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O direito do promitente comprador é direito real e os direitos reais sobre imóveis são bens imóveis, que podem ser objeto de hipoteca, nos termos do artigo 1473, I, do Código Civil.
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"(...)O ordenamento jurídico pátrio, há longa data, reconhece como direito real o contrato de promessa de compra e venda devidamente registrado, de modo que não há óbice para que sobre ele recaia hipoteca, a qual, no caso, garante o crédito decorrente da cédula de crédito industrial". (REsp Nº 1.336.059 - SP, j. 18/08/2016).
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No caso da sumula 308 do STJ, a corte especial privilegiou o direito social à moradia em detrimento do direito real de propriedade.
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A súm 308 do STJ não tem nada a ver com a pergunta.
Questiona-se, aqui, se você, que celebrou uma promessa de compra e venda de um imóvel, pode hipotecá-lo para, p. ex., pegrar um empréstimo no banco. Veja: você só realizou uma "promessa de compra e venda", que está registrada no CRI, sendo mero cessionário de direitos...
"Não obstante sua natureza preliminar, o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, há longa data, bem antes da entrada em vigor do Código Civil de 2002, vem recebendo especial tratamento em nosso ordenamento jurídico, mediante a edição de sucessivos atos normativos no sentido de lhe conferir efeitos jurídicos próprios ao da escritura definitiva, oponíveis a terceiros (...). Nesse contexto, se o tratamento jurídico dispensado foi sempre o de reconhecer como direito real o contrato de promessa de compra e venda devidamente registrado, não há óbice que sobre ele recaia a hipoteca, a qual, no caso, garante o crédito decorrente da cédula de crédito industrial. Por conseguinte, o acórdão recorrido não contrariou os dispositivos infraconstitucionais tidos por como violados".
REsp nº 1.336.059/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 18/8/16.
CERTO
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Klaus, realmente a súmula 308 nada tem a ver com a questão.
A súmula trata da seguinte situação:
A construtora, objetivando angariar recursos, financia uma construção de vários apartamentos, dando como garantia a hipoteca dos terrenos, em que haverá o empreendimento.
A construtora, então, começa a vendar os imóveis, que podem estar ainda na planta ou podem estar já construídos.
O consumidor compra um imóvel desse empreendimento, através de um contrato de promessa de compra e venda, pelo qual se compromete a pagar todo o valor e, caso cumprido o pagamento, a construtorá entregará definitivamente a propriedade do bem.
Ocorre que, por força de uma crise econômica, a construtora não consegue mais pagar o financiamento junto ao Banco. O banco, por sua vez, valendo-se da garantia de hipoteca, decide executá-la para, depois, alienar o bem.
E o consumidor, que comprou o o apartamento, vai ficar lesado nesse caso?
Não. A garantia de hipoteca, apesar de válida, não tem eficácia perante o consumidor, seja pelo fato de ele não ter participado do contrato, em que foi dado como garantia a hipoteca de seu futuro imóvel, seja pelo fato de lhe ser aplicado os direitos inerentes do CDC.
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GABARITO CERTO:
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No meu entendimento quem poderá realizar a hipoteca é o promissário vendedor, ou seja, a pessoa que está descrita na matrícula como o seu proprietário.
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A Hipoteca é um direito real sobre coisa alheia e a promessa de compra e venda também é um direito real sobre coisa alheia.
Como o promitente comprador irá constituir hipoteca de algo que não lhe pertence ainda?
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Os direitos nas coisas alheias, ou seja, nas coisas de propriedade dos outros. São onze os dir. reais limitados e que se subdividem em: 1) direitos reais de gozo ou fruição, 2) contratos com efeitos reais e 3) direitos reais de garantia.
