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A recusa do banco em substituir a garantia dada pela incorporadora em contrato de financiamento imobiliário, mesmo após a ciência de que a unidade habitacional se encontrava quitada, viola os deveres contratuais da informação e cooperação, tornando ineficaz o gravame perante o adquirente. [STJ. 3ª Turma. REsp 1478814-DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 6/12/2016 (Info 594)].
GABARITO: D
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REsp 1.478.814-DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, por unanimidade, julgado em 6/12/2016, DJe 15/12/2016.
TEMA: Incorporação imobiliária. Alienação fiduciária em garantia. Unidade habitacional já quitada. Inaplicabilidade da Súmula 308/STJ ao caso concreto. Violação à boa-fé objetiva e à função social do contrato. Ineficácia da garantia perante o adquirente.
DESTAQUE: A recusa do banco em substituir a garantia dada pela incorporadora em contrato de financiamento imobiliário, mesmo após a ciência de que a unidade habitacional se encontrava quitada, viola os deveres contratuais da informação e cooperação, tornando ineficaz o gravame perante o adquirente.
INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR: (...)
Inicialmente, no que tange ao princípio da função social do contrato, observa-se que a incorporação imobiliária cumpre seus fins socioeconômicos quando o adquirente se torna proprietário da unidade habitacional. O cumprimento dessa função social, contudo, pode vir a ser frustrado na hipótese em que a construtora (ou incorporadora) institui algum gravame sobre a unidade imobiliária que seria entregue ao adquirente. Desse modo, em respeito à função social do contrato celebrado entre a construtora e os adquirentes, cumpriria ao banco certificar-se do estágio da incorporação imobiliária na data da concessão do financiamento, e, principalmente, certificar-se de que os adquirentes tivessem sido informados sobre a instituição do gravame. É certo que o princípio da função social do contrato, além de produzir efeitos entre as partes, alcança também terceiros, especialmente em hipóteses como a dos autos, em que há uma evidente conexão entre a alienação fiduciária em garantia e o contrato de compra e venda de unidade imobiliária, de modo que essa interconexão entre os contratos não pode ser ignorada pelas partes. Trata-se da eficácia transubjetiva da função social do contrato.
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Continuação...
Cabe esclarecer que não se pretende concluir que a função social do contrato seja suficiente para invalidar qualquer alienação fiduciária celebrada em prejuízo dos adquirentes de unidades habitacionais no regime da incorporação imobiliária, até porque uma conclusão nesse sentido poderia conflitar com o recurso especial repetitivo pendente de julgamento. A única conclusão que se pretende extrair desse princípio é que ele impõe deveres de conduta às partes contratantes, inclusive em relação a terceiros com interesse na relação negocial entre eles celebrada. No caso, ao menos um desses deveres (o de informação) não veio a ser cumprido, por culpa da construtora e por negligência do banco, impondo-se a ineficácia do gravame perante o terceiro adquirente do imóvel. De outra parte, sob o prisma da boa-fé objetiva, observa-se que o banco faltou com o dever de cooperação, pois, mesmo depois de saber que as unidades habitacionais estavam quitadas, recusou-se a substituir a garantia.Não se quer dizer, com isso, que o banco tenha a obrigação de substituir garantias que lhe tenham sido prestadas, mas apenas que, no caso dos autos, era exigível a substituição, pois o próprio banco foi negligente ao aceitar como garantia unidades habitacionais quitadas. Conclui-se, portanto, com fundamento nos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva, que a alienação fiduciária em garantia é ineficaz em relação ao adquirente da unidade habitacional.
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Saudade de qdo havia os comentários construtivos do Renato, com avatar de anime, no QC... agora quase toda questão é o Lucio e os haters dele. Que fase, meus amigos....
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Eu fiz essa prova e a minha sensação é de que somente se você soubesse de antemão da jurisprudência específica é que a pergunta faz sentido...o enunciado não traz qualquer elemento sobre quem cientificou a instituição bancária, nem de onde adviria a culpa da imobiliária... enfim, faz parte !
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A questão trata de alienação
fiduciária em garantia.
