Para resolução da questão, é necessário o
conhecimento do conteúdo acerca dos Contratos em espécie, mais especificamente
sobre o contrato de compra e venda, previsto no art. 481 e seguintes do Código
Civil.
O art. 481 do Código Civil conceitua a compra e venda como o contrato pelo qual o vendedor se obriga a
transferir ao comprador o domínio de coisa móvel ou imóvel, mediante uma
remuneração, denominada preço. Portanto, trata-se de um contrato
translativo, mas que por si só não gera a transmissão da propriedade (TARTUCE,
2019, p. 407).
Como é notório, regra geral, a PROPRIEDADE MÓVEL se
transfere pela tradição
(entrega da coisa) enquanto a PROPRIEDADE IMÓVEL transfere-se pelo registro do contrato no Cartório de
Registro Imobiliário (CRI). Dessa forma, o contrato de compra e venda
traz somente o compromisso do vendedor em transmitir a propriedade, denotando
efeitos obrigacionais (art. 482 do Código Civil) (TARTUCE, 2019, p. 407).
Quanto à fixação do preço, nos termos do art. 489
do Código Civil, é nulo o contrato de
compra e venda quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a
fixação do preço. O referido dispositivo é mais uma das emanações da TUTELA DA BOA-FÉ e do PRINCÍPIO QUE IMPEDE O ENRIQUECIMENTO
INJUSTIFICADO. Uma das características do preço é a sua certeza. Portanto,
será taxado de inválido por nulidade aquele contrato em que se incluir cláusula
de direito potestativo de fixação unilateral de preço (PELUSO, 2017, p. 539).
Trata-se de regra clara, que decorre da proibição legal das cláusulas ou condições puramente
potestativas, reputadas ilícitas, por traduzirem uma arbitrária
manifestação da vontade humana. NÃO SE CONFUNDEM, outrossim, com as condições simplesmente potestativas, as
quais, dependendo também de algum fator externo ou circunstancial, não
caracterizam abuso ou tirania, razão pela qual são admitidas pelo direito
(GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2019, p. 338).
As condições
puramente potestativas caracterizam-se pelo uso de expressões como: 'se
eu quiser', 'caso seja do interesse deste declarante', 'se, na data avençada,
este declarante considerar-se em condições de prestar' etc. Todas elas traduzem arbítrio injustificado, senão
abuso de poder econômico, em franco desrespeito ao princípio da boa-fé objetiva
(GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2019, p. 338).
Por outro lado, as condições simplesmente potestativas, a par de derivarem da vontade
de uma das partes apenas, aliam-se a outros fatores, externos ou
circunstanciais, os quais amenizam eventual predomínio da vontade de um dos
declarantes sobre a do outro. Tome-se a hipótese do indivíduo que promete doar
vultosa quantia a um atleta, se ele vencer o próximo torneio desportivo. Nesse
caso, a simples vontade do atleta não determina a sua vitória, que exige, para
a sua ocorrência, a conjugação de outros fatores: preparo técnico, nível dos
outros competidores, boa forma física etc. (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2019, p.
338).
Ressalta-se, ainda, que o abuso do exercício do direito potestativo na determinação do preço é
também um ato ilícito (art. 187 do Código Civil), ofendendo manifestamente
a própria função social para a qual a compra e venda foi realizada. Aliás, o
art. 122 do Código Civil inclui entre as
condições proibidas “as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o
sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes" (PELUSO, 2017, p. 539).
Portanto, o item está correto e compatível com a
legislação vigente.
Gabarito do professor: correto.
Referência bibliográfica:
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO,
Rodolfo. Novo curso de direito civil: contratos. 2. Ed. São Paulo: Saraiva,
2019, v. 4.
PELUSO, Cezar. Editor. et al. Código
Civil comentado: doutrina e jurisprudência. 11. Ed. São Paulo: Manole, 2017.
TARTUCE, Flávio. Direito civil: teoria
geral dos contratos e contratos em espécie. 14. Ed. Rio de Janeiro: Forense,
2019, v. 3.
Lei nº 10.406, de 10
de janeiro de 2002. Código Civil. Disponível no site do Planalto.
ITEM CERTO
Art. 481, CC: Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Art. 489, CC: Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.
ATENÇÃO: Art. 485, CC: A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.
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