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"A promessa de compra e venda consiste em um contrato preliminar. Antes de realizar a compra e venda propriamente dita, o promitente comprador (aquele que pretende adquirir o imóvel) se obriga a pagar o preço acordado no contrato ao promitente vendedor (o dono do imóvel) que, por sua vez, se compromete a outorgar a escritura definitiva hábil à transferência da propriedade.
Em termos tributários, não houve de fato transmissão da propriedade, de modo que não houve o fato gerador do ITBI. Trata-se apenas de uma promessa de vender e comprar o bem em questão, sem haver a venda em si. Dessa forma, não pode ser cobrado antecipadamente o imposto tratado.
Assim se confirma no entendimento do Supremo Tribunal Federal, na edição da súmula nº 82: “São inconstitucionais o imposto de cessão e a taxa sobre a inscrição de promessa de venda de imóvel, substitutivos do imposto de transmissão, por incidirem sobre ato que não transfere o domínio”.
Todavia, o contrato estabelecido entre as partes poderia ser registrado em Cartório de Registro de Imóveis, ensejando, assim, direitos reais sobre o imóvel." FONTE: https://direitodiario.com.br/incide-itbi-sobre-promessa-de-compra-e-venda/
“EMENTA: Imposto de transmissão de imóveis. Alcance das regras dos arts. 23, inc. I, da Constituição Federal e 35 do Código Tributário Nacional. Usucapião. A ocupação qualificada e continuada que gera o usucapião não importa em transmissão da propriedade do bem. À legislação tributária é vedada ‘alterar a definição, o conteúdo e o alcance dos institutos, conceitos e formas de direito privado’ (art. 110 do C.T.N.). Registro da sentença de usucapião sem pagamento do imposto de transmissão. Recurso provido, declarando-se inconstitucional a letra ‘h’, do inc. I, do art. 1o, da lei no 5.384, de 27.12.66, do Estado de Rio Grande do Sul” (RE no 94580/RS, Rel. Min. Djaci Falcão, DJ de 7-6-1985).
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Hipótese 1: PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
Não há fato gerador do ITBI, pois não houve, propriamente a alienação. O contrato de promessa de compra e venda é considerado contrato preliminar.
Hipótese 2: USUCAPIÃO.
A aquisição por usucapião, segundo o Código Civil, é originária. Isto signifca que o imóvel adquirido vem LIVRE de qualquer ônus. Lembrar que direito tributário não pode subverter os conceitos de dierito civil:
Art. 110. A lei tributária não pode alterar a definição, o conteúdo e o alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado, utilizados, expressa ou implicitamente, pela Constituição Federal, pelas Constituições dos Estados, ou pelas Leis Orgânicas do Distrito Federal ou dos Municípios, para definir ou limitar competências tributárias.
L u m u s
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confundi com o iptu:
IPTU: São contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU tanto o promitente comprador do imóvel quanto o promitente vendedor, podendo ambos figurar conjuntamente no polo passivo em ações de cobrança do imposto.
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Essa questão foi bem capciosa.
Eu parti do pressuposto de que o contrato já havia sido registrado no Registro de Imóveis, por isso marquei a "B".
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Gabarito: A
Não há fato gerador nas duas hipóteses, pois no contrato de promessa de compra e venda a efetiva transmissão do bem não ocorre; assim como no usucapíão, onde é declarada judicialmente a aquisição originária da propriedade.
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Apesar de mais ou menos difundida a ideia de que categorias jurídicas utilizadas pelo legislador constituinte para conferir ou limitar competências tributárias são vinculantes dentro do Direito Tributário, em algumas comarcas do interior, ainda, persiste a exigência de prévio pagamento do ITBI como condição para a expedição da carta de usucapião, como assinalado em nosso livro ITBI doutrina e prática, 2ª edição, Atlas, 2016.
Esse posicionamento, ligado à velha tradição cartorária, não encontra apoio na Constituição e nas leis tributárias, pois na usucapião não existe a pessoa do transmitente da propriedade imobiliária por ser forma originária de aquisição. O juiz limita-se a declarar a existência da propriedade imobiliária a favor do posseiro que reuniu as condições legais para sua aquisição.
