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Promessa de compra e venda de imóvel em construção. Atraso da obra. Cláusula de tolerância. Validade. Previsão legal. Peculiaridades da construção civil. Atenuação de riscos. Benefício aos contratantes. Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias. (STJ. 3ª Turma. REsp 1.675.015/DF, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 12.09.2017, DJe 14.09.2017).
A) Trata-se de cláusula abusiva, por exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva a favor da construtora.
Errada. Não há qualquer diferença no preço ou qualquer desvantagem – além do próprio atraso da entrega, obviamente – ao consumidor.
B) Não se trata de cláusula abusiva, diante dos costumes do mercado imobiliário, que pode paralisar a obra se houver alguma necessidade financeira.
Errado. A possibilidade de atraso não diz respeito à condição financeira da construtora, mas sim a fatos relacionados à própria construção que podem resultar no atraso da entrega.
C) Não se trata de cláusula abusiva, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.
Correta. O fundamento da cláusula de tolerância é justamente notória ocorrência de fatos inevitáveis e até mesmo imprevisíveis que atrasam a entrega da obra, a justificar a possibilidade de previsão contratual nesse sentido. Vale salientar que o STJ entende que o prazo superior a 180 dias é abusivo.
D) Trata-se de cláusula abusiva, pois condiciona a entrega do produto sem justa causa ou limites quantitativos.
Errada. A cláusula não impõe qualquer condição à entrega da obra, apenas prevendo a possibilidade de atraso.
E) Trata-se de cláusula abusiva, pois representa uma oferta enganosa do prazo de entrega do imóvel, que já estabelece condições para o construtor apurar eventual necessidade de atraso.
Errada.
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Info 612.
"É que a disposição contratual de prorrogação da entrega do empreendimento adveio das práticas do mercado de construção civil consolidadas há décadas, ou seja, originou-se dos costumes da área, sobretudo para amenizar o risco da atividade, haja vista a dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis, o que concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente. De fato, quanto maior o risco do empreendimento, maior o preço final ao consumidor."
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Lembrando que o rol das abusividades não é taxativo
Abraços
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Resposta letra C
Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias.
STJ. 3ª Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017 (Info 612).
Existem no mercado diversos fatores de imprevisibilidade que podem afetar negativamente a construção de edificações e onerar excessivamente os incorporadores e construtoras, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.
Assim, diante da complexidade desse negócio, é justificada a existência de uma cláusula contratual prevendo a possibilidade de eventual prorrogação do prazo de entrega da obra.
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kkkkkkkk... gente, deixem o rapaz comentar... não entendo pq tanto aborrecimento.. abraços.
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A jurisprudência já consolidou o entendimento no sentido de que a cláusula que prevê a tolerância de 180 dias, viés obrigacional do necessário equilíbrio, não é, de per se, abusiva e deve de ser prestigiada diante da dimensão e da complexidade do produto/serviço que se obtém.
Mais do que isto, incidir-se-ia em abusividade, visto que as empresas não impor benefícios desprovidos de contraprstação, estendendo, para além do razoável, o prazo para a entrega da obra e prejudicando o promitente comprador, cuja legítima expectativa de usufruir do bem contratado seria, cabalmente, frustrada.
Resposta: letra C.
Bons estudos! :)
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Os ministros do STJ entenderam NÃO ser abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso MÁXIMO de 180 DIAS. É razoável a cláusula que prevê no máximo tal lapso de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, §2º, Lei n. 4.591/1964 e 12 da Lei n. 4.864/1965) (STJ, INFO 612, REsp 1.582.318, 2017).
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GABARITO C
A “cláusula de tolerância” é abusiva?
Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias. STJ. 3ª Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017 (Info 612).
Existem no mercado diversos fatores de imprevisibilidade que podem afetar negativamente a construção de edificações e onerar excessivamente os incorporadores e construtoras, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.
Assim, diante da complexidade desse negócio, é justificada a existência de uma cláusula contratual prevendo a possibilidade de eventual prorrogação do prazo de entrega da obra.
A própria Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/64) prevê a possibilidade de prorrogação:
Art. 48. (...)
§ 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação.
Logo, observa-se que a cláusula de tolerância para atraso de obra possui amparo legal, não constituindo abuso de direito (art. 187 do CC).
Por outro lado, não se verifica também, para fins de mora contratual, nenhuma desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas.
É que a disposição contratual de prorrogação da entrega do empreendimento adveio das práticas do mercado de construção civil consolidadas há décadas, ou seja, originou-se dos costumes da área, sobretudo para amenizar o risco da atividade, haja vista a dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversas obstáculos e situações imprevisíveis, o que concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente.
De fato, quanto maior o risco do empreendimento, maior o preço final ao consumidor.
