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Gabarito Letra E
a)Na medida em que o Código Civil, em seu art. 499, permite a venda entre cônjuges de bens que não se comuniquem, é certo afirmar que, em um casal cujo regime seja o da comunhão parcial de bens, pode o cônjuge A vender ao cônjuge B bem que tenha adquirido antes do casamento, ainda que os recursos para a aquisição não estejam excluídos da comunhão.
ERRADO Código Civil Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.
b) Uma compra e venda que contenha condição que estabeleça a resolução negocial em caso de certo time de futebol ser campeão brasileiro em determinado ano não pode ser registrada.
ERRADO
CC Art. 122. São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes; entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes.
c) O exercício do direito de preferência convencional estabelecido em uma compra e venda é implementado registralmente através de um ato de averbação.
ERRADO Direito pessoal exercido através de notificação.
CC Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor
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Sobre a averbação da Cláusula de retrovenda achei o que segue:
a) Constituição: há duas posições. A doutrina majoritária entende que ela só tem validade se for imposta no mesmo ato da compra e venda, ou seja, não é possível constituí-la em título diverso e, se tal acontecer, não seria possível a sua averbação na matrícula do imóvel. Mas há outros autores que admitem que ela provenha de outro título, desde que observe a mesma solenidade para o ato principal. Para eles, havendo concordância entre as partes, nada impede que conste de outro título, desde que não haja prejuízo a terceiros.”
No mesmo sentido é o ensinamento de Ademar Fioranelli em sua obra Direto Registral Imobiliário, IRIB, Sergio Antonio Fabris, Porto Alegre, 2001, p. 479/480:
”Instalada de longa data discussão a respeito da admissibilidade, ou não, da formalização do pacto de retrovenda em título autônomo, diverso daquele em que constituída a compra e venda. Não há, em relação ao tema, uniformidade na doutrina.
Para Serpa Lopes, venda e retrovenda devem ter por fonte um único título jurídico, não podendo provir de títulos diversos, e, se tal acontecer, não pode ser objeto de transcrição, nem mesmo de averbação, porquanto o contrato inicial foi realizado sem condição alguma (Tratado dos registros Públicos, 1940, vol III, p. 309)”.
http://www.irib.org.br/noticias/detalhes/compra-e-venda-cl-aacute-usula-de-retrovenda-constitui-ccedil-atilde-o
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Sobre letro b
Da compra e venda condicional
A compra e venda condicional, neste artigo, é aquele negócio jurídico imobiliário cujos efeitos estão subordinados a uma condição, tal seja, a um evento futuro e incerto (art. 121 do Código Civil), que pode ser tanto uma condição suspensiva como uma condição resolutiva.
Na condição ou cláusula suspensiva (art. 125 do Código Civil) o negócio jurídico está submetido a um evento futuro e incerto que, não ocorrendo, não gera a aquisição do direito. Nessa situação o negócio jurídico existe, mas sua eficácia estará suspensa até que ocorra o evento futuro que o condiciona. Relativamente ao contrato de compra e venda, significa que essa venda só produzirá seus efeitos depois de implementada a condição suspensiva estabelecida. O que se tem aqui é mera expectativa de direito e não direito adquirido .
Na condição ou cláusula resolutiva (art. 127 do Código Civil) o negócio jurídico vigorará plenamente desde sua constituição, mas, verificando-se a condição o direito se extingue. “A compra e venda sob condição resolutiva significa que o negócio vigora desde o início, podendo ser registrada a transmissão da propriedade, bem como o imóvel pode inclusive ser vendido para terceiros. Contudo, se o evento futuro ocorrer, os registros das alienações serão cancelados, restaurando-se a situação anterior, em nome do primitivo vendedor”.
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Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. O contrato da compra e venda por si só não gera a transmissão da propriedade, a propriedade móvel se transfere pela entrega da coisa e a imóvel pelo registro.
