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a)❌
1: Sistema Financeiro de Habitação foi criado pelo governo federal através da lei 4.380/64, para facilitar a aquisição da casa própria. O objetivo foi favorecer as classes de baixa renda.
2: Dentre as várias funções institucionais atribuídas ao Ministério Público pela CF/88, está a promoção de inquérito civil e a ação civil pública, para proteção do patrimônio público e social, do meio ambiente e de outros interesses difusos e coletivos. "PROCESSUAL CIVIL E SFH. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DIREITOS INDIVIDUAIS HOMOGÊNEOS. MINISTÉRIO PÚBLICO. LEGITIMIDADE. - OS INTERESSES INDIVIDUAIS HOMOGÊNEOS SÃO CONSIDERADOS RELEVANTES POR SI MESMOS, SENDO DESNECESSÁRIA A COMPROVAÇÃO DESTA RELEVÂNCIA. O Ministério Público tem legitimidade para propor ação civil pública na defesa de interesses individuais homogêneos referentes aos contratos de mútuo vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação, porquanto é interesse que alcança toda a coletividade a ostentar por si só relevância social. – O Código de Defesa do Consumidor incide nos contratos vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação. Recurso especial conhecido e provido. [STJ, RESP nº 635807/CE, DJU de 20/06/05, p. 277]
b)❌
Nos contratos de financiamento celebrados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), sem cláusula de garantia de cobertura do Fundo de Compensação das Variações Salariais(FCVS), o saldo devedor residual deverá ser suportado pelo mutuário. [STJ. 2ª Seção. REsp 1447108-CE e REsp 1443870-PE, j. 22/10/14, rec. rep. - Info 550]
c)✔
O imóvel da Caixa Econômica Federal vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, como está afetado à prestação de um serviço público, deve ser tratado como bem público, sendo, pois, imprescritível (insuscetível de usucapião). [STJ. 3ª Turma. REsp 1448026-PE, j. 17/11/16 - Info 594]
d)❌
“ Sistema Financeiro Habitacional possui características próprias, (...). Entretanto, para ser mutuário, deve o candidato preencher certos requisitos normatizados pelo SFH, para concessão do financiamento pleiteado. 3. Não houve intervenção, tampouco comunicação ou anuência da CEF ou da EMGEA na negociação realizada em 2000, constato que esta negociação representa "contrato de gaveta", medida reiteradamente adotada pelos mutuários do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, para realizar operações com os imóveis financiados, sem ter que cumprir com as exigências legais. 4. Segundo a lei é possível a transferência dos bens imóveis financiados pelo SFH, no entanto, terão de ser observadas suas regras. (...).” (TJ-PE – APL 4918369 PE)
e)❌
A Lei 11977/2009 acrescentou o art. 15-A à Lei 4380/64: "É permitida a pactuação de capitalização de juros com periodicidade mensal nas operações realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação - SFH".
A Súmula 539 do STJ diz que isto é permitido, desde que expressamente pactuado.
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e) Errado! Complementando comentário anterior:
Utilização de Tabela Price nos contratos do SFH
A análise acerca da legalidade da utilização da Tabela Price — mesmo que em abstrato — passa, necessariamente, pela constatação da eventual capitalização de juros (ou incidência de juros compostos, juros sobre juros ou anatocismo), que é questão de fato e não de direito, motivo pelo qual não cabe ao STJ tal apreciação (Súmulas 5 e 7 do STJ). É exatamente por isso que, em contratos cuja capitalização de juros seja vedada, é necessária a interpretação de cláusulas contratuais e a produção de prova técnica para aferir a existência da cobrança de juros não lineares, incompatíveis, portanto, com financiamentos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação antes da vigência da Lei 11.977⁄2009, que acrescentou o art. 15-A à Lei no 4.380/1964. Em se verificando que matérias de fato ou eminentemente técnicas foram tratadas como exclusivamente de direito, reconhece-se o cerceamento para que seja realizada a prova pericial.STJ. Corte Especial. REsp 1.124.552-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Corte Especial, julgado em 3/12/2014 (recurso repetitivo) (Info 554).
