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O imóvel deveria ter sido alienado por escritura pública, vez transfere direitos reais de um imóvel com valor superior a 30 salários mínimos, conforme dicção do art. 108, CC.
Todavia, apesar vício formal do instrumento, é plenamente válido entre as partes, já que a questão não menciona nenhum defeito ao negócio jurídico celebrando entre Maria e Carlos.
Por fim, a questão traz uma compra e venda pura, tendo as Partes fixado objeto e preço, de modo que o Legislador a considera obrigatória e perfeita de acordo com o art. 482, CC.
"Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País."
"Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço."
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Pesquisando, consegui embasar o gabarito da seguinte forma:
Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:
(...)
IV - não revestir a forma prescrita em lei;
V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Alguém embasa com fundamentos em outros dispositivos?
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Pessoal, uma dúvida. Nesse caso não seria cabível a conversão do negócio jurídico?
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No caso, não foi respeitado o artigo 108 do Código Civil, em que diz que os imóveis com valores acima de 30 salários mínimos necessitam de escritura pública para sua transferência etc..
No que tange ao plano do negócio jurídico, não foi respeitado o plano da validade, visto que o artigo 104 do CC diz que para ser válido, o negócio jurídico precisa ser de acordo com a forma prescrita em lei, neste caso, a escritura pública. (104, III, CC).
Portanto, o Oficial de Registro de Imóveis poderá recusar a registrar o título, visto que deve observar o princípio da legalidade.
A questão faz uma pequena confusão entre tabelião e Oficial de Registro, nada que prejudique na interpretação, mas trata-se de atividades diferentes.
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O gabarito está errado. O certo é a alternativa D.
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O gabarito foi retificado, conforme gabarito definitivo publicado em 25.04.18.
Gabaritigo definitivo: letra C.
http://fgvprojetos.fgv.br/concursos/tjal
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Creio que a alternativa E não poderia estar correta, pois, nos termos do art. 170 c/c art. 184 do CC, o negócio jurídico somente poderia subsistir em nova espécie (promessa de compra e venda) se contivesse os requisitos de validade do seu antecessor.
Logo, como já bem comentado anteriormente, falta o requisito de validade (preexistência de escritura pública) para o negócio jurídico convertido (promessa de compra e venda) ser registrado em SErventia de Imóveis.
Por esses motivos, considero correta a assertiva C, pois ao cartório é autorizado recusar o registro do contrato, por falta de requisito de validade, já que o instrumento não está revestido em forma de escritura pública necessária para o negócio jurídico com imóveis.
Já quanto à alternativa D, de fato a banca realmente acertou em alterar o gabarito. De acordo com o art. 108, "NÃO dispondo a lei em contrário", a escritura será essencial à VALIDADE dos negócios que envolver direitos reais. Isso quer dizer que, sob o enfoque contrário, se a lei ou dispositivo legal dispuser em contrário, a escritura pública NÃO será essencial! E as exceções legais são essas: arts. 11 e 22, do Decreto-Lei nº 58/37; art. 32, §2º e 67, da Lei nº 4.591/64; art. 26, da Lei nº 6.766/79; e, art. 1.417, da Lei nº 10.406/02), com os contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (§5º, do art. 61, da Lei nº 4.380/64), com a concessão de uso (§1º, do art. 7º, do Decreto-lei nº 271/67), com os contratos do Sistema Financeiro Imobiliário (art. 38, da Lei nº 9.514/97, alterado pela Medida Provisória nº 2.223/01) e com as certidões dos atos de constituição e de alteração de sociedades mercantis, passadas pelas Juntas Comerciais (arts. 53 e 64, da Lei nº 8.934/94).
Logo, como o enunciado da questão não descreveu nenhuma das exceções legais listadas acima, infirma-se que o negócio pactuado entre Maria e Carlos é INVÁLIDO, mesmo que desejada pelas partes e mesmo diante do disposto no art. 170 do CC, que, em tese, possibilitaria a conversão do negócio jurídico em outro se este contivesse os requisitos de validade.
GABARITO: LETRA C
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De acordo com Gabarito definitivo publicado no site da FGV, a alternativa correta é a C.