A) Na medida em que o Código Civil, em seu art. 499, permite a venda entre cônjuges de bens que não se comuniquem, é certo afirmar que, em um casal cujo regime seja o da comunhão parcial de bens, pode o cônjuge A vender ao cônjuge B bem que tenha adquirido antes do casamento, ainda que os recursos para a aquisição não estejam excluídos da comunhão.
INCORRETA, pois se os recursos para a aquisição não estão excluídos da comunhão o cônjuge A estaria comprando o bem junto com B, mas A já é dono o que torna a compra e venda impossível. No exemplo acima tal compra só seria possível caso os recursos para a aquisição do bem fossem somente do cônjuge B.
B) Uma compra e venda que contenha condição que estabeleça a resolução negocial em caso de certo time de futebol ser campeão brasileiro em determinado ano não pode ser registrada.
INCORRETA. Pode ser registrada, pois o exemplo acima traz uma condição resolutiva, e, sendo assim, enquanto ela não ocorrer não há nenhuma consequência para o negócio jurídico. A compra e venda produzirá seus efeitos, por disposição de lei, vejamos o art. Art. 127. “Se for resolutiva a condição, enquanto está se não realizar, vigorará o negócio jurídico, podendo exercer-se desde a conclusão deste o direito por ele estabelecido". O art. 167, I, 29, LRP prevê a possibilidade de registro da compra e venda pura e condicional. A consolidação normativa notarial e registral do estado do RS dispõe em seu art. 421 que “condições negociais dos contratos de compra e venda, que instituam cláusula resolutiva, tal como acontece nos pagamentos a prazo, devem ser obrigatoriamente consignadas no próprio registro." Portanto no registro da compra e venda deve ser mencionada a condição resolutiva do negócio.
No caso da questão teremos uma propriedade resolúvel “Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha."
C) O exercício do direito de preferência convencional estabelecido em uma compra e venda é implementado registralmente através de um ato de averbação.
INCORRETA, pois o direito de preferência convencional é um direito pessoal que obriga o vendedor a primeiro oferecer o imóvel ao antigo dono caso opte por vender o bem, caso tal direito não seja observado caberá somente perdas e danos para a parte lesada. Sendo assim tal cláusula não precisa ser implementada registralmente, basta que ela conste no contrato.
D) A compra e venda de coisa futura, permitida no art. 483 do Código Civil, pode ser registrada, ainda que não se trate de hipótese de futura unidade autônoma em que tenha havido prévio registro de incorporação imobiliária.
INCORRETA. A única possibilidade é venda de futura unidade autônoma em que tenha havido prévio registro de incorporação imobiliária, regulada pela lei 4591/64. Pois na incorporação imobiliária há venda de fração ideal do terreno vinculado a futura unidade autônoma, sendo assim existe uma aquisição de propriedade (fração ideal do terreno) que justifica o registro, além de que é característica da incorporação imobiliária anteceder a construção das unidades autônomas e a instituição do condomínio, para conseguir o capital necessário o incorporador vende as unidades autônomas e o direitos dos compradores fica resguardado com o registro da aquisição da fração ideal do terreno na matrícula. Não há outra possibilidade de compra e venda de coisa futura, pois se a coisa ainda nem existe não há que se falar em registro.
E) O exercício do direito potestativo decorrente da cláusula de retrovenda é implementado registralmente mediante ato de averbação.
CORRETA. A cláusula de retrovenda surge quando o vendedor de coisa imóvel reserva para si o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, art. 505 e ss do CC02. A existência da cláusula faz com que a propriedade adquirida pelo comprador seja resolúvel, vide art. 1359 do CC (citado na alternativa B), enquanto viger a cláusula de retrovenda, seu exercício apenas resolve a propriedade, não opera de fato uma nova transmissão, sendo assim não seria caso de novo registro, mas de averbar o exercício desse direito.
