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CORRETA LETRA "A"
Lei 4591/64, Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes
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Na boa, não é difícil não, basta conhecer a lei superficialmente. É que muita gente DECORA Código Civil, Código Penal, CTN etc e esquece que essas outras leis também caem e que são elas que fazem a diferença na aprovação.
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INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA: atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
REGIME DE AFETAÇÃO: Pelo princípio da afetação uma parcela dos bens e direitos permanecerá segregada no patrimônio comum da pessoa para atender a um fim específico, de garantia, transferência ou de utilização. A afetação não importa em disposição, destaque ou saída daquela parcela de bens e direitos do patrimônio geral e, sim, em indisponibilidade, eivando de nulidade o ato de alienação e assegurando ao beneficiário o direito de seqüela, caso transferida total ou parcialmente para o patrimônio de outrem.
http://www.irib.org.br/obras/o-regime-da-afetacao-patrimonial-na-incorporacao-imobiliaria
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Trecho do mesmo artigo (excelente!) que Mari Sininho colocou aqui: 1.3 – O patrimônio de afetação foi concebido com o objetivo principal de assegurar a recomposição imediata dos patrimônios individuais dos adquirentes de fração ideal vinculada à unidade autônoma em construção ou a ser construída, no caso de quebra do incorporador. Decorre do principal, o objetivo de conferir segurança e confiança ao mercado imobiliário. Outros objetivos secundários, como o controle centralizado dos recursos financeiros destinados à incorporação, a manutenção de contabilidade separada, a fiscalização das obras e do patrimônio de afetação, direta ou indiretamente já estavam contemplados na lei das incorporações.
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Penso que tal art. Art. 31-A da Lei de incorporações, perdeu muito da sua razão de ser em razão do advento do CPC, que indica como impenhorável as unidades já vendidas, mesmo que na planta:
Art. 833. São impenhoráveis:
(...)
XII - os créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, sob regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra.
Art. 862. (...)
§ 3 o Em relação aos edifícios em construção sob regime de incorporação imobiliária, a penhora somente poderá recair sobre as unidades imobiliárias ainda não comercializadas pelo incorporador
No mesmo sentido, cito o seguinte artigo:
Fato é que além de fortalecer o patrimônio de afetação o dispositivo do novo CPC propõe uma segregação compulsória dos créditos oriundos de alienação das unidades imobiliárias aplicável a todo tipo de incorporação imobiliária, independentemente de ter ou não o incorporador optado pelo regime de afetação do patrimônio nos termos dos artigos 31-A à 31-F da Lei 4.591/64. Isso significa dizer que mesmo o incorporador que não optou pelo regime de patrimônio de afetação, mas comprovar em eventual execução judicial que os recursos obtidos com a venda das unidades imobiliárias serão destinados à execução das obras do empreendimento, tais recursos são impenhoráveis. - https://alfonsin.com.br/incorporao-imobiliria-no-novo-cpc/
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Artigos importantes da Lei 4.591/64, cobrados na questão:
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 2o O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 3o Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Continua...
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Continua...
Artigos importantes da Lei 4.591/64, cobrados na questão:
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: (...)
II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a êstes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se fôr o caso e se a êste couber a culpa;
III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria prossequir na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiàriamente os bens pessoais dêste;
VII - em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembléia geral poderá, pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporção dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os critérios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores privilegiados pelos valores da diferença não reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
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DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao REGIME DE AFETAÇÃO, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
§ 1 O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações VINCULADAS à incorporação respectiva.
§ 2 O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação.
§ 3 Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
§ 4 No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6.
§ 5 As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6 do art. 35.
§ 6 Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.
§ 7 O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.
§ 8 Excluem-se do patrimônio de afetação:
I - os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e
II - o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58).
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Trata-se de questão para cuja resolução deve ser acionado o teor do art. 31-A da Lei 4.591/64, introduzido pela Lei 10.931/2004, que assim preceitua:
"Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser
submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de
incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados,
manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de
afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das
unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes."
Como daí se depreende, trata-se de faculdade ofertada pela lei de regência, uma vez que submetida a critério do incorporador, e não de uma obrigação imposta pela lei.
Firmadas as premissas acima, e analisando-se as opções lançadas pela Banca, percebe-se que a letra A reflete, com exatidão, o teor da norma acima, razão pela qual corresponde à resposta da questão.
As letras B, C e D estão equivocadas, de plano, porquanto sustentaram que a submissão ao regime de afetação seria obrigatória, quando, na verdade, trata-se de mera faculdade aberta pela lei, e não de genuína imposição legal.
Por fim, a letra E, apesar de ter afirmado se tratar de faculdade, equivoca-se ao aduzir que o empreendimento seria atingido em caso de falência ou insolvência civil do
incorporador, quando os adquirentes das unidades seriam classificados como credores privilegiados, para recebimento de
indenização por perdas e danos, caso o empreendimento não se concretize, o que configura afronta ao teor do art. 31-F da Lei 4.591/64, que assim preceitua:
"Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência
civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não
integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios,
obrigações e encargos objeto da incorporação."
Gabarito do professor: A