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O direito do promitente comprador, ou promessa de compra e venda com eficácia real, ou direito real de aquisição é um do contratos com efeitos reais (direito real sobre coisa alheia).
fonte: http://rafaeldemenezes.adv.br/assunto/Reais-nas-coisas-alheias/8/aula/10
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tudo isso em esquecer da exceção da Súmula 308
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Luana, a questão fala da hipoteca do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda e não da hipoteca do direito do promitente comprador. Nos termos da questão, não existe ainda escritura de compra e venda definitiva, de forma que o único contratante que pode hipotecar o imóvel, que ainda é dele, é o promitente vendedor, sujeitando-se o titular de eventual crédito hipotecário aos riscos da sequela conferida pelo registro do contrato de promessa de compra e venda.
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Acho que desde a época da faculdade aprendi por um professor que disse que a hipoteca não é mais mt utilizada porque quase não oferece nenhuma garantia, assim, os bancos e empresas preferem outros institutos.
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Rodrigo Oliveira, acho que Luana trouxe um ponto válido. Uma vez que existe uma promessa de compra e venda registrada, surge um novo direito real aí além da propriedado do promitente vendedor:
CC/2002, Art. 1225: São direitos reais: VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
Assim, passou a existir um direito real do promitente comprador. A questão que fica é: a hipoteca será sobre o direito real de propriedade ou sobre o direito real que emergiu desse contrato de promessa de compra e venda?
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O Klaus respondeu.
Queridos, para acrescentar ,vejam:
A promessa de compra e venda pode ser celebrada por instrumento público ou particular (art. 1.417 do CC).
O contrato principal (compra e venda) que será assinado após o pagamento integral do preço, se envolver bem imóvel de valor superior a 30 salários mínimos, deverá ser feito por escritura pública (art. 108 do CC).
A promessa de compra e venda precisa ser registrada em cartório para ser válida?
NÃO. A promessa de compra e venda é válida mesmo sem registro no cartório.
Quando a promessa de compra e venda é registrada em cartório, esse compromisso passa a ter natureza jurídica de direito real à aquisição.
Veja o que diz o Código Civil:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
(...) A promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato. (...)
(STJ. 4ª Turma. REsp 1185383/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04/2014)
A importância do registro em cartório está na eficácia da promessa de compra e venda perante terceiros:
• Se a promessa não foi registrada: ela é válida, mas produz efeitos apenas entre as partes.
• Se a promessa foi registrada: ela é válida e, além disso, produz efeitos perante terceiros.
Nesse sentido, confira o art. 1.418 do CC:
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Enunciado 253 CJF: O promitente comprador, titular de direito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido à venda.
Irretratável ou retratável
A promessa de compra e venda, em regra, é irretratável.
As partes, contudo, com base na autonomia privada, podem inserir uma cláusula de arrependimento!
Se o promitente vendedor, mesmo após receber o preço integral combinado, recusar-se a outorgar a escritura pública, o que o promissário comprador poderá fazer?
Poderá ajuizar ação de adjudicação compulsória.
obs importante : O pedido formulado na adjudicação compulsória era previsto de forma expressa no art. 466-B do CPC 1973.
Não mais no CPC/2015. Entretanto,a parte poderá continuar pedindo ao Judiciário a providência nele prevista com base no art. 501 do CPC 2015: Art. 501. Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.
Desculpem- me , o textoé enorme.Leiam la.
Fonte :Dizer o Direito
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PROVINHA CABULOSA DE CIVIL. SEM DEIXAR NADA EM BRANCO - 3!
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O próprio Código Civil responde com a junção de 3 artigos, vamos lá:
1) SÃO BENS IMÓVEIS PARA OS EFEITOS LEGAIS (art. 80,I)
a. Direitos reais sobre imóveis e suas ações
b. Direito à sucessão aberta
2) SÃO DIREITOS REAIS (art. 1225):
VII: o direito do promitente comprador do imóvel
3) PODEM SER HIPOTECADOS (1473):
I. Os imóveis e os acessórios dos imóveis..
LOGO, O DIREITO REAL DO PROMITENTE COMPRADOR É UM BEM IMÓVEL E POR SER BEM IMÓVEL É PASSÍVEL DE HIPOTECA.
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Acredito que o § 1 do art. 1.420. resolve a questão:
Art. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.
§ 1o A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais estabelecidas por quem não era dono.
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Vamos pensar um pouco...
