-
I - A compra e venda é realmente contrato consensual, todavia não possui efeitos reais, já que para efetiva transmissão da propriedade no caso das coisas móveis é necessária a tradição e no caso de coisas imóveis é necessário o registro.
Contrato real é um tipo de contrato se reputa perfeito apenas pela tradição, tanto mediata quanto imediata, da coisa que constitui o seu objeto, contratos que só se aperfeiçoam com a entrega efetiva do objeto. Depósitos são exemplos de contrato real.
II- Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.
-
Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Art. 500. § 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus .
-
Em relação a venda ad corpus.
O Código Civil de 2002 trata do assunto no art. 500, abaixo transcrito:
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por
medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não
corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o
comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não
sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou
abatimento proporcional ao preço.
§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente
enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um
vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito
de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que
tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá
ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao
preço ou devolver o excesso.
§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso,
se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido
apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não
conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
O artigo estabeleceu o direito de reclamar o complemento de área, e, na
impossibilidade, a resolução do contrato ou o abatimento do preço mesmo que
inferior a diferença de um vigésimo da extensão total enunciada, desde que prove
que não realizaria o negócio em tais circunstâncias.
-
GABARITO: B
-
Vamos à análise das alternativas:
I. Temos o CONTRATO CONSENSUAL, onde o acordo de vontades é suficiente para o seu aperfeiçoamento. Exemplo: locação, mandato, compra e venda e a maioria dos contratos. E temos o CONTRATO REAL, em que a manifestação de vontade não é o bastante, exigindo-se a entrega do bem para o seu aperfeiçoamento. Exemplos: depósito, comodato e mútuo, ou seja, no contrato de mútuo exige-se a entrega do dinheiro.
A maioria da doutrina critica esta classificação, pois não há praticidade alguma nela, assim como Caio Mario, que a chama de romantismo injustificável. Por que o contrato de locação e o contrato de comodato teriam naturezas distintas, se ambos buscam o alcance de finalidade econômica semelhante?
Voltando à assertiva, a compra e venda é, de fato, um contrato consensual. Acontece que o contrato, em si, não transmite a propriedade da coisa alienada, mas gera a obrigação de transferi-la e isso é constatado a partir da leitura do art. 481 do CC: “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro".
A transferência do domínio depende da TRADIÇÃO, quando tiver como objeto um bem móvel (art. 1.226 do CC), e do REGISTRO, quando o objeto for um bem imóvel (arts. 1.227 e 1.245, § 1º do CC).
Portanto, o contrato não transfere, por si só, a propriedade, mas dependerá da tradição, para bens móveis, ou do registro, para bens imóveis, que fazem partes dos efeitos do contrato. Incorreta;
II. Dispõe o legislador, no art. 489 do CC, que é “nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço". Trata-se, pois, de uma consequência do art. 122 do CC, que proíbe que as condições do negócio jurídico estejam sujeitas ao puro arbítrio de um dos contratantes. Portanto, o preço deve ser determinado ou determinável.
Incorreta;
III. Em harmonia com o art. 496 do CC:
“É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória".
A finalidade da norma é impedir uma venda simulada, para dissimular uma doação, de forma que um descendente, que é considerado herdeiro legitimo necessário (art. 1.845 do CC), seja beneficiado em detrimento dos demais herdeiros. Tanto é que, para a doação, o legislador não exige o consentimento. Vejamos: “A doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança". O objetivo da norma é garantir a igualdade dos quinhões hereditários, tanto é que, por ocasião da morte do doador, o donatário deverá trazer o bem objeto de doação à colação, salvo se o doador dispensar o donatário de realizar a colação. Exemplo: Helena tem quatro filhos: Jorge, Luciano, Natali e Silvio. Sua relação com eles é conturbada, salvo com Jorge, que é considerado seu filho predileto. Assim, para beneficiá-lo, simula uma compra e venda de uma casa de praia, só que, na verdade, Helena está realizado a doação, que é o negócio jurídico dissimulado.