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Não é possível usucapião de bens públicos, direta ou indiretamente
Abraços
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Letra D conforme a banca:
"A alternativa correta é : " c) O imóvel vinculado ao sistema financeiro de habitação não pode ser objeto de usucapião." O seguimento de pesquisa jurisprudencial do STJ fixou a tese C como relevante. Ademais, o Ministério Público teve reconhecida sua legitimidade para propor ações coletivas no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação. O STJ fixou tese de que em caso de saldo residual existente ao final do contrato, a responsabilidade pelo mesmo, na ausência de cobertura do FCVS é do mutuário. Por fim, as cessões de crédito decorrente de contratos do Sistema financeiro de habitação, sem a anuência da instituição mutuante, não são a ela oponíveis se o contrato foi firmado após 25.10.1996 (Lei n. 10.150/2000)."
Link: http://www10.trf2.jus.br/ai/wp-content/uploads/sites/3/2018/03/extrato-explicativo-prova-objetiva-seletiva.pdf
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¿Como podem ser conciliados
a. o art. 15-A da Lei n. 4.380/1964 ("É permitida a pactuação de capitalização de juros com periodicidade mensal nas operações realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação - SFH), incluído pela Lei n. 11.977/2009, e
b. a Tese STJ 48 ("Nos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, é vedada a capitalização de juros em qualquer periodicidade, sendo defeso ao Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso especial, aferir se há capitalização de juros com a utilização da Tabela Price --- óbice das Súmulas n. 5 e 7 do STJ")?
Obs: A Súmula STJ 539 não se refere ao SFH senão ao SFN: "É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do ***Sistema Financeiro Nacional*** a partir de 31/3/2000 (MP n. 1.963-17/2000, reeditada como MP n. 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada."
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O que é FCVS?
Fundo de Compensação de Variação Salarial.
Era uma espécie de seguro, aplicável aos contratos de mútuo vinculados ao SFH. A pessoa que financiava pagava todas as prestações do financiamento, mas ao final havia um saldo residual (decorrente da disparidade de correção dos valores durante o financiamento) que poderia ser coberto por esse Fundo.
Então faz sentido: se seu contrato não tem esse "seguro", é você quem paga essa dívida.
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Gabarito C
Resolução resumida
C está de acordo com a jurisprudência. Erros: A - Além de o SFH ser voltado às classes de baixa renda, cabe ao MP propor ações sobre a matéria, B - O saldo residual deve ser pago pelo mutuário se não houver cobertura pelo FCVS, D - Se a instituição não foi comunicada, não se pode opor contrato de gaveta contra ela, E - É possível pactuar capitalização de juros no SFH desde 2009, nos termos da lei.
Resolução como se fosse na prova
Item A - O SFH foi criado para que as famílias de baixa renda pudessem adquirir suas casas. Além disso, o MP possui legitimidade para propor ACP em defesa dos interesses dos mutuários, pois presente um direito individual homogêneo de grande repercussão social.
