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CERTO – “A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é sempre do proprietário?
NÃO. As despesas condominiais constituem-se em obrigações “propter rem” e são de responsabilidade não apenas daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária. As cotas condominiais podem ser de responsabilidade da pessoa que, mesmo ser proprietária, é titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esta tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. É o caso, por exemplo, do promitente comprador que já está morando no imóvel e que já fez todos os cadastros no condomínio como sendo o novo morador da unidade.
Em caso de compromisso de compra e venda, a legitimidade passiva para ação de cobrança será do promitente-comprador ou do promitente vendedor?
Depende. Em caso de promessa de compra e venda, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto:
1) A responsabilidade será do PROMITENTE COMPRADOR se ficar comprovado que: a) o promissário comprador se imitiu na posse (ele já está na posse direta do bem); e b) o condomínio teve ciência inequívoca da transação (o condomínio sabe que houve a “venda”).
Nesta hipótese, o condomínio não poderá ajuizar ação contra o promitente vendedor pelas cotas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
O fato de o compromisso de compra e venda estar ou não registrado irá interferir?
NÃO. Não há nenhuma relevância, para o efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado. O que importa realmente é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.” STJ. 2ª Seção. REsp 1.345.331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 8/4/2015 9 (recurso repetitivo) (Info 560). FONTE: https://dizerodireitodotnet.files.wordpress.com/2015/06/info-560-stj.pdf
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Só corrigindo o comentário acima do amigo Lucas Sousa "(...) As cotas condominiais podem ser de responsabilidade da pessoa que, mesmo SEM ser proprietária (...)"
"Jesus - eterno irmão e amigo."
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Só uma ressalva quanto à importância da leitura incansável da lei seca.
Eu não conhecia o teor do julgado do STJ, porém, resolvi com base no art. 502 do CC/02 e um pouco de bom senso " o vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição".
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Tomar cuidado com o comentário da colega Sara Rufato, pois, a pode levar o candidato a erro. Explico, o Código Civil estabelece no art. 1.227 que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos. Ou seja, a tradição (que é a transferência) quanto ao bem imóvel só se efetiva se cumprida as solenidades impostas pela lei. Em razão disso, dispõe o § 1º do art. 1.245 que, “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
Como a questão fala em promitentes comprado e vendedor, pode-se dizer que os contratantes não realizaram a escritura pública (ou contrato de compra e venda, a depender do valor) e não levaram a registro. Conjugando a situação fática da questão com o entendimento do CC, poderíamos concluir que o promitente vendedor continuaria responsável pelo pagamento das taxas condominiais, pois “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” (§ 1º do art. 1.245).
Por essa razão, é importante o conhecimento da jurisprudência que diante de tal questão buscou uma solução justa ao caso concreto, diminuindo os rigores da lei. Com efeito, se o promitente comprador já está na posse do imóvel e o condomínio sabe de tal situação, não há porque cobrar do promitente vendedor as taxas condominiais do período posterior à celebração do negócio jurídico, na qual ele nem está mais na posse do bem.
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Tomar cuidado com o comentário da colega Sara Rufato, pois, a pode levar o candidato a erro. Explico, o Código Civil estabelece no art. 1.227 que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos. Ou seja, a tradição (que é a transferência) quanto ao bem imóvel só se efetiva se cumprida as solenidades impostas pela lei. Em razão disso, dispõe o § 1º do art. 1.245 que, “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
Como a questão fala em promitentes comprado e vendedor, pode-se dizer que os contratantes não realizaram a escritura pública (ou contrato de compra e venda, a depender do valor) e não levaram a registro. Conjugando a situação fática da questão com o entendimento do CC, poderíamos concluir que o promitente vendedor continuaria responsável pelo pagamento das taxas condominiais, pois “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” (§ 1º do art. 1.245).
Por essa razão, é importante o conhecimento da jurisprudência que diante de tal questão buscou uma solução justa ao caso concreto, diminuindo os rigores da lei. Com efeito, se o promitente comprador já está na posse do imóvel e o condomínio sabe de tal situação, não há porque cobrar do promitente vendedor as taxas condominiais do período posterior à celebração do negócio jurídico, na qual ele nem está mais na posse do bem.
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O que o examinador quer saber é se o condomínio deverá promover eventual ação de cobrança em face do promitente comprador ou do promitente vendedor.
Segundo o STJ, para que o promitente comprador tenha legitimidade passiva é necessário que ele tenha se imitido na posse do bem e que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação. Presentes esses requisitos, não poderá o condomínio ajuizar a ação em face do promitente vendedor referente as cobranças das cotas condominiais correspondentes ao período em que a posse foi exercida pelo promitente comprador.
Isso acontece porque sendo o condomínio informado da transação, é como se a compra e venda já tivesse sido efetivamente realizada, de maneira que seja aplicado o art. 1.345 do CC.
Esse entendimento se aplica independentemente do compromisso de compra e venda ter sido ou não levado à registro, pois o que importa são aqueles dois fatores, ou seja, a imissão na posse pelo promitente comprador e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
É nesse sentido o entendimento do STJ, firmado em recurso repetitivo (REsp 1.345.331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 8/4/2015).