Link da Prova: http://netstorage.fgv.br/tjal/TJ_AL_2018_Analista_Judiciario_-_Area_Judiciaria_(AJ-AJUDIC)_Tipo_1.pdf
Link do Gabarito: http://netstorage.fgv.br/tjal/tjal2018_gabarito_definitivo.pdf
Vou notificar o erro à equipe do QC para que façam a devida alteração.
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O GABARITO CORRETO É ALTERNATIVA C , POIS O ART. 108 CC FALA QUE É ESSENCIAL PARA VALIDADE DA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ACIMA DE 30 VEZES O SALÁRIO MÍNIMO ESCRITURA PÚBLICA.
" Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País."
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Gabarito definitivo: C
Sobre a alternativa E:
"Quanto ao tema da conversão do negócio nulo, o seu reconhecimento contraria a sistemática anterior, pela qual não era admitido o aproveitamento do negócio jurídico nulo. [...] Agora, é possível a conversão do negócio nulo em outro negócio jurídico, aproveitando-o em certo sentido.
Para tanto a lei exige um elemento subjetivo, eis que é necessário que os contratantes queiram o outro negócio ou contrato para o qual o negócio nulo será convertido. Implicitamente, devem ter conhecimento da nulidade que acomete o pacto celebrado.
[...]
Passando ao campo concreto, como exemplo de conversão do negócio jurídico nulo, pode ser citada a ausência de escritura pública em venda de imóvel com valor superior a trinta salários mínimos, o que acarreta a nulidade absoluta do ato, conforme analisado outrora, quando da discussão do art. 108 do CC.
Pela aplicação dos arts. 170 e 462 do Código Civil em vigor, há a possibilidade de esse ato ser aproveitado, transformando-se a compra e venda nula em compromisso bilateral de compra e venda - espécie de contrato preliminar. Isso porque o último dispositivo prescreve que 'O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado'".
Fonte: TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil, volume único. 6. ed. p. 298.
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A questão trata da validade do
negócio jurídico.
Código
Civil:
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível,
determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não
defesa em lei
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a
escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à
constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre
imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no
País.
A) a recusa do tabelionato é indevida, visto que a eventual irregularidade pode
ser sanada e o negócio confirmado pelas partes;
A recusa
do tabelionato é devida pois a lei exige como requisito de validade
a escritura pública para negócios jurídicos que visem à constituição,
transferência ou modificação de direitos reais sobre imóveis, de valor
superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Incorreta
letra “A".
B) o negócio jurídico é inexistente e, portanto, Carlos deverá devolver o
imóvel a Maria, contra o reembolso das benfeitorias úteis;
O negócio
jurídico existe, porém é inválido, devendo ser feita escritura pública para que
possa ser válido.
Incorreta
letra “B".
C) a recusa do cartório é devida e as disposições do instrumento subscrito
pelas partes são inválidas;
A recusa
do cartório é devida e as disposições do instrumento subscrito pelas partes são
inválidas, pois a lei exige escritura pública no caso, e esta não foi feita.
Correta
letra “C". Gabarito da questão.
D) a compra e venda desejada pelas partes é válida, apesar da nulidade do
instrumento que a previu;
A compra
e venda é inválida, pois falta um requisito essencial que é a escritura
pública, para a validade do negócio jurídico.
Incorreta
letra “D".
E) o negócio jurídico produz efeitos de promessa de compra e venda e deve ser
assim registrado, ainda que as partes não tenham previsto eventual
irregularidade no pacto.
O negócio jurídico não produz efeitos de promessa de compra e venda uma vez que
falta requisito essencial de validade, que é a escritura pública.
Incorreta
letra “E".
Resposta:
C
Gabarito do Professor letra C.
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A recusa do cartório é devida e as disposições do instrumento subscrito pelas partes são inválidas, pois a lei exige escritura pública no caso, e esta não foi feita.
Correta letra “C". Gabarito da questão.
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OK... ME EXPLIQUE....
A promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato. (...)
(STJ. 4ª Turma. REsp 1185383/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04/2014).
