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Súmula 239 STJ: O direito a adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
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Direito real de aquisição do imóvel é diferente do direito à adjudicação compulsória
Pontos importantes a saber: (tirado de algumm colega do QC)
1. A promessa de compra e venda de imóvel é um direito real (art. 1.225, VII)
2. A promessa de compra e venda, ainda que por instrumento particular, mas que foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis, faz com que o promitente comprador adquira o direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417). Esse direito real pode ser exigido do vendedor ou de terceiro a quem os direitos foram cedidos (art.
1.418).
3. Havendo promessa de compra e venda, ainda que não registrada no cartório de registro de imóveis, o promitente comprador tem o direito à adjudicação compulsória (Súmula 239 do STJ).
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Diante da sumula 239 do STJ acima citada faz a questão errada? fiquei na duvida nessa.
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Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
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A (1) promessa de compra e venda não previu a cláusula de arrependimento (2) nem foi levada à registro no Cartório de Registro de Imóveis.
1) "...infere-se ser requisito fundamental que a promessa de compra e venda não tenha sido pactuada com cláusula de arrependimento, para que fique configurada como direito real. Uma vez prevista tal cláusula, conforma relação obrigacional, ao revés de real, como prevê a súmula 166 do STF. No particular, recorda-se que a regra do contrato preliminar é seu caráter irretratável, salvo disposição expressa em contrário (vide comentários do art. 463 do CC/2002).
2) Para produzir os seus efeitos reais, o dispositivo expressamente ainda diz que não se faz necessário que a promessa de compra e venda seja instituída por escritura pública, podendo ser confeccionada por um documento particular, devendo apenas haver o registro no Cartório de Imóveis."
Fonte: Código Civil para Concursos / coordenador Ricardo Didier - 5. ed. rev. ampl. e atual. - Salvador: Juspodivm, 2017.
Gabarito: b
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Acredito que como não pediu entendimento jurisprudencial a literalidade do código seja a opção correta (art 1.417)
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A) A promessa de compra e venda não é válida, pois foi realizada por meio de instrumento particular e não foi levada à registro no Cartório de Registro de Imóveis.
ERRADA - Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado
B) Daniel não possui o direito real à aquisição do imóvel, pois a promessa de compra e venda não foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
CORRETA
C) A promessa de compra e venda é válida e produz efeito perante terceiros.
ERRADA - A compra e venda de bem imóvel somente produz efeitos perante terceiros quando for averbada perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. Destaca-se que há necessidade de lavrar a escritura somente se o valor do imóvel exceder 30 salários mínimos.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
art. 463, §único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.
D) É possível a retratação de qualquer das partes mesmo sem a menção expressa à cláusula de arrependimento, uma vez que, em regra, a promessa de compra e venda é retratável.
ERRADA - Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel
E) Se houver recusa da outorga definitiva de compra e venda, Daniel deverá requerer o imóvel administrativamente, não sendo cabível o requerimento ao juiz da adjudicação do imóvel
ERRADA - Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Súmula 239 do STJ - Havendo promessa de compra e venda, ainda que não registrada no cartório de registro de imóveis, o promitente comprador tem o direito à adjudicação compulsória.
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Alguém sabe o motivo de não se aplicar o julgado abaixo?
Nos contratos de compra e venda de imóveis, a falta de registro da incorporação imobiliária não compromete os direitos transferidos ao promissário comprador, os quais podem ter efeitos perante terceiros. A ausência do registro da incorporação não torna nulo o contrato de compra e venda. O descumprimento, pela incorporadora, da obrigação prevista no art. 32 da Lei nº 4.591/64, consistente no registro do memorial de incorporação no Cartório de Imóveis e dos demais documentos nele arrolados, não implica a nulidade ou anulabilidade do contrato de promessa de compra e venda de unidade condominial. Assim, a promessa de compra e venda, ainda que não registrada, é oponível ao próprio vendedor ou a terceiros, haja vista que tal efeito não deriva da publicidade do registro, mas da própria lei. STJ. 3ª Turma. REsp /DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 17/04/2018.
