-
GABARITO: LETRA E.
DIREITO CIVIL. INAPLICABILIDADE DO DIREITO DE PREFERÊNCIA EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO ENTRE CONDÔMINOS.
O direito de preferência previsto no art. 504 do CC aplica-se ao contrato de compra e venda celebrado entre condômino e terceiro, e não àquele ajustado entre condôminos.
REsp 1.137.176-PR, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 16/2/2016, DJe 24/2/2016 (INF. 577 do STJ).
-
BANCA RESPONDE:
Questão nº 37
A resposta correta é a letra e.
Não há, no caso, direito de preferência, já que se trata de venda de quinhão do apartamento para outro condômino, e não para estranhos (cf. art. 504 do CC).
Há recurso que se limita a defender outra assertiva, sem ao menos demonstrar que o candidato sabe, minimamente, sobre a existência e a interpretação do artigo 504 do CC.
E há recurso que cita o parágrafo do artigo 504, sem atentar que a resposta aparece no caput, que não alcança a venda a outro condômino.
Nada a prover.
-
e) CORRETA. Nem Mévio e nem Sinfrônio têm direito de preferência sobre a parte alienada.
***Esta questão mostra a importância da leitura dos informativos do STF e do STJ.
STJ: Inaplicabilidade do direito de preferência em contrato de compra e venda celebrado entre condôminos.
O direito de preferência previsto no art. 504 do CC aplica-se ao contrato de compra e venda celebrado entre condômino e terceiro, e não àquele ajustado entre condôminos.
(STJ. 4ª Turma. REsp 1.137.176-PR, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 16/2/2016. Info 577).
Portanto, não há no caso narrado direito de preferência, já que se trata de venda de quinhão do apartamento para outro condômino, e não para estranhos (cf. art. 504 do CC).
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de 180 dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
-
A título de complementação, o art. 1322 do CC, também trata de condôminos e coisa indivsível, só que nesse caso prevê além da preferência a outro condômino, àqueles que possuam benfeitorias de maior valor, vejamos:
Art. 1322: Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
-
A, B, C e D) INCORRETAS Art. 504. CC Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
Info 577 STJ Além disso, não é cabível o argumento de que o parágrafo único do art. 504 do CC, ao enunciar que: "Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço", teria estendido o direito de preempção às hipóteses de alienação entre consortes. Em verdade, o referido parágrafo único apenas complementa a norma enunciada no caput, estabelecendo o procedimento a ser adotado caso mais de um condômino venha manifestar o seu direito de preferência, por ocasião da alienação de fração ideal à terceiro alheio à comunhão. Ademais, tratando-se de restrição à liberdade de contratar, o instituto em comento - direito de preferência - deve ser interpretado de forma restritiva.
-
Funciona assim:
1. No Condomínio Comum, caso haja um imóvel em estado de indivisão, o condômino que desejar alienar a fração ideal de imóvel divisível, deve dar preferência, na forma do Art. 504, CC/02.
2. O Art. 504, parágrafo único, CC/02 coloca a seguinte ordem de preferência:
(i) O que tiver benfeitorias de maior valor;
(ii) Na falta de benfeitorias, o que tiver quinhão maior.
3. O STJ decidiu que esse direito de preferência se aplica apenas ao contrato de compra e venda entre condômino e terceiro, e não àquele ajustado entre condôminos (REsp 1.137.176/PR, d.j. 16.02.2016, Info. 577).
4. No presente caso, como o bem foi objeto de alienação entre condôminos, não há motivos para se falar no exercício de preferência.
Portanto, assertiva (e) é a correta: "Nem Mévio e nem Sinfrônio têm direito de preferência sobre a parte alienada."
:)
-
A questão trata de condomínio.
Código Civil:
Art.
504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos,
se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der
conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte
vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena
de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos,
preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias,
o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os
comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
Informativo
577 do STJ:
DIREITO CIVIL. INAPLICABILIDADE DO DIREITO DE PREFERÊNCIA EM CONTRATO
DE COMPRA E
VENDA CELEBRADO ENTRE CONDÔMINOS.