Já é tranquila a jurisprudência dos tribunais a partir do pronunciamento da Corte Suprema:
“EMENTA: Imposto de transmissão de imóveis. Alcance das regras dos arts. 23, inc. I, da Constituição Federal e 35 do Código Tributário Nacional. Usucapião. A ocupação qualificada e continuada que gera o usucapião não importa em transmissão da propriedade do bem. À legislação tributária é vedada ‘alterar a definição, o conteúdo e o alcance dos institutos, conceitos e formas de direito privado’ (art. 110 do C.T.N.). Registro da sentença de usucapião sem pagamento do imposto de transmissão. Recurso provido, declarando-se inconstitucional a letra ‘h’, do inc. I, do art. 1o, da lei no 5.384, de 27.12.66, do Estado de Rio Grande do Sul” (RE no 94580/RS, Rel. Min. Djaci Falcão, DJ de 7-6-1985).
Disponível em: http://genjuridico.com.br/2016/08/15/itbi-e-usucapiao/
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Para que o ITBI incida é necessária a transferência da propriedade, do que não tem o condão a mera promessa de compra e venda. Quanto à usucapião, é hipótese originária de aquisição da propriedade, ou seja, não existe uma transmissão propriamente dita, razão pela qual, não constitui hipótese de incidência.
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Promessa de Compra e Venda:
ITBI: não
IPTU: sim
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NÃO INCIDE ITBI NOS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
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Mas se o contrato tiver sido registrado - incidirá ITBI... ou estou equivocada?
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Maiara reinert o fato gerador do ITBI é a transferência do bem imóvel, o que não ocorre com o registro do Contrato de PROMESSA de compra e venda, mas Tão somente com o contrato definitivo.
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Complementando os comentários anteriores:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Este artigo do CC dá respaldo para a cobrança de ITBI quando o contrato de compra e venda é registrado em cartório, visto que o promitente comprador passa a possuir o direito real sobre o imóvel, sendo este o fato gerador do tributo.
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O itbi, em alguns municípios, não incide sobre promessa de compra e venda caso nela conte cláusula de arrependimento.
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STF Súmula 326
É legítima a incidência do impôsto de transmissão inter vivos sôbre a transferência do domínio útil.
Jurisprudência selecionada
● Tese da Súmula 326 aplicada aos casos de ITBI
Imposto de transmissão inter vivos de bens imóveis - Fato Gerador - Registro imobiliário - Agravo desprovido. 1.O recurso extraordinário cujo trânsito busca-se alcançar foi interposto contra decisão proferida pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios que implicou o acolhimento de pedido formulado em apelação interposta pelo agravado e o desprovimento do apelo do Distrito Federal. Eis a síntese do que restou decidido (folha 85): Tributário. Imposto de transmissão de bens imóveis. Fato gerador. Registro imobiliário. 1. O fato gerador do imposto de transmissão de bens imóveis ocorre com a transferência efetiva da propriedade e do domínio útil, o que, na conformidade da Lei Civil, ocorre com o registro do respectivo título no cartório imobiliário. 2. A pretensão de cobrar o ITBI antes do registro imobiliário contraria o ordenamento jurídico. 3. Recurso do autor provido e improvido o do Distrito Federal. 2. O Tribunal Pleno, apreciando a , da relatoria do ministro Moreira Alves, assentou a inconstitucionalidade de lei que tenha o compromisso de compra e venda como fato gerador de imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos. Eis a ementa do acórdão, publicado no Diário de Justiça em 13 de abril de 1984: "Fato gerador do imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a ele relativos. Compromisso de compra e venda. - O compromisso de compra e venda, no sistema jurídico brasileiro, não transmite direitos reais nem configura cessão de direitos à aquisição deles, razão por que é inconstitucional a lei que o tenha como fato gerador do imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a ele relativos. Representação julgada procedente, declarando-se a inconstitucionalidade do inciso I do parágrafo único do artigo 114 da Lei 7730, de 30 de outubro de 1973, do Estado de Goiás".
[, rel. min. Marco Aurélio, dec. monocrática, j. 6-9-2007, DJ de 3-10-2007.]
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Só fugindo um pouco da prática concurseira e indo para um pouco da prática jurídica. Os Cartórios, com medo de se tornarem responsáveis tributários, exigem o pagamento do ITBI para poder registrar o imóvel. Isso é uma prática ilegal dos cartórios que acontece com muita frequência!
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Hipóteses em que NÃO CABE a cobrança do ITBI:
(a) Contrato de Promessa de compra e vendaà não há FG, pois não houve transmissão (circulação registral). Embora possa ser um direito real (se registrado), não há a transferência desse direito. A PCV é um contrato preliminar e não uma transmissão;
(b) Usucapião: não incide porque não é ato oneroso (ITBI exige transmissão onerosa) e, além de tudo, é considerado como aquisição originária da propriedade;
(a) Retrovenda: a doutrina majoritária diz que não cabe. São duas teses:
(I) 1ª tese: a retrovenda é um direito potestativo, sendo um contrato de compra e venda com uma cláusula resolutiva expressa. Não há ato oneroso, mas sim o cumprimento de uma cláusula contratual;
(II) 2ª tese (fazenda pública): Para incidir ITBI não é necessário haver a compra e venda, mas apenas a transmissão registral do imóvel.
