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Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
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GABARITO: B
CC, Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
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Lei nº 6.766 de 19 de Dezembro de 1979
Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências.
Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:
§ 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999).
Vale a leitura: https://www.dizerodireito.com.br/2015/11/nocoes-gerais-sobre-o-compromisso-de.html#more
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Os direitos reais são absolutos (oponíveis a todas as pessoas) e os obrigacionais são relativos (oponíveis a apenas algumas pessoas).
Abraços
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O cerne da questão estava aqui: STJ SÚMULA N. 239. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Isso já caiu em muitas provas, principalmente de segunda fase.
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Complementando:
Art. 1418 CC: O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil: O direito à adjudicação compulsória (art. 1418 do CC), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário. (S. 239 do STJ)
Súmula 239 do STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
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(MPSC-2014): O direito à adjudicação compulsória quando exercido em face do promitente vendedor, NÃO SE CONDICIONA AO REGISTRO da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário.
(Eduardo Belisário)
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De acordo com o art. 1.417 do CC, para produzir seus efeitos, a promessa de compra e venda não depende de escritura pública, podendo ser celebrada pela via de um documento particular, devendo apenas haver o registro no Cartório de Imóveis. Porém, é preciso atenção para uma questão: apesar de o CC exigir o registro da promessa de compra e venda para sua caracterização como direito real, o STJ, na sua Súmula n.º 239, afirma ser dispensável este requisito, possibilitando a adjudicação compulsória na promessa de compra e venda ainda que não registrada. Isso porque o registro é capaz de gerar oponibilidade erga omnes, mas, ainda que desprovido de registro, o contrato de promessa de compra e venda já gera efeito inter partes, tornando possível a adjudicação compulsória. Em resumo, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.
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com relação a letra B a resposta está nos artigos 1.417 do CC e art. 26, § 6 da Lei 6.766/79 ( Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.)
Nossa mais dai pegar lei esparsa e cobrar na prova de direito civil é F...
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com relação a letra B a resposta estão no artigo 1.417 do CC e art. 26, § 6 da Lei 6.766/79 ( Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.)
Nossa mais dai pegar lei esparsa e cobrar na prova de direito civil é F...
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A) Não se trata de direito pessoal, mas a promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no Cartório de Registro de Imóveis constitui verdadeiro direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417 do CC).
O promitente comprador assume uma obrigação de dar (o pagamento do preço combinado, que normalmente é feito de forma parcelada) e o promitente vendedor assume uma obrigação de fazer (outorga da escritura pública de compra e venda em favor do promitente comprador, após o pagamento integral do preço). Diante da recusa do promitente vendedor em cumprir a sua obrigação, o promitente comprador poderá se valer da ação de adjudicação compulsória (art. 1.418 do CC). A sentença tem natureza constitutiva, valendo como título para o registro da compra no cartório de imóveis, substituindo a vontade do promitente vendedor.
No caso de negócio decorrente de parcelamento de solo para fins urbanos, temos a Lei 6.766/79, em que o legislador proíbe a inserção de cláusula de arrependimento (o mesmo vale para contratos que envolvam lotes rurais, tratados pelo Decreto-lei nº 58/37), tratando-se de uma vedação de ordem pública, que tem por finalidade afastar a prática de especulação imobiliária por parte do promitente vendedor. Aqui estamos diante de contratos que envolvem relações de consumo, em que a vulnerabilidade do promitente comprador é manifesta.
Temos, inclusive, a Súmula 166 do STF nesse sentido: “É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-lei nº 58, de 10.12.1937" e igual entendimento extrai-se do art. 25 da Lei nº 6.766/79, que dispõe que “São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros".
Por fim, a parte final da assertiva está correta, em consonância com o art. 31 da referida Lei 6.766.
Incorreta;
B) A assertiva este em consonância com o que dispõe os arts. 1.417 e 1.418 do CC, explicados anteriormente. No caso de negócio decorrente de parcelamento de solo para fins urbanos, o examinador repete a redação do § 6º do art. 26 da Lei 6.766, em que a simples apresentação do recibo de quitação implica no registro definitivo, afastando, pois, o legislador a exigência da escritura definitiva e eventuais providências judiciais complementares. Correta;
C) O promitente comprador adquire o direito real à aquisição, nos termos do art. 1.417 do CC. Diante da recusa do promitente vendedor à outorga da escritura de compra e venda, caberá ação de adjudicação compulsória (art. 1.418 do CC), cuja sentença é de natureza constitutiva. Acontece que quando estivermos diante de aquisição de lote decorrente do parcelamento do solo para fins urbanos, conforme narrado na assertiva anterior, o legislador dispensa maiores exigências, inclusive a sentença de adjudicação, sendo a averbação da quitação ao registro do contrato de compromisso medida suficiente para obtenção da propriedade. No mesmo sentido é o art. 41 da Lei, ou seja: “o adquirente do lote, comprovando o depósito de todas as prestações do preço avençado, poderá obter o registro de propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o compromisso de compra e venda definitivamente firmado". Incorreta;
D) No que toca a usucapião urbana, tem previsão no art. 1.240 do CC e art. 183 da CRFB. Incorreta;
E) Diante da recusa, caberá ação de adjudicação compulsória. Incorreta.