O direito de preferência
previsto no art. 504 do CC aplica-se ao contrato de compra e venda celebrado
entre condômino e terceiro, e não àquele ajustado entre condôminos. REsp
1.137.176-PR, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 16/2/2016, DJe 24/2/2016. QUARTA
TURMA.
A) Mévio, titular da maior fração
ideal sobre o bem, pode obter a resolução da venda e adjudicar para si a parte
vendida, depositando o preço pago por Tício dentro do prazo decadencial
indicado em lei.
Caio
vendeu sua parte a outro coproprietário, Tício, não havendo direito de
preferência de Mévio.
Incorreta
letra “A”.
B) Sinfrônio,
titular de benfeitorias mais valiosas incorporadas ao bem, pode obter a
resolução do negócio e adjudicar a parte vendida, depositando judicialmente o
preço pago dentro do prazo decadencial indicado em lei.
Sinfrônio
não tem direito de preferência sobre a parte alienada, pois se trata de venda
de quinhão do condomínio para outro condômino, e não para terceiros.
Incorreta letra “B”.
C) Mévio,
titular da maior fração ideal sobre o bem, pode obter a resolução da venda e
adjudicar para si a parte alienada, depositando o preço pago por Tício no
prazo prescricional indicado em lei.
Mévio não
tem direito de preferência sobre a parte alienada, pois se trata de venda de
quinhão do condomínio para outro condômino, e não para terceiros.
Incorreta
letra “C”.
D) Sinfrônio,
titular de benfeitorias mais valiosas incorporadas ao bem, pode obter a
resolução do negócio e adjudicar a parte vendida, depositando judicialmente o
preço pago no prazo prescricional indicado em lei.
Sinfrônio
não tem direito de preferência sobre a parte alienada, pois se trata de venda
de quinhão do condomínio para outro condômino, e não para terceiros.
Incorreta
letra “D”.
E) Nem Mévio
e nem Sinfrônio têm direito de preferência sobre a parte alienada.
Nem Mévio
e nem Sinfrônio têm direito de preferência sobre a parte alienada, uma vez que
se trata de de venda de quinhão do apartamento para outro condômino, e não para
terceiros.
Correta
letra “E”. Gabarito da questão.
Resposta: E
Informativo
577 do STJ:
DIREITO CIVIL. INAPLICABILIDADE DO DIREITO DE PREFERÊNCIA EM CONTRATO
DE COMPRA E
VENDA CELEBRADO ENTRE CONDÔMINOS.
O direito de preferência previsto no art. 504 do CC aplica-se ao
contrato de compra e venda celebrado entre condômino e terceiro, e não àquele
ajustado entre condôminos. O art. 504 do CC enuncia que: "Não pode um
condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro
consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento
da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a
estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de
decadência. Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver
benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se
as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a
quiserem, depositando previamente o preço". Partindo-se da literalidade do
previsto nesse artigo, infere-se que o direito de preferência deve ser
observado apenas nos casos em que a alienação se pactue entre consorte e
estranho, e não entre consortes. Efetivamente, o caput do aludido dispositivo é
bastante claro quanto à incidência da preempção apenas nas hipóteses de negócio
jurídico envolvendo terceiro/estranho ao condomínio. Aliás, necessário destacar
que a
ratio da positivação da
referida norma sobre o direito de prelação se cinge justamente à conciliação
dos objetivos particulares daquele que pretende alienar sua fração com a
(possível) manutenção da comunidade de coproprietários, até porque, conforme
entendimento doutrinário, "[...] a função social recomenda ser mais cômodo
manter a propriedade entre os titulares originários, evitando desentendimento
com a entrada de um estranho no grupo". A referida preocupação está
inserida, outrossim, no parágrafo único do art. 1.314 do CC, segundo o qual:
"Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar
posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros". Com
efeito, a alienação de frações ideais entre condôminos refoge à finalidade
intrínseca ao direito de preferência, uma vez que não se tratará de hipótese de
ingresso de terceiro/estranho à comunhão. Pelo contrário, serão mantidos os
consortes, apenas com alterações no percentual da parte ideal daquele que
adquiriu a parcela de outrem. Esse entendimento, aliás, já foi adotado por esta
Corte, em antigo precedente da Terceira Turma (REsp 19.538-SP, DJ 17/5/1993),
no qual analisado o art. 1.139 do CC/1916 - norma correspondente ao atual art.