PORQUE O CONTRATO NA FORMA DE PROMESSA NÃO PODERIA SER LEVADO A REGISTRO? A REDAÇÃO DA QUESTÃO NÃO DIZ ... averbar o contrato a matrícula".. ela narra apenas ... Ao levar o pacto para registro no ofício de imóveis, o tabelionato comunicou a Carlos que se recusaria a praticar o ato, visto que o negócio jurídico padecia de invalidade ... e) o negócio jurídico produz efeitos de promessa de compra e venda e deve ser assim registrado
A REDAÇÃO DA QUESTÃO NÃO ESTÁ CLARA.
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A Escritura Pública é necessária para dar validade formal ao ato jurídico exigido por Lei (o ato jurídico pode ser uma compra/venda; uma doação; uma simples declaração; etc) e proporciona maior segurança jurídica às pessoas que a formalizam no Cartório. A Escritura Pública é o instrumento jurídico de declaração de vontades celebrado entre uma ou mais pessoas perante um Tabelião.
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Quando o enunciado diz que o tabelião vai fazer o registro do imóvel..., torna-se impossível resolver a questão.
No caso, o tabelião faz a escritura e quem registra é o cartorário.
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Q693516: CESPE 2016 - TCE PR
A respeito da disciplina do negócio jurídico no Código Civil, assinale a opção correta.:
Um contrato de compra e venda de imóvel que for realizado sem escritura pública poderá ser convertido em promessa de compra e venda.
Art. 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade.
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Questão fuleira. Bastava ter uma opção se referindo à necessidade da Escritura Pública que o aluno, por dentro da matéria, acertaria a questão.
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gente já sou tabeliã e disso eu entendo.
GABARITO ERRADO
ERRADÍSSIMO
MENOS ERRADA: D) a compra e venda desejada pelas partes é válida, apesar da nulidade do instrumento que a previu;
é possivel fazer por instrumento particular promessa de CV de qualquer valor; se o valor exceder a 30 salários, este instrumento particular não será registrado pois se exige instrumento público (vício na forma), porém tem VALIDADE.
essa é a menos errada.
GABARITO OFICIAL . LETRA C - ERRADÉRRIMO KKKKKKKK ABERRAÇÃO JURÍDICA
C) a recusa do cartório é devida e as disposições do instrumento subscrito pelas partes são inválidas;
primeira parte ok. o registrador deve negar registro por causa da ausência da forma pública.
parte final ERRADA. a promessa feita por doc particular é VÁLIDA SIM só não não tem eficácia registral.
Muito ruim a Banca.... não entende do assunto, não tenta fazer questão!
dá uma raiva né?
sabe o pior? os comentários do professor! nem chtum, foi junto com o erro da banca..... não sei vcs , mas tem cada comentário que nem aluno de direito faria. prefiro os comentários de vcs. continuem contribuindo... amo ler tudo.
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Apesar de todos os outros erros da questão, acredito que o erro da letra E seja apenas pelo fato de não ser possível o registro imediato da Promessa de Compra e Venda, pelos seguintes motivos:
1. É certo que há a possibilidade de conversão, diante do Princípio da Conversão Substancial do Negócio Jurídico, já que o contrato firmado possui todos os requisitos do outro (art. 170), exceto quanto a FORMA - escritura pública - que não precisa ser respeitada no contrato de promessa (art. 462).
2. A possibilidade de conversão e previsão de eventual irregularidade NÃO precisa estar prevista no contrato. A simples imissão do comprador na posse SUPÕE que as partes teriam querido o fim a que visava o negócio jurídico (art. 170)
3. "Em uma alegoria simples, podemos imaginar uma fruta com uma parte ruim (passada) mas que tem boa parte de seu todo em excelente estado. Com uma faca retiramos a parcela imprestável e nos saciamos com o restante. Algo similar acontece na compra e venda em que as partes olvidaram a forma pública mas que o magistrado irá converter em promessa de compra e venda válida." (Código Civil para Concursos. 2020. fl. 327)
4. Conclui-se que a conversão é viável. No entanto, quem fará não é o registrador, de imediato, mas sim o MAGISTRADO, para que seja possibilitado o registro posteriormente.
