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LEI 4591
A-ERRADA - Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
B-ERRADA - Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
C-ERRADA - ART 31A - § 3o Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
D-CORRETA - Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
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O fundamento das alternativas está na lei 4591.
Letra A, errada - Art. 31-A, caput
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Justificativa: quem define a submissão da incorporação imobiliária ao regime de afetação é o incorporador, e não os condôminos.
Letra B, errada - Art. 31-B, p.único.
Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.
Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.
Justificativa: Não obsta a averbação do patrimônio de afetação a existência de ônus real constituído sobre o imóvel objeto da incorporação, ainda que para garantia de pagamento de sua aquisição.
Letra C, errada - Art. 31-E
Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela:
I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;
II - revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e
III - liquidação deliberada pela assembléia geral nos termos do art. 31-F, § 1o.
Justificativa: Como se vê, há outras hipóteses de extinção do patrimônio de afetação além da liquidação deliberada pela assembléia geral de condomínio dos adquirentes.
CONTINUA
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Letra D, errada - Art. 31-A, §3º
Art. 31-A (...)
§ 3 o Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Justificativa: de acordo com o dispositivo legal, os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação podem ser objeto de garantia real em operação de crédito atrelada à edificação imobiliária, se for destinado à consecução da edificação correspondente e a entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes, de modo que há vinculação da obrigatoriedade de entrega das unidades autônomas.
Letra E, correta - Art. 31-F
Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.
Justificativa: como se percebe, a alternativa é uma paráfrase do dispositivo, estando, portanto, correta a assertiva.
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A questão exige do candidato o conhecimento sobre a averbação do patrimônio de afetação no cartório de registro de imóveis.
Antes de
ingressarmos na análise das assertivas trazidas pela questão, é preciso
relembrarmos o conceito e diferenciar esses importantes dois importantes institutos do
direito notarial e registral que muitas vezes são cobrados na fase objetiva do concurso de cartório, quais sejam, registro e averbação, previstos nos artigos 167, I e II da lei 6015/1973.
O registro é o assento principal e diz
respeito à constituição e modificação de direitos reais sobre os imóveis
matriculados como propriedade, usufruto, hipoteca, etc além de outros
fatos ou atos que repercutem na propriedade imobiliária (penhora,
convenção de condomínio etc ou que por força da lei devem ser
registradas no RI, como empréstimos por obrigação ao portador de
debêntures (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e
Prática. 8ª ed. Salvador: Editora Juspodivm, p. 597, 2017).
A
averbação, por sua vez, é ato acessório, mas nem por isso menos
importante. Trata-se de ocorrência originária de fatos jurídicos que de
alguma forma venha a alterar ou mesmo cancelar, total ou parcialmente,
algum registro público anterior. Pode ser proveniente da própria parte,
vir contida em ordem judicial, ou ainda consumar-se, excepcionalmente,
de ofício. (RODRIGUES, Marcelo. Código de normas dos serviços notariais
e de registro do estado de Minas Gerais: Provimento
260/2013 comentado. 3ª ed. Belo Horizonte: Recivil, p. 644, 2019).
Já o patrimônio de afetação foi instituído pela Lei 10.931/2004 pelo qual a critério do incorporador o terreno e as acessões objeto de
incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados,
manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de
afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das
unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes, a teor do artigo 31-A da Lei 4.591/1964.
Desta maneira, vamos a análise das alternativas:
A) INCORRETA - A teor do artigo 31-A da Lei 4.591/1964 a critério do incorporador, a incorporação poderá ser
submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de
incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados,
manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de
afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das
unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Desta maneira, depende da vontade do incorporador e não dos condôminos.
B) INCORRETA - A teor do artigo 31-B, §único da Lei 4.591/1964 a averbação do patrimônio de afetação não será obstada pela existência de ônus reais que
tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do
pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o
empreendimento.
C) INCORRETA - É correto que a liquidação deliberada em assembleia
geral é uma hipótese de extinção do patrimônio de afetação, a teor do artigo 31-E, III, mas não a única. Extinguir-se-á também pela averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de
aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das
obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento ou pela revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos
adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em
lei, hipóteses previstas nos incisos I e II respectivamente do artigo 31-E da Lei 4591/1964.
D) INCORRETA - A teor do artigo 31-A, §3º da Lei 4.591/1964 os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação
somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja
integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das
unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
E) CORRETA - Literalidade do artigo 31-F da Lei 4.591/1964 pelo qual os efeitos da decretação da falência ou da insolvência
civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não
integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios,
obrigações e encargos objeto da incorporação.
GABARITO: LETRA E