Item B - Saldo devedor é o quanto falta pagar da dívida. Esse saldo será residual ao final do pagamento das prestações devidas, quando ainda ficará pendente o pagamento de juros e encargos que foram cobrados. Isso ocorre principalmente por conta da forma como eram atualizadas as parcelas do financiamento - considerava-se as variações salariais e não a inflação. Porém, como se sabe, os salários não acompanham a variação da inflação - e nas décadas passadas isso era ainda pior. Assim, ao final, se fazia o cálculo de forma a saber o quão distante do valor real da inflação estavam as parcelas pagas - e essa diferença é cobrada do mutuário. Por outro lado, o FCVS - Fundo de Compensação de Variações Salariais - é um fundo que foi criado para garantir o pagamento dos saldos residuais de financiamentos pelo SFH. Esse fundo, hoje administrado pela Caixa (antes pelo extinto BNH), portanto, garante o pagamento dos saldos residuais. Porém, nem todos contratos do SFH foram assinados com garantia de cobertura do saldo residual pelo FCVS - a cobertura do saldo devedor foi possível até 1993 apenas. Logo, o que o item quer saber é: os compradores de imóveis financiados pelo SFH são obrigados a pagar o saldo devedor residual quando não tem contratos com garantia de cobertura desse saldo? A questão afirma que o comprador tem direito à quitação do contrato, ou seja, a ter a dívida considerada como sendo paga, quando pagar todas as parcelas do financiamento, a despeito da existência de saldo devedor (por conta de juros e correções). A afirmação é falsa - o STJ decidiu que o mutuário é obrigado a pagar o saldo devedor residual. Assim, os "proprietários" dos imóveis financiados tiveram uma derrota quanto ao assunto. Alegava-se que os valores cobrados eram absurdos, chegando a valer quase um novo imóvel, além de os critérios serem obscuros. Entretanto, o STJ não comprou essa tese e determinou que o saldo deve ser pago. Considerou-se, para essa decisão, que há previsão legal expressa nesse sentido (Decreto-Lei 2349/87), além do que, haveria desiquilíbrio no sistema de financiamento se não houvesse o pagamento, pois sem o saldo residual não seria sequer devolvido o valor que foi entregue para o financiamento.
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Gabarito C
Resolução resumida
C está de acordo com a jurisprudência. Erros: A - Além de o SFH ser voltado às classes de baixa renda, cabe ao MP propor ações sobre a matéria, B - o saldo residual deve ser pago pelo mutuário se não houver cobertura pelo FCVS, D - Se a instituição não foi comunicada, não se pode opor contrato de gaveta contra ela, E - É possível pactuar capitalização de juros no SFH.
Resolução como se fosse na prova (Continuação)
Item C - A afirmação está de acordo com a jurisprudência do STJ. Como os imóveis financiados pelo SFH são, em última análise, também resultado de dinheiro público, não cabe usucapião em relação a esses imóveis. Fica fácil compreender o entendimento jurisprudencial quando pensamos no que ocorreria se não fosse assim. Imagine, por exemplo, que várias famílias de baixa renda financiassem imóveis pelo SFH e depois "vendessem" o imóvel financiado, mas sem fazer nenhum registro. O novo "proprietário" passaria a morar no imóvel com ânimo de dono e começaria a pagar as contas. Nesse meio tempo, pode ser que o antigo proprietário parasse de pagar as parcelas devidas. Provavelmente demoraria para que essa dívida fosse executada. Se, quando da execução, tivesse passado tempo razoável, haveria tempo para que o novo morador alegasse, em embargos de terceiro, a usucapião. Com isso, não haveria como cobrar a dívida (dificilmente a pessoa que financiou teria algo em seu nome) e nem tentar reaver o bem, pois a usucapião seria uma forma de aquisição originária. Logo, para evitar esse incentivo à má fé, não há usucapião em casos assim.
Item D - A lógica é semelhante ao explicado no item C. Os contratos de gaveta nada mais são do que uma forma de burlar as regras do SFH, seja para favorecer pessoas a quem o programa habitacional não é destinado, seja para tentar auferir lucros com má fé ou simplesmente por preguiça de fazer os trâmites legais. Nenhuma dessas condutas é privilegiada pelo nosso sistema jurídico. Assim, esses contratos de gaveta não tem validade diante da instituição financeira.
Item E - A lei citada é a do Minha Casa, Minha Vida. Até que essa lei alterou as regras do SFH, prevalecia que era vedada a capitalização de juros em qualquer periodicidade. Porém, a citada lei, de 2009, permitiu a capitalização de juros mensal. Capitalização de juros é o famoso "juros sobre juros" ou juros compostos (ou anatocismo). Essa previsão legal vem sendo bastante questionada, mas, salvo melhor juízo prevalece sendo aplicada. De qualquer forma, o erro é duplo - não é vedada a capitalização e nem havia capitalização automática anteriormente (logo não houve necessidade de refazer cálculos, como afirmado).