E. Deve-se verificar o contexto das jurisprudencias citadas.
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Uso Autorizado de Area Comum por Condomino
STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 356821 RJ 2001/0132110-4 (STJ) Data de publicação: 05/08/2002
Ementa: Processual Civil. Civil. Recurso Especial. Prequestionamento. Condomínio. Área comum. Utilização. Exclusividade. Circunstâncias concretas. Uso prolongado. Autorização dos condôminos. Condições físicas de acesso. Expectativa dos proprietários. Princípio da boa-fé objetiva. - O Recurso Especial carece de prequestionamento quando a questão federal suscitada não foi debatida no acórdão recorrido. - Diante das circunstâncias concretas dos autos, nos quais os proprietários de duas unidades condominiais fazem uso exclusivo de área de propriedade comum, que há mais de 30 anos só eram utilizadas pelos moradores das referidas unidades, pois eram os únicos com acesso ao local, e estavam autorizados por Assembléia condominial, tal situação deve ser mantida, por aplicação do princípio da boa-fé objetiva.
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Julgado de 2002..é sacanagem !
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Cabe usucapião de área comum, eu errei esta questão por conhecer esta jurisprudência:
APELAÇÃO CÍVEL - USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO - CONDOMÍNIO - POSSIBILIDADE DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE DE IMÓVEL COMUM - REQUISITOS LEGAIS DEMONSTRADOS - PRINCÍPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO - PEDIDO PROCEDENTE - RECURSO DESPROVIDO. O usucapião constitui-se em um modo de adquirir o domínio da coisa ou de certos direitos reais pela posse continuada durante determinado lapso de tempo, com o concurso dos requisitos que a lei estabelece para tal fim. A aquisição, por meio de usucapião, de área comum, é, em tese, possível. Contudo, na hipótese de ação de usucapião proposta por um condômino, é indispensável, para a procedência do pedido, a prova da posse exclusiva. Uma vez que a prova dos autos indica que os requerentes possuem o imóvel com "animus domini", residindo e conservando o lote de terreno há mais vinte anos, cabe aos requeridos a prova de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos da pretensão deduzida na exordial. Assim, não tendo os réus se desincumbido do ônus de comprovar a precariedade da posse dos autores, trazendo aos autos elementos hábeis a demonstrar a existência de ato mera permissão ou tolerância, ou mesmo a prévia pactuação entre os condôminos sobre a utilização do aludido terreno, a nosso aviso, deve ser mantida a sentença hostilizada. Consigne-se que vige, no ordenamento jurídico brasileiro, o princípio do livre convencimento motivado, podendo o julgador decidir de acordo com a valoração que deu às provas produzidas, desde que fundamente sua decisão. Recurso desprovido.
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GUILHERME, esse julgado que vc postou se refere a condomínio comum, no qual é possível a usucapião quando comprovada a posse exclusiva. Os condôminos são coproprietários de um mesmo imóvel. Exercem o mesmo direito sobre propriedade comum.
A questão, contudo, se refere a condomínio edilício, no qual há áreas comuns e unidades autônomas. Nesse caso, a posse exclusiva das áreas comuns não é suficiente para ensejar a usucapião. O que pode acontecer é a surrectio (desdobramento da boa-fé objetiva), conforme descrito na assertiva E, o que garante aos condôminos que exercem a posse exclusiva manter-se dessa forma.
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CONDOMÍNIO. Área comum. Prescrição. Boa-fé.
Área destinada a corredor, que perdeu sua finalidade com a alteração do projeto e veio a ser ocupada com exclusividade por alguns condôminos, com a concordância dos demais. Consolidada a situação há mais de vinte anos sobre área não indispensável à existência do condomínio, é de ser mantido o statu quo. Aplicação do princípio da boa-fé (suppressio).
Recurso conhecido e provido.
(REsp 214.680/SP, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/1999, DJ 16/11/1999, p. 214)
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Nossa, essa prova foi um INFERNO! Eu acertei essa questão, mas o nível, na minha opinião, tava em um patamar muito diferente, até mesmo para concursos notadamente mais "cabeludos" que esse.
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GABARITO: E
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A questão trata de condomínio
edilício.
Processual
Civil. Civil. Recurso Especial. Prequestionamento. Condomínio. Área comum.
Utilização. Exclusividade. Circunstâncias concretas. Uso prolongado.
