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“Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
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O CDC veda a retenção integral das parcelas pagas:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Como o CDC foi expresso ao proibir a retenção integral do valor pago pelo adquirente, as construtoras passaram a tentar burlar essa vedação legal e começaram a prever que, em caso de distrato, seria feita a devolução das parcelas pagas, fazendo-se, contudo, a retenção de determinados valores a título de indenização pelas despesas experimentadas pela construtora. Ocorre que diversos contratos previram que essa devolução seria de valores ínfimos, ou seja, muito pequenos, ficando a construtora com a maior parte da quantia já paga pelo adquirente. Essa prática também foi rechaçada pela jurisprudência. Assim, a devolução de uma parte ínfima das prestações também é vedada pelo CDC por colocar o consumidor em uma situação de desvantagem exagerada (cf. art. 51 CDC).
Mas a construtora poderá reter, em caso de distrato, uma parte do valor que já foi pago pelo adquirente caso este desista do negócio? SIM. A resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa (ou por pedido imotivado) do consumidor gera o direito de retenção, pelo fornecedor, de parte do valor pago. Assim, o STJ entende que é justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, especialmente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador. (...)
Além disso, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, é abusiva a cláusula contratual que determine, no caso de resolução, a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, independentemente de qual das partes tenha dado causa ao fim do negócio. A restituição dos valores deverá ser imediata, mesmo que o "culpado" pelo desfazimento do negócio tenha sido o consumidor (promitente comprador). O STJ entende que esse tipo de cláusula viola os incisos II e IV do art. 51 CDC.
Em síntese:
RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA ENVOLVENDO CONSUMIDOR:
por culpa exclusiva do promitente vendedor: As parcelas pagas deverão ser INTEGRALMENTE devolvidas.
por culpa exclusiva do consumidor: As parcelas pagas deverão ser PARCIALMENTE devolvidas.
Tanto em um caso como no outro a restituição tem que ser IMEDIATA.
:^)
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fonte: https://dizerodireitodotnet.files.wordpress.com/2015/10/sc3bamula-543-stj.pdf
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Aguardemos a nova lei sobre os distratos que prevê a retenção de 50% das parcelas.
Foi aprovada e aguarda sanção de Michel Temer.
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Gabarito "D".
O contrato se subsume ao Código de Defesa do Consumidor e a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve ser parcial (com as retenções a título de multa e perdas e danos) e imediata, sendo considerada abusiva a cláusula que estabelece a devolução ao final e de forma parcelada.
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A questão trata de contratos.
Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).
Código de
Defesa do Consumidor:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de
móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações
fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que
estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em
razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do
produto alienado.
A) O
contrato de promessa de compra e venda é regido pelo Código Civil e firmado que
foi por agente capaz, tendo objeto lícito mediante forma prescrita em lei, deve
ser cumprido nos seus exatos termos.
O
contrato de promessa de compra e venda é regido pelo Código de Defesa do
Consumidor e a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve
ser parcial (com as retenções a título de multa e perdas e danos) e imediata,
sendo considerada abusiva a cláusula que estabelece a devolução ao final e de
forma parcelada.
Incorreta
letra “A".
B) O Contrato firmado se subsume ao Código de Defesa do Consumidor e Lanislauro
da Silva terá direito à restituição integral dos valores pagos, ainda que de
forma parcelada, sendo ilegal a previsão de pagamento após o término da
obra.
O contrato firmado se subsume ao Código de Defesa do Consumidor e Lanislauro da
Silva terá direito à restituição parcial dos valores pagos, mas de forma imediata,
sendo considerada abusiva a cláusula que estabelece a devolução ao final e de
forma parcelada.
Incorreta
letra “B".
C) O Contrato firmado nos termos da Lei Civil não se subsume ao Código de
Defesa do Consumidor, mas por ser imprevisível a alteração da sua situação
financeira, Lanislauro tem direito à restituição integral dos valores pagos,
que devem ser pagos imediatamente pelo construtor.
O
Contrato firmado se subsume ao Código de Defesa do Consumidor, Lanislauro terá
direito à restituição parcial dos valores pagos, de forma imediata, sendo
considerada abusiva a cláusula que estabelece a devolução ao final e de forma
parcelada.
Incorreta
letra “C".
D) O contrato se subsume ao Código de Defesa do Consumidor e a restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador deve ser parcial (com as retenções a
título de multa e perdas e danos) e imediata, sendo considerada abusiva a
cláusula que estabelece a devolução ao final e de forma parcelada.
O contrato se subsume ao Código de Defesa do Consumidor e a restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador deve ser parcial (com as retenções a
título de multa e perdas e danos) e imediata, sendo considerada abusiva a
cláusula que estabelece a devolução ao final e de forma parcelada.
Correta
letra “D". Gabarito da questão.
E) A
imediata devolução dos valores pagos, ainda que de forma parcial, inviabiliza o
próprio mercado que o Código de Defesa do Consumidor visa proteger, pois o
construtor utiliza-se do valor pago para finalizar a obra. Em razão disso, está
em consonância com o Código de Defesa do Consumidor a cláusula que prevê a
devolução parcial, ao final da obra e de forma parcelada.
O
contrato se subsume ao Código de Defesa do Consumidor e a restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador deve ser parcial (com as retenções a
título de multa e perdas e danos) e imediata, sendo considerada abusiva a
cláusula que estabelece a devolução ao final e de forma parcelada.
Incorreta
letra “E".
Resposta: D
Gabarito do Professor letra D.
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Atenção quanto a lei do distrato http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13786.htm
Foi publicada em 28-12-18, a lei 13.786/18, que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, regulamentando o chamado “distrato imobiliário”. Segundo a norma, quando o adquirente desistir da compra do imóvel, a incorporadora ficará com 50% do valor total pago na compra do bem
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E a nova lei autoriza a restituição em até 12 parcelas (a começar 180 dias após o prazo previsto para a conclusão das obras ou 12 meses após a rescisão), ou seja, já podemos deletar a Súmula 543-STJ do nosso material de estudo?
Exemplo: comprou em 2019 um imóvel em construção em loteamento urbano, com prazo de conclusão para 2025. Em 2020 deixou de pagar e ensejou a rescisão do contrato, então a restituição parcial dos valores pagos será em 12 prestações com a primeira para 180 dias depois do prazo de conclusão (2025). O consumidor vai esperar 5 anos para receber a primeira parcela.
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Lei nº 13.786/18 - Resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária
Veda-se a "cláusula de decaimento" (perda de todo o valor até então já pago)
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Distrato por parte do consumidor
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
I - a integralidade da comissão de corretagem;
II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
Em quanto tempo deve ocorrer a devolução do remanescente?
§ 5º do art. 67-A. Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
§ 6º do art. 67-A. Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei 10.931/04, e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.
Esses dois dispositivos contrariam a súmula 543 do STJ.
Fonte: Dizer o Direito (https://www.dizerodireito.com.br/2018/12/lei-137862018-disciplina-resolucao-do.html).
Creio que a questão esteja desatualizada, portanto.
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questão desatualizada com o art. 32-a da lei 6766/79 introduzido pela lei 13.786/18
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25% retenção sem regime de afetação e 50% com afetação