504 do CC. Além disso, não é cabível o argumento de que o parágrafo único do
art. 504 do CC, ao enunciar que: "Sendo muitos os condôminos, preferirá o
que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão
maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários,
que a quiserem, depositando previamente o preço", teria estendido o
direito de preempção às hipóteses de alienação entre consortes. Em verdade, o
referido parágrafo único apenas complementa a norma enunciada no caput, estabelecendo
o procedimento a ser adotado caso mais de um condômino venha manifestar o seu direito
de preferência, por ocasião da alienação de fração ideal à terceiro alheio à
comunhão. Ademais, tratando-se de restrição à liberdade de contratar, o
instituto em comento - direito de preferência – deve ser interpretado de forma
restritiva. Assim, se a lei de regência (art. 504 do CC) apenas o institui em relação
às alienações a estranhos, não cabe ao intérprete, extensivamente, aplicar essa
norma aos casos de compra e venda entre consortes. REsp 1.137.176-PR, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 16/2/2016, DJe
24/2/2016.
Gabarito do Professor letra E.
-
Para complementar, colo aqui mais um fragmento da explicação feita pelo Prof. Márcio do julgado já mencionado, no Informativo 577 STJ, também importante para a compreensão do assunto:
'Alguns de vocês podem ter a seguinte curiosidade: este direito de preferência do art. 504 do CC aplica-se também nos casos de condomínio edilício? Ex: em um prédio, se um dos moradores quiser vender seu apartamento, terá que oferecer primeiro aos demais condôminos? NÃO. A regra do art. 504 do CC aplica-se somente ao condomínio tradicional e não ao condomínio edilício. "Assim, um condômino em prédio de apartamentos não precisa dar preferência aos demais proprietários. Mas se a unidade pertencer também a outras pessoas, estas devem ser notificadas para exercer a preferência legal, pois instaurou-se, nesse caso, um condomínio tradicional dentro do horizontal" (GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil. Vol. 3. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 242).'
-
Diferença entre o 504 e 1322 (penso)
B+VALOR > B > Q > DEPÓSITO PREVIO ( 504)
B+VALOR > B > Q > MAIOR LANCE (1322)
-
Sempre que possível, é salutar identificarmos os motivos que levaram o legislador a produzir determinadas normas jurídicas. Isso, sem dúvida, facilita nossa compreensão e memorização.
1- Pois bem. O legislador ao construir a norma do artigo 504 do Código Civil, prevendo o exercício do direito de preferência, o fez com o objetivo de manter o bem comum no domínio de quem já é proprietário "ante o potencial conflituoso inerente a essa forma anômala de propriedade" (STJ REsp 1137176/PR, rel.min. Marco Buzzi, 4ª Turma, 16/02/2016).
2- Assim, a manutenção da titularidade do bem de propriedade comum pelo já coproprietário poderia evitar maiores animosidades entre os donos sobre a administração e uso do bem (artigo 1.314 do Código Civil).
3- Como na alienação de quinhão para um condômino não há entrada de um terceiro na titularidade do bem comum, não é necessária a oferta para os demais coproprietários. (STJ, REsp 1137176/PR).
4- O Código Civil de 2002, assim como o de 1916, não estabelece prazo para que o condômino, regularmente cientificado, manifeste a intenção de adquirir o quinhão do outro, em exercício ao direito de preferência. Segundo decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no REsp 88.408/SP, julg. 23/9/1998, o prazo de 4 (quatro) dias se mostra razoável.