Resposta: CERTO
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https://www.portaldori.com.br/2015/09/01/stj-promitente-vendedor-tambem-responde-por-debitos-de-condominio-gerados-apos-a-posse-do-comprador/
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CERTO
CC Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
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Resumo do julgado que inspirou a questão:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
STJ. 2ª Seção. REsp 1345331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 8/4/2015 (recurso repetitivo) (Info 560).
Caso semelhante, relacionado à responsabilidade do promitente comprador:
Em ação de cobrança de cotas condominiais proposta somente contra o promissário comprador, não é possível a penhora do imóvel que gerou a dívida — de propriedade do promissário vendedor —, admitindo-se, no entanto, a constrição dos direitos aquisitivos decorrentes do compromisso de compra e venda.
STJ. 3ª Turma. REsp 1273313-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 3/11/2015 (Info 573).
Caso semelhantes, não relacionado à questão, mas que se refere a responsabilidade do promitente comprador em relação a obrigação propter rem:
É válida cláusula inserta em contrato de promessa de compra e venda de imóvel situado em terreno de marinha que estipule ser da responsabilidade do promitente-adquirente o pagamento do laudêmio devido à União, embora a referida cláusula não seja oponível ao ente público.
STJ. 4ª Turma. REsp 888666-SE, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 15/12/2015 (Info 575).
L u m u s
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O que o examinador quer saber é se o condomínio deverá promover eventual ação de cobrança em face do promitente comprador ou do promitente vendedor.
Segundo o STJ, para que o promitente comprador tenha legitimidade passiva é necessário que ele tenha se imitido na posse do bem e que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação. Presentes esses requisitos, não poderá o condomínio ajuizar a ação em face do promitente vendedor referente as cobranças das cotas condominiais correspondentes ao período em que a posse foi exercida pelo promitente comprador.
Isso acontece porque sendo o condomínio informado da transação, é como se a compra e venda já tivesse sido efetivamente realizada, de maneira que seja aplicado o art. 1.345 do CC. Esse entendimento se aplica independentemente do compromisso de compra e venda ter sido ou não levado à registro, pois o que importa são aqueles dois fatores, ou seja, a imissão na posse pelo promitente comprador e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. É nesse sentido o entendimento do STJ, firmado em recurso repetitivo (REsp 1.345.331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 8/4/2015).
PS; comentário do professor!
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Ementa Oficial
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.
ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.
PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.
(REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)
Fonte: https://www.buscadordizerodireito.com.br/jurisprudencia/detalhes/bdb106a0560c4e46ccc488ef010af787?categoria=4&subcategoria=175
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INFO 560 - STJ:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE PASSIVA EM AÇÃO DE COBRANÇA DE DÍVIDAS CONDOMINIAIS. RECURSO REPETITIVO (ART. 543-C DO CPC E RES. 8/2008-STJ). .
A respeito da legitimidade passiva em ação de cobrança de dívidas condominiais, firmaram-se as seguintes teses: a) o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; e c) se ficar comprovado (i) que o promissário comprador se imitira na posse e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
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A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é sempre do proprietário?
NÃO. As despesas condominiais constituem-se em obrigações “propter rem” e são de responsabilidade não apenas daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária. As cotas condominiais podem ser de responsabilidade da pessoa que, mesmo ser proprietária, é titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esta tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. É o caso, por exemplo, do promitente comprador que já está morando no imóvel e que já fez todos os cadastros no condomínio como sendo o novo morador da unidade.
Em caso de compromisso de compra e venda, a legitimidade passiva para ação de cobrança será do promitente-comprador ou do promitente vendedor?
Depende.
Em caso de promessa de compra e venda, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto:
1) A responsabilidade será do PROMITENTE COMPRADOR se ficar comprovado que:
a) o promissário comprador se imitiu na posse (ele já está na posse direta do bem); e
b) o condomínio teve ciência inequívoca da transação (o condomínio sabe que houve a “venda”).
Nesta hipótese, o condomínio não poderá ajuizar ação contra o promitente vendedor pelas cotas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
O fato de o compromisso de compra e venda estar ou não registrado irá interferir?
NÃO. Não há nenhuma relevância, para o efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado. O que importa realmente é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. STJ. 2ª Seção. REsp 1.345.331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 8/4/2015 9 (recurso repetitivo) (Info 560).
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É uma questão de boa-fé das relações contratuais. Por ai consegui resolver a questão, mesmo sem saber o conhecimento jurisprudencial específico.
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Sobre o tema: https://dizerodireitodotnet.files.wordpress.com/2015/10/info-567-stj.pdf (pp. 11-15)
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Exemplo prático:
A celebra promessa de compra e venda com B para que B já more no apartamento de um condomínio (imissão na posse).
Quanto ao condomínio, pago mensalmente, A avisa para a administração do condomínio que B vai morar lá, e que a cobrança seja feita a ele (inequívoca ciência ao condomínio).
Seria justo cobrar de A, que sequer esta morando lá no apartamento e ainda avisou ao condomínio acerca do novo morador para cobrança?
Não. E esse é o entendimento do STJ.
GAB: C.
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Sintetizando...
STJ,
a responsabilidade por dívidas condominiais do dono do AP SERÁ AFASTADA quando outra pessoa exercia a posse, CONTANTO QUE o condomínio saiba que essa pessoa morava lá e pagava o aluguel - exercia a posse.