Gabarito do Professor E
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Entendo o seguinte: a Clausula de retrovenda no contrato de compra e venda, entra no Registro Imobiliário por ato de Registro. Esta clausula, estabelece a transmissão da propriedade de forma resolúvel. O exercício da retrovenda nada mais é, do que um ato que extingue a transmissão da propriedade que se deu de forma resolúvel. Veja que aqui, já houve o registro da compra e venda com clausula de Retrovenda. haverá portanto apenas, o EXERCICIO do direito de retrovenda que JÁ está registrada. Haverá então alteração desse registro anterior, o que se dá por meio de averbação,
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Penso que na "alternativa C" [ O exercício do direito de preferência convencional estabelecido em uma compra e venda é implementado registralmente através de um ato de averbação] o examinador queria saber se, do ponto de vista registral, o exercício ocorre através de ato de Averbação ou ato de Registro. Nessa hipótese, a alternativa está incorreta porque como cláusula da compra e venda, assim como eventual condição do negócio jurídico, é necessário apenas o registro do próprio negócio para possuir eficácia contra terceiros, notadamente em se tratando de bem imóvel.
Por outro lado, em se tratando de direito de preferência em contrato de locação, a hipótese é de averbação, conforme art. 167, II, 16 da LRP.
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Era pra responder segundo as normas da CGJ de SP.
No ordenamento não existe previsão de AV ou RG de retrovenda ou preferencia. Tampouco para a preferencia do Estatuto da cidade.
Ambos são direito potestativo obrigacional.
Um transmissive (bem de raiz) o outro não.
Um aplicável apenas para bem imóveis. A reserva de propriedade (Venda com Reserva de Domínio-art. 521 CC) é oposto a moveis.
Ambos podem coexistir sobre o msm imovel.
Em um o Vendedor exige o cumprimento, no outro o Comprado oportuniza o exercicio.
Retrovenda tem prazo máximo legal e exige meios judiciais para exigir o cumprimento.
Preempcao pode ser ajustado por prazo livre e a não oportunização se resolve em perdas e danos [pode (ma-fé) incluir como responsavel solidário o adquirente (nada de pauliana)]
A alienação que nao observa a preferencia do estatuto da cidade é nula de pleno direito.
Antigamente, antes de 2004, essa nulidade invalidava o registro de alienação e era feita diretamento no RI. Após passou a exigir decreto judicial. Sendo que existe a exceção de decretacao no caso de usucapiao por
terceiro de boa-fé.
Na prova (oral/discursiva), a pergunta é: Discorra sobre a retrovenda preferencia, apresentando também as diferanças.
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Lembrando que as alternativas C e E se referem ao exercício dos direitos e não do ingresso dos direitos propriamente ditos na matrícula.
Para mim perfeito o comentário da colega Tamiris, até pq o exercício de retrovenda não é previsto na legislação como ato de R (taxatividade dos atos registrais) então só poderia ingressar como ato de AV.
No caso da C, entendo que como o exercício do direito de preferência se dá por compra e venda, seu implemento se daria por meio de R.
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O exercício do direito de preferência convencional estabelecido em uma compra e venda é implementado registralmente através de um ato de averbação – ART. 167, I, 3, LRP.
NSCGJSP, Cap. XX, traz no item 9 No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: a) o registro de: (...) 3. “contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada e/ou para fins de exercício de direito de preferência na sua aquisição (Livro 2);”
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Meu raciocínio é o seguinte. Ambos são cláusulas que são insertas nos contratos e esse contrato deverá ser registrado com destaque de tais cláusulas no próprio livro, no Registro.
Quanto ao exercício de tais direitos...
No entanto, no direito de preferência, o então comprador (ora vendedor) oferece ao vendedor (ora comprador) o direito de preferência na compra do imóvel e, se esse resolver fazer valer a cláusula, formalizam nova escritura de compra e venda a ser registrada, implementando, assim, o seu exercício.
Já na retrovenda (que é potestativa) o próprio vendedor, dentro do prazo, se manifesta em recomprar o imóvel, restituindo o valor e despesas, portanto, sendo um ato que é realizado por meio da averbação na matrícula do imóvel.