FONTE: DIZER O DIREITO
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A validade da cláusula de tolerância foi inserida expressamente na Lei
A Lei nº 13.786/2018 acrescentou na Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporações Imobiliárias) a previsão expressa da validade da cláusula de tolerância. Confira o dispositivo inserido:
Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
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O que poderia levar ao erro da assertiva C foi ter mencionado "grande magnitude", apesar de que esse não é um requisito que aparenta ser imprescindível para a extensão do prazo. A banca, porém, seguiu a risca o julgado 612.
Vejamos:
Info 612.
"É que a disposição contratual de prorrogação da entrega do empreendimento adveio das práticas do mercado de construção civil consolidadas há décadas, ou seja, originou-se dos costumes da área,sobretudo para amenizar o risco da atividade, haja vista a dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis, o que concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente. De fato, quanto maior o risco do empreendimento, maior o preço final ao consumidor."
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612/STJ DIREITO DO CONSUMIDOR. Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias.
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A questão trata de cláusulas
abusivas e proteção contratual.
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Promessa de compra e venda de
imóvel em construção. Atraso da obra. Cláusula de tolerância. Validade.
Previsão legal. Peculiaridades da construção civil. Atenuação de riscos.
Benefício aos contratantes.
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Não é abusiva a cláusula de
tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em
construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo
lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias.
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No contrato de promessa de compra e venda de
imóvel em construção, além do período previsto para o término do
empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo
de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e
180 (cento e oitenta) dias: a conhecida cláusula de tolerância. É certo que a
esses contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios
e normas que lhes são próprios (Lei n. 4.591/1964), também se aplica
subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária
for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. De qualquer
modo, apesar de o Código de Defesa do Consumidor incidir na dinâmica dos
negócios imobiliários em geral, não há como ser reputada abusiva a cláusula
de tolerância. Isso porque existem no mercado diversos fatores de
imprevisibilidade que podem afetar negativamente a construção de edificações
e onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez
de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros
contratempos. Assim, a complexidade do negócio justifica a adoção no
instrumento contratual, desde que razoáveis, de condições e formas de
eventual prorrogação do prazo de entrega da obra, o qual foi, na realidade,
apenas estimado, tanto que a própria lei de regência disciplinou tal questão,
conforme previsão do art. 48, § 2º, da Lei n. 4.591/1964. Logo, observa-se
que a cláusula de tolerância para atraso de obra possui amparo legal, não
constituindo abuso de direito (art. 187 do CC). Por outro lado, não se
verifica também, para fins de mora contratual, nenhuma desvantagem exagerada
em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência
das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a
diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo
adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se
fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a
diversos obstáculos e situações imprevisíveis. Por seu turno, no tocante ao
tempo de prorrogação, deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no
máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias, visto que, por analogia, é o
prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do
empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei n. 4.591/1964 e 12 da Lei n.
4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto
(art. 18, § 2º, do CDC). Assim, a cláusula de tolerância que estipular prazo
de prorrogação superior a 180 (cento e oitenta) dias será considerada
abusiva, devendo ser desconsiderados os dias excedentes para fins de não
responsabilização do incorporador.
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REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, por
unanimidade, julgado em 12/9/2017, DJe 21/9/2017. Informativo 612 do STJ.
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A)
Trata-se de cláusula abusiva, por exigir do consumidor vantagem manifestamente
excessiva a favor da construtora.
Não se trata de cláusula abusiva, pois ameniza o risco da atividade advindo da
dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude
sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.
Incorreta
letra “A”.
B) Não se trata de cláusula abusiva, diante dos costumes do mercado
imobiliário, que pode paralisar a obra se houver alguma necessidade financeira.
Não se
trata de cláusula abusiva, pois ameniza o risco da atividade advindo da
dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude
sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.
Incorreta
letra “B”.
C) Não se trata de cláusula abusiva, pois ameniza o risco da atividade advindo
da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande
magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.
Não se
trata de cláusula abusiva, pois ameniza o risco da atividade advindo da
dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude
sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.
Correta
letra “C”. Gabarito da questão.
D) Trata-se de cláusula abusiva, pois condiciona a entrega do produto sem justa
causa ou limites quantitativos.
Não se
trata de cláusula abusiva, pois ameniza o risco da atividade advindo da
dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude
sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.
Incorreta
letra “D”.
E) Trata-se de cláusula abusiva, pois representa uma oferta enganosa do prazo
de entrega do imóvel, que já estabelece condições para o construtor apurar
eventual necessidade de atraso.
Não se trata de cláusula abusiva, pois ameniza o risco da atividade advindo da
dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude
sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.
Incorreta
letra “E”.
Resposta: C
Gabarito do Professor letra C.