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POR SER TEMA CORRELACIONADO
É válida a cláusula penal que prevê a perda integral dos valores pagos em contrato de compromisso de compra e venda firmado entre particulares. Para a caracterização do vício de lesão, exige-se a presença simultânea de: a) elemento objetivo (desproporção das prestações); e b) elemento subjetivo (a inexperiência ou a premente necessidade). Os dois elementos devem ser aferidos no caso concreto. Tratando-se de negócio jurídico bilateral celebrado de forma voluntária entre particulares, é imprescindível a comprovação dos elementos subjetivos, sendo inadmissível a presunção nesse sentido. O mero interesse econômico em resguardar o patrimônio investido em determinado negócio jurídico não configura premente necessidade para o fim do art. 157 do Código Civil. STJ. 3ª Turma. REsp 1.723.690-DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 06/08/2019 (Info 653).
E se fosse uma relação de consumo?
Vale ressaltar que a relação jurídica acima não envolvia a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, tendo sido decidida unicamente com base na análise do Código Civil.
Se fosse uma relação de consumo, penso que a solução teria sido diferente e que o STJ teria declarado a invalidade desta cláusula. Nesse sentido:
Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Cláusula de decaimento
Apenas a título de curiosidade, o tema acima envolve a chamada cláusula de decaimento.
Cláusula de decaimento é aquela que estabelece que o adquirente irá perder todas as prestações pagas durante o contrato caso se mostre inadimplente ou requeira o distrato.
FONTE: DOD
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Letra A - ERRADA
A ausência do registro atua no PLANO DA EFICÁCIA, não alcançando terceiros, mas produz efeitos inter partes.
(...) A promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato. (...) (STJ. 4ª Turma. REsp 1185383/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04/2014)
Letra B - CORRETA
CC/02
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
O compromisso vale como título para registro, que lhe confere a natureza jurídica de direito real à aquisição.
Letra C - ERRADA
Embora válida, não produz efeitos contra terceiros antes do registro no CI. (Art. 1.417)
Lei 6.766/79
Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.
Letra D - ERRADA
Como não houve cláusula de arrependimento, o Compromisso de Compra e Venda tem caráter IRRETRATÁVEL e IRREVOGÁVEL.
Lei 6.766/79
Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.
“Se não constar no compromisso essa cláusula, ou se pactuada a cláusula de irrevogabilidade e apresentado o compromisso no registro imobiliário, o vendedor não poderá arrepender-se, tendo comprador direito de proceder judicialmente para obter a adjudicação compulsória do imóvel compromissado (...)” Maria Helena DINIZ
Letra E - ERRADA
Apesar de a edição da Súmula 239-STJ (2000) ser anterior ao CC/02, e o seu conteúdo parecer contrário ao do Art. 1.418, o STJ tem entendido que houve recepção desse enunciado, porque o registro serve para gerar efeitos erga omnes com a aquisição de direito real, enquanto a adjudicação compulsória tem natureza de ação de direito pessoal, tratando de uma relação jurídica obrigacional.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
STJ/239 - Havendo promessa de compra e venda, ainda que não registrada no cartório de registro de imóveis, o promitente comprador tem o direito à adjudicação compulsória.
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Qual a diferença da adjudicação compulsória da súmula 239 do STJ e do direito real de aquisição?
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A C também está correta segundo a jurisprudencia, a questão deveria ser anulada.
Segundo o STJ “Não é outra a razão pela qual este STJ vem reconhecendo que a promessa de compra e venda, ainda que não registrada, é oponível ao próprio vendedor ou a terceiros, haja vista que tal efeito não deriva da publicidade do registro, mas da própria essência do direito de há muito consagrado em lei”, afirmou. Com informações da Assessoria de
REsp 1.490.802
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É fundamental para a apreensão completa do questão a diferença entre a adjudicação compulsória e o direito real à aquisição do imóvel, por consequência, a análise de todos os efeitos de direito que defluem da promessa de compra e venda sem o respectivo registro no RGI.
