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Conceito: pelo direito do promitente comprador, o vendedor de imóvel fica obrigado a fazer a escritura definitiva após receber todo o preço, se no contrato de promessa de compra e venda constar a cláusula de irretratabilidade e esse contrato for registrado no Cartório de Imóveis.
Abraços
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FUNDAMENTAÇÃO: Jurisprudência.
STJ, Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
STJ, REsp 1258998/MG, 3ª Turma, 18/02/2014. A resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa (ou por pedido imotivado) do consumidor gera o direito de retenção, pelo fornecedor, de parte do valor pago. Assim, o STJ entende que é justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, especialmente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador. Existem precedentes do STJ afirmando que o percentual máximo que o promitente-vendedor poderia reter seria o de 25% dos valores já pagos, devendo o restante ser devolvido ao promitente comprador. Nesse sentido: STJ. 2ª Seção. EAg 1138183/PE, Rel. Min. Sidnei Beneti, julgado em 27/06/2012. Em alguns casos, a depender da situação concreta, o promitente-vendedor pode comprovar que teve gastos maiores que esses 25%.
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STJ, REsp 1608424/SP, TERCEIRA TURMA, 12/12/2017. (...) 1. Embargos à execução fundada em contrato de compromisso de compra e venda de quotas sociais e de 96 (noventa e seis) das 143 (cento e quarenta e três) notas promissórias a ele vinculadas. Superveniência do trânsito em julgado de sentença na qual restou reconhecida a nulidade do negócio jurídico original. 2. Acórdão recorrido que, a despeito do advento do trânsito em julgado de sentença que declarou a nulidade do contrato a que vinculadas as notas promissórias executadas, determinou o prosseguimento do feito executório com o abatimento de apenas parte do crédito, valendo-se para tanto do fundamento de que no contrato tido como nulo existiria negócio não alcançado pelos efeitos da nulidade decretada. 3. Transitada em julgado a sentença de mérito, opera-se o fenômeno da eficácia preclusiva da coisa julgada, segundo o qual, inclusive por expressa disposição legal, "reputar-se-ão deduzidas e repelidas todas as alegações e defesas que a parte poderia opor assim ao acolhimento como à rejeição do pedido" (art. 474 do CPC/1973). 4. Com o trânsito em julgado da sentença meritória, reputam-se repelidas não só as alegações efetivamente deduzidas pelas partes na inicial ou na contestação, mas também todas aquelas que poderiam ter sido e não foram suscitadas a tempo e modo oportunos pelos interessados. 5. O reconhecimento da nulidade integral de contrato, por decisão judicial transitada em julgado, obsta que seja posteriormente reconhecida, em ações distintas, a validade parcial dessa mesma avença, sob pena de se incorrer em grave ofensa à autoridade da coisa julgada. 6. O reconhecimento da nulidade do contrato original torna inexigíveis as notas promissórias pro solvendo emitidas em garantia do negócio ali avançado, especialmente quando, por não terem circulado, apresentam-se desprovidas da abstração. 7. Recurso especial provido.
STJ, REsp 1.132.943-PE, . 4ª Turma, 27/8/2013. É abusiva a cláusula de distrato, fixada no contrato de promessa de compra e venda imobiliária, que estabeleça a possibilidade de a construtora vendedora promover a retenção integral ou a devolução ínfima do valor das parcelas adimplidas pelo consumidor distratante.
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NOVA LEI SOBRE DISTRATO IMOBILIÁRIO
"A lei que regulamenta o distrato imobiliário foi publicada hoje (28) no Diário Oficial da União. Aprovada pelo Congresso Nacional no início do mês, a Lei 13.786/2018 trata dos direitos e deveres das partes nos casos de rescisão de contratos de aquisição de em regime de incorporação imobiliária ou loteamento.
O texto foi sancionado ontem pelo presidente Michel Temer sem nenhum veto e já está em vigor. Pela nova lei, os clientes que desistirem da compra de um imóvel negociado na planta, em regime de patrimônio de afetação, terão direito a receber 50% do valor já dado à construtora como multa para se desfazer do negócio, após dedução antecipada da corretagem. A devolução dos 50% dos valores será feita apenas depois de 30 dias da emissão do “habite-se”.
O regime de afetação é aquele no qual o terreno é separado do patrimônio do incorporador, afim de evitar que o imóvel conste como bem do incorporador para o pagamento de multas na hipótese de falência deste.
O texto diz ainda que se o empreendimento não estiver com seu patrimônio assegurado, a multa que ficará com a incorporadora será de 25% dos valores pagos. A devolução desse percentual ocorrerá em 180 dias depois do distrato.
Nos dois casos, a incorporadora imobiliária poderá descontar ainda valores relativos a impostos incidentes sobre a unidade, cotas de condomínio e outras contribuições, quando o mutuário teve a unidade disponível para uso, antes mesmo do “habite-se”."
EXAME: https://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/com-nova-lei-o-que-muda-para-quem-desiste-da-compra-do-imovel/
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A questão trata da rescisão de
contrato de compra e venda de imóvel, segundo a jurisprudência do STJ.