Informativo 594 do STJ:
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Incorporação imobiliária.
Alienação fiduciária em garantia. Unidade habitacional já quitada.
Inaplicabilidade da Súmula 308/STJ ao caso concreto. Violação à boa-fé
objetiva e à função social do contrato. Ineficácia da garantia perante o
adquirente.
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A recusa do banco em substituir
a garantia dada pela incorporadora em contrato de financiamento imobiliário,
mesmo após a ciência de que a unidade habitacional se encontrava quitada,
viola os deveres contratuais da informação e cooperação, tornando ineficaz o
gravame perante o adquirente.
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A
controvérsia suscitada dizia respeito à possibilidade de se estender ao
instituto da alienação fiduciária em garantia o entendimento consolidado na
Súmula 308/STJ. Esse debate, todavia, não foi enfrentado na oportunidade, uma
vez que os próprios contornos da Súmula 308/STJ podem vir a ser redefinidos
no julgamento do REsp 1.175.089/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, em que se
afetou tal discussão ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil de
1973. Desse modo, é prudente aguardar o julgamento do repetitivo, antes de se
emitir juízo acerca da aplicação extensiva da referida súmula. Não obstante,
o presente caso traz particularidades que permitem a abordagem da
controvérsia sob outro prisma, sem necessidade de aplicação da Súmula
308/STJ. Inicialmente, no que tange ao princípio da função social do
contrato, observa-se que a incorporação imobiliária cumpre seus fins
socioeconômicos quando o adquirente se torna proprietário da unidade habitacional.
O cumprimento dessa função social, contudo, pode vir a ser frustrado na
hipótese em que a construtora (ou incorporadora) institui algum gravame sobre
a unidade imobiliária que seria entregue ao adquirente. Desse modo, em
respeito à função social do contrato celebrado entre a construtora e os
adquirentes, cumpriria ao banco certificar-se do estágio da incorporação
imobiliária na data da concessão do financiamento, e, principalmente,
certificar-se de que os adquirentes tivessem sido informados sobre a instituição
do gravame. É certo que o princípio da função social do contrato, além de
produzir efeitos entre as partes, alcança também terceiros, especialmente em
hipóteses como a dos autos, em que há uma evidente conexão entre a alienação
fiduciária em garantia e o contrato de compra e venda de unidade imobiliária,
de modo que essa interconexão entre os contratos não pode ser ignorada pelas
partes. Trata-se da eficácia transubjetiva da função social do contrato. Cabe
esclarecer que não se pretende concluir que a função social do contrato seja
suficiente para invalidar qualquer alienação fiduciária celebrada em prejuízo
dos adquirentes de unidades habitacionais no regime da incorporação
imobiliária, até porque uma conclusão nesse sentido poderia conflitar com o
recurso especial repetitivo pendente de julgamento. A única conclusão que se
pretende extrair desse princípio é que ele impõe deveres de conduta às partes
contratantes, inclusive em relação a terceiros com interesse na relação
negocial entre eles celebrada. No caso, ao menos um desses deveres (o de
informação) não veio a ser cumprido, por culpa da construtora e por
negligência do banco, impondo-se a ineficácia do gravame perante o terceiro
adquirente do imóvel. De outra parte, sob o prisma da boa-fé objetiva,
observa-se que o banco faltou com o dever de cooperação, pois, mesmo depois
de saber que as unidades habitacionais estavam quitadas, recusou-se a
substituir a garantia. Não se quer dizer, com isso, que o banco tenha a
obrigação de substituir garantias que lhe tenham sido prestadas, mas apenas
que, no caso dos autos, era exigível a substituição, pois o próprio banco foi
negligente ao aceitar como garantia unidades habitacionais quitadas.
Conclui-se, portanto, com fundamento nos princípios da função social do
contrato e da boa-fé objetiva, que a alienação fiduciária em garantia é
ineficaz em relação ao adquirente da unidade habitacional. REsp
1.478.814-DF. Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, por unanimidade, julgado
em 6/12/2016, DJe 15/12/2016
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A recusa do banco em substituir a
garantia dada pela incorporadora em contrato de financiamento imobiliário,
mesmo após a ciência de que a unidade habitacional se encontrava quitada, viola
os deveres contratuais da informação e cooperação, tornando ineficaz o gravame
perante o adquirente
A) a
garantia prestada pela incorporadora repercute em relação ao adquirente da
unidade.