Têm direito à adjudicação compulsória os titulares dos contratos citados por serem irretratáveis.
Vale ressaltar, nesse momento, entretanto, o posicionamento da jurisprudência a respeito da matéria.
Conforme acórdão prolatado em recurso especial no STJ, considerou-se que:
“A promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis, o que não significa que a ausência de registro retire a validade do contrato”.
Fica evidente deste entendimento que há uma dualidade de realidades, direito obrigacional e direito real (se ocorreu registro).
Em outro acórdão do mesmo Tribunal Superior é frisado que:
O contrato, pois, se não registrado, pode ser válido e por isso, se cumprido, enseja a adjudicação compulsória. E suficiente para fundamentar pedido de adjudicação do imóvel a validade e o cumprimento do contrato, nem por essa razão, porém, será direito real, que nasce com o registro (conforme súmula 239): “[...] a jurisprudência tem conferido ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (súmula 239) e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII) [...]”; erigido à seleta categoria de direito real.
Quanto à aplicabilidade da súmula 239 do STJ, vejam-se recentes decisões do TJ/SP considerando- a válida e aplicável.
“Malgrado o art. 1.418 do Código Civil conceda o direito à adjudicação compulsória ao titular do direito real, e este decorra do registro do comprometimento de compra e venda no qual inexista cláusula de arrependimento, a súmula 239 do C. STJ continua hígida e aplicável à hipótese.
Com efeito, a doutrina e a jurisprudência majoritárias admitem a adjudicação compulsória sem o registro do compromisso de compra e venda, porque a única finalidade do registro seria a de conferir direito real ao promitente comprador, oponível a terceiros, mas é cabível seja concedida a adjudicação compulsória sem o registro”.
“[...] A súmula 239 do STJ continua vigendo, pois não há contradição entre seu teor e o dispositivo previsto no art. 1.417 do Código Civil, na medida em que, na hipótese, os apelantes não pretendem exercer direito real, mas apenas direito pessoal correspondente à outorga do título de domínio”.
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Sobre o gabarito:
O examinador cobrou uma leitura a contrario sensu do art. 1417 do CC.
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Se registrou, tem direito real; logo, a contrario sensu, se não registrou, não o tem.
Sobre a súmula 239 do STJ:
A justiça da súmula 239 do STJ fica clara se consideramos um ajuste contra o qual não há nenhuma reclamação a não ser a falta de registro. Ou seja, o promissário comprador se desincumbiu de todas as prestações, fazendo jus a tornar-se proprietário da coisa. O promitente vendedor, no entanto, resiste, sob o único argumento de que não se registrou o compromisso.
Nesse sentido, exigir, com base no art. 1.417 do CC, do promissário comprador a inscrição da avença no Cartório de Imóveis seria summum jus, summa iniuria. Aplica-se, assim, o enunciado sumular:
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Por outro lado, o art. 1.417 do CC faz sentido se consideramos um ajuste contra o qual se insurge um terceiro. O promitente vendedor, pendente ainda o pagamento das prestações, vende à vista a coisa a terceiro. Ora, se havia registro, este terceiro não tem direito à propriedade, ao passo que promitente comprador pode exercer o direito de sequela.
A primeira coisa, portanto, é se perguntar: há registro? Se há, então, aplica-se o art. 1.1417 e se dá ao promissário comprador direito de sequela. Se não há, confere-se ao promissário comprador, tudo mais estando certo, o direito pessoal à adjudicação. Embora haja uma certa jurisprudência em sentido contrário, não entendo que essa disciplina seja incompatível com o CC:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Com efeito, o art. 1.417 atribui ao promissário comprador que leve a cabo o registro o direito real à aquisição do imóvel. O art. 1.418 determina que uma consequência desse direito real é a possibilidade de o promissário comprador exigir a coisa do promitente vendedor ou de terceiros. Assim, não se diz que a adjudicação compulsória é privativa de quem tem registro, o que deixa espaço para que a súmula 239 continue a viger.
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Questão bem difícil.