Correta;
IV. Em consonância com o § 3º do art. 500 do CC: “Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus".
Temos a venda “ad corpus", em que as medidas do bem são meramente enunciativas, sendo ele vendido como um todo, definido por seus limites e contornos. Trata-se de coisa certa e determinada, não importando que a propriedade possua as medidas “X" ou “Y". Caso, posteriormente, constate-se que o terreno é maior ou menor, não haverá que se falar em anulação do contrato, revisão do preço, complementação ou devolução de área e é nesse sentido o § 3º do art. 500 do CC. Isso não precisa constar expressamente no contrato, pois a cláusula pode ser implícita na descrição do objeto e nos termos gerais empregados ao longo do instrumento contratual.
Na venda “ad mensuram", as partes, ao celebrarem o contrato, identificam o objeto e fixam o preço em função de suas dimensões. Caso as medidas reais sejam inferiores as do contrato, o comprador poderá exigir o complemento da área e, sendo isto inexequível, poderá requerer a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço (art. 500 do CC). Ressalte-se que a complementação só será cabível se houver terreno contíguo de propriedade do vendedor.
Correta.
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil. Contratos em Espécie. 9. ed. São Paulo: Saraiva, 2016. v. 4.
NADER, Paulo. Curso de Direito Civil. Contratos. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018. v. 3.
Estão corretas as afirmativas
B) III e IV, apenas.
Resposta: B
-
Resposta: letra B
I. Art. 481, CC. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
LEMBRAR: A compra e venda é um contrato consensual (que tem aperfeiçoamento com a manifestação da vontade), e não real (o aperfeiçoamento ocorre com a entrega da coisa). A compra e venda assume aquela categoria, pois o aperfeiçoamento ocorre com a composição das partes. Isso pode ser retirado do art. 482 do CC (“A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço”). A entrega da coisa ou o registro do negócio no Cartório de Registro de Imóveis não tem qualquer relação com o seu aperfeiçoamento e sim com o cumprimento do contrato, com a eficácia do negócio jurídico, particularmente com a aquisição da propriedade pelo comprador. (Flávio Tartuce).
II. Art. 489, CC. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.
III. (CORRETA) Art. 496, CC. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
IV. (CORRETA) Art. 500, § 3º, CC. Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
-
ERRO da afirmativa " I " esta no “Art.1245 do CC. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”
-
O art. 500 trata da venda ad mensuram, apenas o seu paragrafo 3° trata da venda ad corpus
Venda Ad Mensuram e Ad Corpus
Ad corpus: o objeto da venda é um bem compreendido como um todo. Exemplo: sítio São Paulo.
Ad mensuram: é a venda sobre determinada e específica medida. Exemplo: 500 hectares.
Na venda ad mensuram pode ocorrer vício redibitório em relação à ausência de medida do bem. Sendo assim, o comprador pode se valer das ações edilícias:
* Ação redibitória: desfazimento, resolução do contrato.
* Ação estimatória (quanti minoris): redução proporcional do preço pago.
Ademais, poderá o comprador se valer da ação *EX EMPTO que visa a complementação da área, se for possível.
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área (ação ex empto), e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato (ação redibitória) ou abatimento proporcional ao preço (ação estimatória ou quanti minoris).
§ 3 Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
-
Gabarito: letra B.
-
Sobre o item III - complemento.
Enquanto na compra e venda, a falta de anuência dos descendentes e cônjuge pode invalidar o negócio, por ser anulável, na doação a consequência é a de que o bem doado entra na colação, salvo se corresponder expressa e verdadeiramente à parte disponível do doador.
Em suma:
Imóvel passando de pai para filho.
POR COMPRA E VENDA: precisa da anuência dos demais filhos (CC, art. 496), sob pena de anulabilidade.
POR DOAÇÃO: não precisa da anuência dos demais filhos, MAS como consequência os bens doados serão levados à colação (CC, art. 2.002) se não forem oriundos da parte disponível (CC, art. 2.005).
-
Gab. B
A título de complementação:
“ad corpus” → as partes não estão interessadas em medidas, mas no todo que compõe a gleba.
“ad mensuram” ou por medida → se fixa área determinada e estipula o preço por medida de extensão.