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O examinador não sabe a diferença entre Tabelionato e Registro de Imóveis. E outra, o contrato é valido, apenas não é registrável, pois padece da forma legal contida no art. 108 do CC
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Ricardo Wolff, quem regitra é o registrador de imóveis, e tanto o tabelião como o registrador, são vulgarmente chamados de cartorários
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Na minha visão, essa questão deveria ser anulada. Quando a questão diz: "Ao levar o pacto para registro no OFÍCIO DE IMÓVEIS, O TABELIONATO comunicou a Carlos que se recusaria a praticar o ato (...)." Ora, o Tabelionato (onde lavra-se escritura), nem teve contato com o contrato particular feito pelas partes, muito menos tem competência para recusar registro. Esse fato por si só é contrário a sistemática da Lei de Registros Públicos e do próprio Código Civil.
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Espelho espelho meu, existe banca pior que a FGV?
Qual o vício do contrato (além da forma), que justifique a assertiva "as disposições do instrumento subscrito pelas partes são inválidas"? O que está inválido nas disposições do contrato? Se alguém puder explicar, agradeço.
Ok que o vício de forma inviabiliza o registro da compra e venda, porém dizer que o conteúdo das disposições do contrato é inválido já é forçar a barra, até porque, pode-se considerar que houve PROMESSA de compra e venda. Assim, mantém-se a avença (princípio da conservação do NJ), pois não há que se falar em qualquer vício de vontade.
Art.462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado".
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
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Questão Horrível!
Mal formulada!
Como no Registro de Imóveis o tabelionato vai fazer registro??
Quem registra e atua no Registro de Imóvel é o REGISTRADOR ou OFICIAL DE REGISTRO.
O TABELIÃO fica no Tabelionato de Notas ou Protesto!
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Resposta no art. 108 do CC.
Não percam tempo lendo o resto dos comentários, ao menos que queiram desaprender.
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GABARITO: C
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.
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Problema de vcs é que a questão pergunta se a pamonha é de sal ou de doce, mas a discussão está sendo se a embalagem é plástica ou natural (irrelevante pra quem vai comer)
Por favor né, ESTÁ EXPRESSO NO ART.108CC a necessidade de Contrato Formal e Solene (COM ESCRITURA PÚBLICA e NÃO PARTICULAR)
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Código Civil
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:
(...)
IV - não revestir a forma prescrita em lei;
V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;
Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.
Art. 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, SE HOUVESSEM PREVISTO a nulidade.
Art. 462. O contrato preliminar, EXCETO quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
Resposta: C
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Por que a letra E está errada?
E) o negócio jurídico produz efeitos de promessa de compra e venda e deve ser assim registrado, ainda que as partes NÃO tenham previsto eventual irregularidade no pacto.
Ao contrário do que prevê o artigo 170 do CC, a alternativa E afirma que o negócio seria válido ainda que as partes NÃO tenham previsto a irregularidade, quando, na verdade, é necessária que as partes a tenham previsto para que o negócio jurídico subsista.
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Tabelionato fazer o registro????? Sério examinador.
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O artigo 108, que é a regra geral, prescreve o seguinte:
Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Tendo em vista que a promessa de compra e venda é direito real, conclui-se que, se o valor for superior a 30 SM, e não for amparada por Lei especial, deverá necessariamente ter a forma pública como substancial a sua validade e a fim de possibilitar o seu registro (art. 1.417).
Não sendo a promessa de compra e venda lavrada por instrumento público, no caso acima mencionado, estaremos diante de uma nulidade absoluta, nos termos do artigo 166, inciso IV, que preceitua:
É nulo o negócio jurídico, quando:
...
IV - não revestir a forma prescrita em Lei.
Fonte: https://www.irib.org.br/obras/promessa-de-compra-e-venda-e-ncc
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Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei;
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
-> Apesar das partes serem capazes, o objeto do contrato ter sido lícito, possível e determinado, não foi atendido ao requisito da forma prescrita em lei. Qual a forma? A escritura pública aos negócios jurídicos com valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. Sendo assim, em razão do não atendimento do inciso III do art. 104 do CC, o negócio jurídico é INVÁLIDO. Gab:D.