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(E) somente deverá haver incidência de ITBI no primeiro caso se houver pagamento de arras.
A Cobrança do ITBI ocorre com a efetiva transferência, caso contrario, ofende o ordenamento jurídico em vigor.
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JURISPRUDÊNCIA EM TESES DO STJ - EDIÇÃO N. 55: IMPOSTOS MUNICIPAIS
18) O fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis - ITBI é a transmissão do domínio do bem, não incidindo o tributo sobre a promessa de compra e venda na medida que se trata de contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo, este sim ensejador da cobrança do aludido tributo.
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O comentário do colega Luís Barbosa precisa de um pequeno ajuste, não incide IPTU na promessa de compra e venda, pois o fato gerador dessa exação é a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel. Penso que o colega quis dizer que o promissário-comprador irá responder pelo IPTU do imóvel objeto da promessa de compra e venda, na condição de possuidor.
Avante!
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Resposta ao colega Téo Linhares.
Em relação ao disposto no inciso III, do Art. 35, do CTN e a parte final do disposto na CRFB/88, vale dizer que tal hipótese fica bem clara quando há a dação em pagamento de bem imóvel - ex. quando há a formação de uma sociedade e um dos sócios vincula ao capital social um imóvel - ou ainda, quando há a arrematação de bem imóvel em hasta pública. Vale ressaltar que o fato gerador para que haja a cobrança de tal imposto é o REGISTRO DO BEM IMÓVEL NO CARTÓRIO.
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Gabarito: A
(...) o STF assentou que os contratos de promessa não constituem fato gerador para a incidência do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. [RE 666.096 AgR, voto da rel. min. Cármen Lúcia, j. 30-10-2012, 2ª T, DJE de 21-11-2012.] = AI 782.703 AgR, rel. min. Dias Toffoli, j. 8-10-2013, 1ª T, DJE de 25-11-2013;
“(...) A ocupação qualificada e continuada que gera o usucapião não importa em transmissão da propriedade do bem. À legislação tributária é vedada ‘alterar a definição, o conteúdo e o alcance dos institutos, conceitos e formas de direito privado’ (art. 110 do C.T.N.). REGISTRO DA SENTENÇA DE USUCAPIÃO SEM PAGAMENTO DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO. Recurso provido, declarando-se inconstitucional a letra ‘h’, do inc. I, do art. 1o, da lei no 5.384, de 27.12.66, do Estado de Rio Grande do Sul” (STF. RE no 94580/RS, Rel. Min. Djaci Falcão, DJ de 7-6-1985).
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Usucapião é hipótese de aquisição originária, portanto, não gera ITBI!
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Vamos analisar as duas hipóteses:
I – ITBI sobre contratos de promessa de compra e venda de imóvel
Na hipótese I, o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firmado pela não incidência do ITBI. Veja trecho do AgRg no AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 448.245 - DF (2002/0050066-8):
AGRAVO REGIMENTAL. TRIBUTÁRIO. ITBI. FATO GERADOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESILIÇAO CONTRATUAL. NAO-INCIDÊNCIA.
1. A jurisprudência do STJ assentou o entendimento de que o fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel. Somente após o registro, incide a exação.
2. Não incide o ITBI sobre o registro imobiliário de escritura de resilição de promessa de compra e venda, contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo.
3. Agravo regimental desprovido.
II – ITBI sobre aquisição de propriedade mediante usucapião
Na hipótese II, o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firmado pela não incidência do ITBI. A doutrina entende que o ITBI NÃO INCIDE sobre as TRANSMISSÕES ORIGINÁRIAS DA PROPRIEDADE USUCAPIÃO ou ACESSÃO, previstos nos artigos 1238 e 1248 do Código Civil respectivamente, tendo em vista que nessa forma de aquisição do bem imóvel não há transmissão a qualquer título, por ato oneroso. Da mesma forma, não há a incidência do ITBI na DESAPROPRIAÇÃO.
Veja trecho do julgado TJ-MG 1756147 MG 1.0000.00.175614-7/000(1), Relator: JOSÉ FRANCISCO BUENO, Data de Julgamento: 25/05/2000, Data de Publicação: 09/06/2000:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR USUCAPIÃO - ITBI - NÃO-INCIDÊNCIA.