I.
Havendo previsão contratual expressa, a restituição dos valores pagos pelo
promitente comprador poderá ocorrer ao término da obra.
Súmula nº
543 do STJ:
Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento”.
Havendo
previsão contratual expressa, a restituição dos valores pagos pelo promitente
comprador deverá ocorrer imediatamente, na hipótese de resolução do
contrato de compra e venda.
Incorreta
proposição I.
II. As
notas promissórias, dadas em garantia do negócio jurídico, a título de caução,
não perdem a eficácia.
RECURSO
ESPECIAL. DIREITO COMERCIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO.
TÍTULOS EXTRAJUDICIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE QUOTAS SOCIAIS. EMISSÃO
DE NOTAS PROMISSÓRIAS EM GARANTIA. NULIDADE DO CONTRATO. RECONHECIMENTO
JUDICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO. OFENSA À COISA
JULGADA. AUSÊNCIA DE CIRCULAÇÃO DOS TÍTULOS. PERDA DA EXIGIBILIDADE. VINCULAÇÃO
AO NEGÓCIO ORIGINAL. (...)
5. O reconhecimento da nulidade integral de
contrato, por decisão judicial transitada em julgado, obsta que seja
posteriormente reconhecida, em ações distintas, a validade parcial dessa
mesma avença, sob pena de se incorrer em grave ofensa à autoridade da coisa
julgada. 6. O reconhecimento da nulidade do
contrato original torna inexigíveis as notas promissórias pro solvendo emitidas
em garantia do negócio ali avançado, especialmente quando, por não terem
circulado, apresentam-se desprovidas da abstração. 7. Recurso especial
provido. REsp 1608424/SP. Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA. TERCEIRA
TURMA. Julgado em 28/03/2017. DJe 04/04/2017). (grifei).
As notas
promissórias, dadas em garantia do negócio jurídico, a título de caução, perdem
a eficácia.
Incorreta
proposição II.
III. Os
valores pagos pelo promitente comprador devem ser devolvidos imediatamente e em
parcela única.
RECURSO
ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO
CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO
VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos
submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos
valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em
tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.300.418/SC,
Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013,
DJe 10/12/2013). (grifei).
Os
valores pagos pelo promitente comprador devem ser devolvidos imediatamente e em
parcela única.
Correta
proposição III.
IV. Se a
rescisão decorreu do inadimplemento na entrega do imóvel, descabe a retenção de
percentual do que foi pago pelo comprador.
DIREITO
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. ART. 40, § 2º, DA LEI N. 4.591/1964. NÃO INCIDÊNCIA. PARTICULARIDADE DO
CASO CONCRETO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL.
DANO MORAL. CABIMENTO. EXCEPCIONALIDADE. (...) 3. Se a rescisão do contrato
de compra e venda decorreu do inadimplemento na entrega do imóvel, descabe
retenção de percentual pago pelo comprador, devendo a restituição das parcelas
ser integral. 4. Muito embora seja sólida a jurisprudência segundo a qual o
mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável, reconhece-se
excepcionalmente a possibilidade da condenação, notadamente quando estão em
discussão bens jurídicos de especial grandeza, como é o direito a moradia.
Precedentes. 5. No caso em exame, o contrato foi firmado no ano de 1994, com
ajuste de novo termo de compromisso em 1999, mas até a data do ajuizamento da
ação - 2005 -, o inadimplemento persistia e o imóvel não havia sido entregue,
circunstância que revela bem mais que mero dissabor e autoriza, de fato, a
condenação por dano moral. 6. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp n.
168.231/RJ, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, quarta turma, julgado em
5/8/2014, DJe 12/8/2014). (grifei).
Se a
rescisão decorreu do inadimplemento na entrega do imóvel, descabe a retenção de
percentual do que foi pago pelo comprador.
Correta
proposição IV.
Das
proposições acima:
A) I e IV estão corretas; Incorreta letra “A”.
B) II e III estão corretas; Incorreta letra “B”.
C) III e IV estão corretas; Correta letra “C”. Gabarito da questão.
D) I e II estão corretas. Incorreta letra “D”.
Resposta: C
Gabarito do Professor letra C.
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QUESTÃO DESATUALIZADA!
Cuidado! A S. 543, STJ está superada. E isso em razão da Lei 13.786/2018 (que alterou o regime de incorporação imobiliária). É o que preveem os §§ 5º e 6º do art. 67-A:
§ Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação: o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente.
§ Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação: o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 dias, contado da data do desfazimento do contrato.
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A lei 13.786/18 acrescentou o art. 67-A à lei 4.591/64 cujos §§ 5° e 6° afrontam o teor da súmula 543 do STJ. Todavia, não se pode afirmar que a referida súmula foi cancelada. Por isso, devemos ter atenção redobrada com os enunciados: "de acordo com o STJ" e "de acordo com a Lei 4.591/64".
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Lei 13.786/2018
art. 67-A:
5 § Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação: o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente.
6 § Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação: o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 dias, contado da data do desfazimento do contrato.