Autorização dos condôminos. Condições físicas de acesso. Expectativa dos
proprietários. Princípio da boa-fé objetiva. - O Recurso Especial carece de
prequestionamento quando a questão federal suscitada não foi debatida no
acórdão recorrido. - Diante das circunstâncias concretas dos autos, nos quais os proprietários de duas unidades
condominiais fazem uso exclusivo de área de propriedade comum, que há mais de
30 anos só eram utilizadas pelos moradores das referidas unidades, pois eram os
únicos com acesso ao local, e estavam autorizados por Assembléia condominial,
tal situação deve ser mantida, por aplicação do princípio da boa-fé objetiva. (grifamos) (STJ. REsp 356821 RJ.
Órgão Julgador T3 – TERCEIRA TURMA. Rel. Min. NANCY ANDRIGHI. Julgamento
23/04/2002. DJ 05/08/2002 p. 334).
A) garantir a retomada da área comum pelo condomínio, condenando os
proprietários a ressarcir o condomínio em razão do enriquecimento sem causa que
obtiveram pelo uso exclusivo da área comum, para cuja conservação concorrem, de
forma equânime, todos os condôminos;
A solução
segundo jurisprudência do STJ é manter a situação dos proprietários das
unidades autônomas sobre a área comum, por aplicação do princípio da boa-fé
objetiva, que incide para tutelar a legítima expectativa dos proprietários que,
por mais de 30 (trinta) anos, utilizaram com exclusividade a área com
autorização da assembleia.
Incorreta
letra “A”.
B) declarar a aquisição da propriedade da área comum pelos condôminos em razão
da usucapião, tendo em vista o período superior a 30 (trinta) anos em que
exerceram a posse sobre o bem;
A solução
segundo jurisprudência do STJ é manter a situação dos proprietários das
unidades autônomas sobre a área comum, por aplicação do princípio da boa-fé
objetiva, que incide para tutelar a legítima expectativa dos proprietários
que, por mais de 30 (trinta) anos, utilizaram com exclusividade a área com
autorização da assembleia.
Incorreta
letra “B”.
C) garantir a retomada da área comum pelo condomínio, vez que posse exercida
por coproprietários de unidades autônomas sobre área comum não é dotada de animus
domini e, portanto, não pode gerar a aquisição por usucapião;
A solução
segundo jurisprudência do STJ é manter a situação dos proprietários das
unidades autônomas sobre a área comum, por aplicação do princípio da boa-fé
objetiva, que incide para tutelar a legítima expectativa dos proprietários
que, por mais de 30 (trinta) anos, utilizaram com exclusividade a área com
autorização da assembleia.
Incorreta
letra “C”.
D) garantir a retomada da área comum pelo condomínio, com a indenização de
benfeitorias realizadas pelos proprietários que a utilizaram com exclusividade;
A solução
segundo jurisprudência do STJ é manter a situação dos proprietários das
unidades autônomas sobre a área comum, por aplicação do princípio da boa-fé
objetiva, que incide para tutelar a legítima expectativa dos proprietários
que, por mais de 30 (trinta) anos, utilizaram com exclusividade a área com
autorização da assembleia.
Incorreta
letra “D”.
E) manter a situação dos proprietários das unidades autônomas sobre a área
comum, por aplicação do princípio da boa-fé objetiva, que incide para tutelar a
legítima expectativa dos proprietários que, por mais de 30 (trinta) anos,
utilizaram com exclusividade a área com autorização da assembleia.
A solução segundo jurisprudência do STJ é manter a situação dos proprietários
das unidades autônomas sobre a área comum, por aplicação do princípio da boa-fé
objetiva, que incide para tutelar a legítima expectativa dos proprietários que,
por mais de 30 (trinta) anos, utilizaram com exclusividade a área com
autorização da assembleia.
Correta
letra “E”. Gabarito da questão.
Resposta: E
Gabarito do Professor letra E.
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Acho importante ressalvar que os precedentes do STJ, aqui citados pelos colegas, tratam de jurisprudência muito específica, em que uma área comum perdeu sua característica de comum - tanto que a questão destaca que "sendo estes os únicos com acesso ao local". Então, esses precedentes não autorizam a pensar que pode haver usucapião em situações normais, pois isso fere a própria lógica de um condomínio.
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Lembro das eternas aulas do Pablito sobre supressio/surrecio
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Vc só precisa conhecer os informativos de dois anos atrás, eles disseram