Sendo o usucapião forma originária de aquisição, não está sujeito ao Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Agravo improvido.
Portanto, alternativa correta letra “A” - não deverá haver incidência de ITBI em nenhuma das hipóteses.
Resolução: A
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Galera, por mais que o IPTU possa ser cobrado do promitente comprador, não é isso que está sendo perguntado.
A questão quer saber se o contrato de promessa de compra e venda serve como fato gerador do ITBI.
Ou seja, mesmo que estivesse falando do IPTU, a simples realização de uma promessa de compra e venda não ativa o fato gerador desse imposto, apenas acrescente o promitente comprador no polo passivo da obrigação tributária, de forma que quando ocorrer o fato gerador ele também poderá ser cobrado.
Se estiver errado me mandem mensagem, mas eu acho que é isso aí.
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Usucapião: forma de aquisição primária de imóvel
ITBI: só é cobrado para forma de aquisição originária de imóvel
Logo: descabe ITBI na usucapião
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Promessa de compra e venda:
Jurisprudência: não incide ITBI
Algumas leis municipais: incide ITBI
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2. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis - ITBI é a transmissão do domínio do bem imóvel, nos termos do art.35, II, do CTN. Dessa forma, não incide o ITBI em promessa de compra e venda, na medida que trata-se de contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo, este sim ensejador da cobrança do aludido tributo. Precedentes. Incidência do óbice da Súmula 83/STJ.
(STJ, AgRg no AREsp 659.008/RJ, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 07/04/2015, DJe 14/04/2015)
Tributário. Imposto de transmissão. A ocupação qualificada e continuada, que gera o usucapião, não importa em transmissão de propriedade, pois dele decorre modo originário de adquirir. A aquisição decorre do fato da posse, sem vinculação com o anterior proprietário. Imposto de transmissão indevido, em decorrência do usucapião.
(STF, RE 103434, Relator(a): Min. ALDIR PASSARINHO, Segunda Turma, julgado em 24/10/1985, DJ 14-02-1986 PP-01209 EMENT VOL-01407-02 PP-00216)
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“Considerando que o fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel, a jurisprudência pátria possui posicionamento no sentido de que não incide ITBI sobre o registro da promessa de compra e venda imobiliária.
Situação diversa ocorre quando há a cessão dos direitos de promessa de compra e venda, pois, por força do art. 1225, VII do Código Civil, o direito do promitente comprador é um direito real, sendo que sua cessão é passível de incidência do ITBI”. (Eduardo de Castro, Helton Kramer Lustoza, Marcus de Freitas Gouvêa; Tributos em espécie; 2014; Editora Juspodivm; pág. 708).
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Segundo o STF não incide o ITBI sobre:
1- promesa de compra e venda
2-usucapião
3-desapropriação
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A segunda hipótese é só lembrar lá do direito civil que usucapião é aquisição originária, então não tem nenhuma transferência de propriedade
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O STJ entende que não há a incidência do ITBI sobre os contratos de compra e venda:
A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis - ITBI é a transmissão do domínio do bem imóvel, nos termos do art.35, II, do CTN. Dessa forma, não incide o ITBI em promessa de compra e venda, na medida que trata-se de contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo, este sim ensejador da cobrança do aludido tributo (AgRg no AREsp 659.008/RJ).
De acordo com o STF não há a incidência sobre a aquisição originária de propriedade. Em termos simples, no modo originário não há um alienante voluntário, como no caso de usucapião, desapropriação e acessão. Já no modo derivado há uma relação jurídica com o antecessor, como no caso de compra e venda.
Resposta: Letra A
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Colegas, quanto ao IPTU, vi muitos falando que o promitente comprador seria "contribuinte responsável" pelo pagamento do IPTU ("juntamente com o promitente vendedor").
Lanço três dúvidas (ou três reflexões):
- o promitente comprador haverá de pagar "juntamente com o proprietário" pelo simples fato de ter celebrado um contrato de compromisso de compra e venda de bens imóveis? E no caso de ser uma simples promessa de compra e venda sem qualquer imissão na posse? É possível cobrar do promitente comprador (que ainda não é proprietário) caso este não detenha a posse (ex.: o proprietário ainda permanece residindo no imóvel) ou o domínio útil?
- no caso de imissão na posse, não se estaria cobrando do promitente comprador pelo fato de deter a posse com animus domini?
- é o mero contrato de compromisso que torna responsável pelo pagamento do IPTU ou é a posse com animus domini?
Abraços