A garantia
prestada pela incorporadora não repercute em relação ao adquirente da unidade.
Incorreta
letra “A”.
B) a função social do contrato é bastante para invalidar a alienação
fiduciária em garantia.
A função social do contrato não é bastante para invalidar a alienação
fiduciária em garantia.
Incorreta
letra “B”.
C) não há conexão entre o contrato de compra e venda da unidade imobiliária e a
alienação fiduciária em garantia.
Há conexão entre o contrato de compra e venda da unidade imobiliária e a
alienação fiduciária em garantia.
Incorreta
letra “C”.
D) o
dever de informação, não cumprido por culpa da incorporadora e negligência do
banco, torna ineficaz a alienação fiduciária em garantia quanto ao
adquirente.
O dever
de informação, não cumprido por culpa da incorporadora e negligência do banco,
torna ineficaz a alienação fiduciária em garantia quanto ao adquirente.
Correta
letra “D”. Gabarito da questão.
E) a instituição bancária agiu de modo cauteloso ao aceitar como garantia unidades
habitacionais quitadas pelos adquirentes.
A instituição bancária não agiu de modo cauteloso, não observando a boa-fé
objetiva, faltando com o dever de cooperação.
Incorreta
letra “E”.
Resposta: D
Gabarito do Professor letra D.
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Enunciado evasivo.
Obrigado, Ana.
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"Apartamento dado em garantia ao banco pela construtora Quando uma construtora/incorporadora lança um empreendimento imobiliário na planta, é comum que obtenha recursos emprestados junto ao banco para conseguir pagar as despesas necessárias com a construção. Em geral, os bancos exigem, como garantia, que as unidades habitacionais que estão sendo construídas lhes sejam dadas em hipoteca. Em outros casos, em vez de hipoteca, as instituições financeiras exigem que as unidades habitacionais fiquem em nome do banco, com base em um contrato de alienação fiduciária. Ex: a construtora irá construir um edifício com 200 apartamentos. Vários desses apartamentos serão dados em garantia ao banco (hipoteca ou alienação fiduciária). Quando o cliente que comprou o apartamento fizer o pagamento integral das parcelas, o dever da construtora é informar isso ao banco, pagando uma parte do empréstimo. Em contrapartida, o banco levanta a hipoteca ou, se for o caso de alienação fiduciária, retira o bem de seu nome."
Fonte: https://dizerodireitodotnet.files.wordpress.com/2017/04/info-594-stj.pdf
OBS: Leiam o informativo no site.
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para entender a questão importante lembrar do mútuo com garantia de Alienação fiduciária.
Art. 587. Este empréstimo transfere o domínio da coisa emprestada ao mutuário, por cuja conta correm todos os riscos dela desde a tradição.
# acontece por ex quando à construtoras necessitam de recurso para realizar a empreitada (como por ex. condomínios) ;
# com base em um contrato de alienação fiduciária, algumas unidades permanecem em nome do banco que prestou o recurso (dinheiro) ;
# quando quitado o pagamento integral da unidade - o banco deve ao tomar conhecimento - retirar de seu nome a coisa dada em garantia. uma vez que, registrada em seu nome estava. como assim dispõe o art. da propriedade fiduciária.
Art. 1.361.§ 1o Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro.
# e não havendo a observância à cooperação e informação, não há prevalência dos princípios do contrato.
por isso, gabarito d.
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Mutatis mutandis, Súmula nº 308 do STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
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Que enunciado PÉSSIMO! Li várias vezes, antes de responder, e mesmo assim não entendi tão bem.