5- Se feita a alienação sem a regular notificação do condômino, terá ele o prazo decadencial de 180 dias para ajuizar Ação Anulatória de Prelação, depositando o valor em juízo. Esse prazo é contado da efetiva ciência da alienação (o Código não especifica as formas de ciência). Caso não tenha ocorrido a ciência anteriormente, conta esse prazo do registro do título de propriedade - sendo imóvel.
6- O direito de preferência permite que o coproprietário adquira fração ideal de bem comum nas mesmas condições oferecidas por terceiro, objetivando manter a pacificação social e o bom uso da propriedade, já que o ingresso de terceiro alheio à comunhão pode aumentar o potencial de atrito entre os condôminos sobre a administração do bem.
7- Entende a jurisprudência que tal prerrogativa é aplicável na alienação de bens comuns indivisíveis por sua natureza ou por força de lei, bem como na alienação de bens que, embora indivisíveis, permitam divisão.
8- Outro ponto importante é quanto às unidades autônomas de um condomînio, onde cada proprietário tem direitos exclusivos sobre seus bens, não havendo direito de preferência na alienação por serem bens naturalmente divisíveis.
A partir desses fragmentos doutrinários e jurisprudenciais, torna-se (penso) compreensível a ausência de norma fixando o direito de preferência na alienação de bem comum entre coproprietários.
Fonte:
https://www.conjur.com.br/2017-ago-01/opiniao-direito-preferencia-venda-bem-indivisivel-multipla-titularidade
Bons estudos. :)
-
Entendimento "consolidado" no recente Enunciado 623 do CJF:
"ENUNCIADO 623 – Art. 504: Ainda que sejam muitos os condôminos, não há direito de preferência na venda da fração de um bem entre dois coproprietários, pois a regra prevista no art. 504, parágrafo único, do Código Civil, visa somente a resolver eventual concorrência entre condôminos na alienação da fração a estranhos ao condomínio."
-
Usei o mesmo raciocínio da cessão de quotas das sociedades limitadas (art. 1.057 do CC), apesar de não guardar qualquer relação com a matéria objeto da questão kkkkk
-
As disposições de preferência do art. 504 CC02 não se aplicam às unidades imobiliárias autônomas, como presentes no exercício
-
Menino, até diferenciação entre prescrição e decadência eu fiz... daí errei, pois NÃO HÁ direito de preferência, se a alienação é feita para outro condômino.
Vejam o que dispõe o art. 504, do CC:
Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
O caso é distinto, pois a venda é para outro condômino. Aqui não há direito de preferência.
-
O raciocínio é o seguinte:
Não pode um condômino em coisa indivisível (partes comuns) vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto.
Vejamos que na questão a venda é de unidade imobiliária autônoma (apartamento = coisa divisível), logo, as disposições de preferência do art. 504 do CC (1- condômino ao estranho; 2- condômino de benfeitoria mais valiosa; 3- condômino de maior quinhão) não se aplicam ao caso.
-
"O direito de preferência previsto no art. 504 do CC aplica-se ao contrato de compra e venda celebrado entre condômino e terceiro, e não àquele ajustado entre condôminos. STJ. 4ª Turma. REsp 1137176-PR, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 16/2/2016 (Info 577). (...)
A literalidade do art. 504 demonstra que o direito de preferência deve ser observado somente nos casos em que o contrato de compra e venda seja celebrado entre o condômino e um estranho. Não se aplica, portanto, às hipóteses de venda entre os consortes (condôminos).
O objetivo da norma foi o de estimular que a propriedade permaneça somente com os titulares originários, evitando desentendimentos com a entrada de um estranho no grupo.
A alienação da fração ideal de um condômino para o outro não ofende a finalidade intrínseca do direito de preferência do art. 504 do CC, uma vez que não se tratará de hipótese de ingresso de terceiro/estranho à comunhão. Pelo contrário, serão mantidos os consortes, apenas com alterações no percentual da parte ideal daquele que adquiriu a parcela de outrem."
Fonte: Buscador Dizer o Direito. Disponível em: <https://www.buscadordizerodireito.com.br/jurisprudencia/detalhes/883e881bb4d22a7add958f2d6b052c9f>