Resposta: B
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A tradição se dá com registro no cartório de imóveis.
CORRETA LETRA ;B
artigo 1417 c,c
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Código Civil:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Vida à cultura democrática, Monge.
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A questão E está errada porque fala das ARRAS confirmatórias (sem direito ao arrependimento). Nessa situação, pode haver, além da restituição em dobro corrigida a favor de quem pagou, o pagamento de indenização suplementar.
Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização. SEM DIREITO DE ARREPENDIMENTO – só se não tiver. Arras confirmatórias.
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória (sem coerção para executar). Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a .COM DIREITO DE ARREPENDIMENTO (não pode alegar mais prejuízo se já era previsto o arrependimento). Arras Penitenciais.
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Registro
(1) o fato de ser registrado na matrícula --> dá natureza de direito real de aquisição
(2) sem registro --> direito pessoal
(3) mas é irrelevante para fins de adjudicação
Adjudicação
--> depende somente da existência de cláusula de arrependimento.
--> irrelevante se há registro ou não (S. 239, STJ)
--> irrelevante se é feito por instrumento público ou particular
obs.: se houver registro --> nula cláusula de arrependimento (S. 166, STF)
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Que questão linda!
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Gabarito B.
o enunciado pergunta sobre qual direito o promitente comprador adquire. No caso, é o direito real.
Justificativa em negrito.
Art. 1.225. São direitos reais:
I – a propriedade;
II – a superfície;
III – as servidões;
IV – o usufruto;
V – o uso;
VI – a habitação;
VII – o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII – o penhor;
IX – a hipoteca;
X – a anticrese; (contrato em que o devedor entrega um imóvel ao credor, transferindo-lhe o direito de auferir os frutos e rendimentos desse mesmo imóvel para compensar a dívida; consignação de rendimento.)
XI – a concessão de uso especial para fins de moradia;
XII – a concessão de direito real de uso; e
XIII – os direitos oriundos da imissão na posse provisória, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas e respectiva cessão e promessa de cessão.
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GABARITO LETRA B
LEI Nº 10406/2002 (INSTITUI O CÓDIGO CIVIL)
ARTIGO 1417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
ARTIGO 1418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
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LEI Nº 6766/1979 (DISPÕE SOBRE O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS)
ARTIGO 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:
§ 6o Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.
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Complementando...
O registro do contrato preliminar no oficial competente NÃO é requisito pra q o contratante possa exigir a celebração do contrato principal, mas mero pressuposto de oponibilidade a terceiros de boa-fé... [Migalhas]
Seguindo...
Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.
Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.
§ 1 A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais estabelecidas por quem não era dono.
§ 2 A coisa comum a dois ou mais proprietários NÃO pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver.
Saudações!
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Se o promitente vendedor, mesmo após receber o preço integral combinado, recusar-se a outorgar a escritura pública, o que o promissário comprador poderá fazer?
Poderá ajuizar ação de adjudicação compulsória.
A adjudicação compulsória é a ação proposta pelo promissário comprador contra o promitente vendedor que se recusa a cumprir sua obrigação de outorgar a escritura definitiva de compra e venda. O autor da ação pede que o juiz prolate uma sentença que supra (substituta) a declaração de vontade do promitente vendedor. Assim, a sentença já irá produzir o mesmo efeito da escritura pública que o promitente vendedor não outorgou, podendo o autor até mesmo fazer o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
O compromisso de compra e venda pode ou não ser registrado no cartório de registro de imóveis. Se a promessa não for registrada no cartório, ainda assim o promissário comprador poderá ajuizar ação de adjudicação compulsória?
SIM. O registro do compromisso de compra e venda não é condição para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória. Mesmo sem o registro, é possível a adjudicação compulsória. Nesse sentido:
Súmula 239-STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).
Vantagem no caso de a promessa ter sido registrada para fins de adjudicação compulsória
Se a promessa estiver registrada no RI, o promissário comprador tem uma vantagem: ele poderá ajuizar a ação de adjudicação compulsória com base em um rito sumário (mais rápido e simples) previsto no art. 25 da Lei nº 6.766/79 e art. 15 do DL nº 58/37. Já se o contrato não estiver registrado, a ação de adjudicação compulsória será proposta como uma ação de conhecimento, de rito ordinário. (FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Vol. 5. Salvador : Juspodivm, 2014, p. 840).
Além disso, conforme já explicado acima, se a promessa estiver registrada, a adjudicação compulsória poderá ser proposta inclusive contra terceiros.
Existe um prazo para que o promissário comprador proponha a ação de adjudicação compulsória? Depois de pago integralmente o preço, se o promitente vendedor se recusar a outorgar a escritura pública, qual o prazo que o promissário comprador possui para requerer a adjudicação compulsória?
Não há prazo. O promitente comprador, amparado em compromisso de compra e venda de imóvel cujo preço já tenha sido integralmente pago, tem o direito de requerer judicialmente, a qualquer tempo, a adjudicação compulsória do imóvel.
STJ. 4ª Turma. REsp 1.216.568-MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 3/9/2015 (Info 570).
FONTE: DIZER O DIREITO.