Gente segue embasamento da professora do Qconcursos ( Taíse Sossai Paes , Professora de Direito Civil) que comentou essa questão! Segunda ela a jurisprudencia usada foi essa abaixo:
Superior Tribunal de Justiça
RECURSO ESPECIAL Nº 591RECURSO ESPECIAL Nº 1.336.059 - SP (2012⁄0156970-3) RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (Relator): Trata-se de recurso especial interposto por IRIS ADMINISTRAÇÃO DE BENS S.A., com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado: "Embargos à execução. Cédula de crédito industrial. Os direitos do promissário comprador, com instrumento de promessa de compra e venda registrado, pode ser objeto de hipoteca, porque também é considerado direito real...
Bons estudos!!!
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ATENÇÃO !!!
Apesar de a lei exigir o registro da promessa de compra e venda para sua caracterização como direito real, o STJ, com base na súmula 239, afirma ser dispensável este requisito, possibilitando a adjudicação compulsória na promessa de compra e venda ainda que não registrada. Isso porque o registro é capaz de gerar oponibilidade erga omnes. Porém, ainda que desprovida do respectivo registro, o contrato de promessa já gera efeito inter partes, asseverando a possibilidade de adjudicação compulsória.
Fonte: Código civil comentado para concursos - 2017
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Certo.
O imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda devidamente registrado pode ser objeto de hipoteca? Pode. Por quê?
A questão busca saber, basicamente, se imóvel pode ser objeto de hipoteca. Sim. Nos termos do art. 1.473:
Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:
I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;
Entretanto, se o imóvel tiver sido objeto de contrato de promessa de compra e venda devidamente registrado, é possível a hipoteca permanecer hígida? Sim.
Os direitos reais são assessórios dos imóves e, como tal, nos termos do art. 1.225 temos:
Art. 1.225. São direitos reais:
VII - o direito do promitente comprador do imóvel; ver 1.417/18
e
TÍTULO IX
Do Direito do Promitente Comprador
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Dessa forma, havendo promessa de compra e venda, ainda que não registrada no cartório de registro de imóveis, o promitente comprador tem o direito à adjudicação compulsória (Súmula 239 do STJ).
Logo, o fato de ter sido objeto de contrato de promessa, não afasta, por si só, que o imóvel seja também objeto de hipoteca.
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"O item está correto, já que, à semelhança da enfiteuse, o promitente comprador detém todos os poderes relativos ao domínio útil, sujeito esse, segundo o art. 1.473, inc. III à hipoteca. Ademais, consoante lição de José Osório Azevedo Jr., o compromisso de compra e venda é, na realidade brasileira, contrato autônomo, que permite ao promitente comprador o exercício quase pleno da propriedade, restando ao promitente vendedor mero resquício da propriedade com escopo, de fato, de garantia, ainda que não seja essa a natureza do instituto".
Fonte: Comentários à prova da PGM/Fortaleza pelo professor Paulo H. M. Sousa do Estratégia Concursos.
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A questão me parece ambígua. Não se sabe se a hipoteca será feita pelo promitente comprador ou pelo promitente vendedor. O primeiro poderá fazê-lo, enquanto o segundo, não.
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Essa situação é muito recorrente nos Estados Unidos. As pessoas compram a casa e já dão a própria casa de hipoteca pro banco
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Se foi o promitente comprador quem gravou o bem com hipoteca, o gabarito é "CERTO"
art.1.420 (..)
§ 1o A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais estabelecidas por quem não era dono.
Se o promitente vendedor foi quem institui a hipoteca sobre o imóvel objeto de promessa de compra e venda registrada, a questão deveria ser "ERRADA".
Art. 1.474. A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel. Subsistem os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o mesmo imóvel.
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:
II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;
VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa;
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Não quero dar uma de Lúcio aqui, mas realmente é uma excelente questão, que tenho certeza que muitos, assim como eu fizeram confusão com a súmula 308 do STJ. Se for seu caso, leia o excelente comentário do colega Thiago Calandrini.
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PASSIVEL DE HIPOTECE POR SER UM DIREITO REAL