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A alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente do imóvel. Aplica-se, por analogia, o raciocínio da Súmula 308 do STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. STJ. 3ª Turma. REsp 1.576.164-DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 14/05/2019 (Info 649)
Fonte: Dizer o Direito
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Gabarito D
Resolução resumida
D é correta, pois representa a jurisprudência sobre o assunto. Erros: A - Pela boa-fé e pelo dever de informação, entendeu-se que não há repercussão. B - Não é apenas a função social que invalida a alienação fiduciária. C - Há conexão, pois tratam do mesmo objeto, que é a unidade habitacional. E - Claro que não houve cautela.
Resolução resumida
A dificuldade aqui é entender a história contada pelo enunciado (você precisa ler as alternativas para compreender). Em termos mais didáticos, a história é: A incorporadora imobiliária (empresa que organiza o projeto de construção de apartamentos, casas) foi ao banco para conseguir empréstimo. Lá, assinou um contrato de alienação fiduciária em garantia e transferiu a propriedade de uma unidade habitacional (ou seja, até que fosse pago o empréstimo, o banco seria o proprietário do apartamento). Porém, a unidade habitacional tinha sido vendida para uma pessoa, que quitou todo o valor (terminou de pagar o apartamento) e que nada sabia sobre o contrato entre o banco e a incorporadora. Por algum motivo (falta de pagamento das parcelas do financiamento, provavelmente), o banco pretende executar a garantia e vender o apartamento para reaver o dinheiro. A incorporadora avisa que a unidade que foi dada como garantia já foi paga pelo adquirente, mas o banco se nega a aceitar substituição da garantia. A questão é judicializada.
Item A - A decisão tomada pelo STJ foi favorável ao adquirente. A Corte entendeu que a pessoa que adquiriu a unidade habitacional estava de boa-fé e que não foi avisada sobre a alienação fiduciária. Logo, não há repercussão da garantia contra ela.
Item B - Não foi apenas a função social que determinou o entendimento. Foi a falta de informação ao adquirente e o desleixo do banco em verificar a condição da garantia dada.
Item C - Entendendo a história, percebe-se há conexão direta entre os dois contratos - afinal, tratam do mesmo objeto, que é a unidade habitacional. Antes de o adquirente ir ao cartório e registrar o apartamento que havia pago como sendo seu, o banco deu esse imóvel como garantia, transferindo a propriedade ao banco. Logo, fora feitos dois contratos sob o mesmo objeto.
Item D - Esse foi o entendimento do STJ. Como nada foi informado, o adquirente não tinha como saber, quando fosse registrar em seu nome a unidade, que o banco é que estava com a propriedade. O banco, por outro lado, deveria ter verificado se a unidade era da incorporadora. Assim, considerou-se ineficaz a alienação fiduciária em relação ao adquirente, firmando-se a propriedade em seu nome.
Item E - Se as unidades habitacionais já estavam pagas, então era óbvio que haveria questionamento. Você aceitaria como garantia de alguém um automóvel que está no nome dele, mas já foi vendido para terceiro, faltando apenas a transferência no DETRAN? Foi mais ou menos isso que o banco fez. Logo, não houve cautela.
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Ex. Situação hipotética: João celebrou contrato de promessa de compra e venda para adquirir determinado apartamento. Mesmo após quitar toda a dívida, não conseguiu a escritura definitiva de compra e venda do imóvel.
Foi, então, que descobriu que a construtor havia celebrado contrato de financiamento com uma instituição bancária e, como pacto acessório foi celebrada uma alienação fiduciária, em que foi dada, em garantia, a unidade habitacional em que mora João. Essa a alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro NÃO TEM EFICÁCIA perante o adquirente do imóvel (em nosso exemplo, João).
Aplica-se aqui, por analogia, o raciocínio da Súmula 308 do STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. STJ. 3ª Turma. REsp 1.576.164-DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 14/05/2019 (Info 649).
Fonte: DOD.
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a alternativa D presume que a incorporadora não informou ao adquirente sobre a alienação fiduciária, enquanto o enunciado sequer MENCIONA sobre esse ponto. a banca queria que o candidato então adivinhasse que esse era o caso?
e tem gente que fala que as provas de magistratura são elaboradas mais seriamente do que as outras...
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Apesar da redação truncada dos enunciados, acredito que seja aplicação direta da Súmula 308 do STJ: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."