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Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente.
Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel.
Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.
Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência.
Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições.
Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida.
Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário.
Art. 1.376. No caso de extinção do direito de superfície em conseqüência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um.
Art. 1.377. O direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de direito público interno, rege-se por este Código, no que não for diversamente disciplinado em lei especial.
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O direito de superfície é o direito real de plantar, realizar semeaduras ou edificar em terreno de propriedade alheia. Este direito caracteriza-se por ser um direito real LIMITADO, pois recai sobre coisa alheia, restringindo-se a certas utilidades da coisa.
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Cuidado com a seguinte afirmação: "A superfície é sempre por tempo determinado". Tendo em vista que o direito de superfície, no ESTATUTO DA CIDADE (Lei 10.257/01, art. 21), pode ser concedido por tempo determinado ou indeterminado.
Bons estudos!
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GAB. B
I. O direito real de superfície concede ao seu titular o direito de construir ou plantar em terreno alheio, perpétua ou temporariamente.
II. O contrato que institui a superfície pode ser gratuito ou oneroso. No oneroso, o proprietário da terra tem direito a pagamento, que poderá ser feito de uma só vez ou parceladamente.
III. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros. É permitido ao concedente cobrar um pagamento pela transferência, a que título for.
IV. O direito real de superfície somente se constitui mediante escritura pública, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
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I – SUPERFÍCIE (arts. 1.369 a 1.377)
Partes: Concedente (proprietário do solo) e superficiário PF ou PJ (titular do direito de superfície).
Constituição: Constitui a partir de uma faculdade que o proprietário tem de conceder a uma terceira pessoa o direito de plantar, ou de construir no seu terreno, mediante instrumento público registrado no CRI, por prazo determinado (obs.: não abrange o subsolo, salvo quando inerente ao objeto da concessão).
Posse: Ocorre o desdobramento da propriedade, e não da posse (o concedente continua como proprietário do solo); porém tudo aquilo que o superficiário plantar ou construir lhe vai pertencer (propriedade superficiária em solo alheio).
Modos de concessão: Pode ser feita de modo gratuito ou oneroso (as partes podem convencionar o pgto. de uma só vez ou periodicamente).
Resp. do superficiário: Responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel; não poderá dar destinação diversa daquela para a qual foi concedida, sob pena de resolução do contrato (em vez de plantar constrói).
Transferência: O direito de superfície pode ser transferido a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros); entretanto, não poderá ser estipulado pela concedente, a nenhum título, qualquer, pgto. pela transferência.
Alienação: Assim como o concedente pode alienar a propriedade, também o superficiário pode alienar o direito de superfície, mas em ambos os casos deve ser garantido o direito de preferência, em igualdade de condições (art. 1.373).
Extinção: O proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário.
Desapropriação: Extingue o direito de superfície e a indenização caberá ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um (do terreno; da construção ou plantação).
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A fim de encontrar uma resposta correta, analisaremos as alternativas a seguir:
I. O direito de superfície “consiste na faculdade que o proprietário possui de conceder a um terceiro, tido como superficiário, a propriedade das construções e plantações que este efetue sobre ou sob o solo alheio (solo, subsolo ou espaço aéreo de terreno), por tempo determinado ou sem prazo, desde que promova a escritura pública no registro imobiliário" (FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Reais. 11. ed. São Paulo: Atlas, 2015. v. 5, p. 514).
Pode ser concedido por tempo determinado ou indeterminado, de forma gratuita ou onera, recaindo sobre bens imóveis, por meio de escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis com valor superior a 30 salários mínimos (art. 108 do CC). Há quem defenda que a sua constituição pode se dar, também, por meio de testamento. Vem tratado nos arts. 1.369 e seguintes do CC.
Dispõe o art. 1.369 do CC que “o proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, POR TEMPO DETERMINADO, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis".
O art. 21 da Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade), por sua vez, é no sentido de que “o proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por TEMPO DETERMINADO OU INDETERMINADO, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis".
O fato do Estatuto da Cidade permitir a constituição da superfície em negócios jurídicos sem prazo para imóveis urbanos, não altera a natureza jurídica do instituto. O que se proíbe é a PERPETUIDADE.
Incorreta;
II. Em consonância com o art. 1.370 do CC: “A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente". Denomina-se canon ou solarium a retribuição paga, havendo ampla liberdade para as partes fixarem a periodicidade do pagamento (mensal, semestral, anual).
Correta;
III. A primeira parte da assertiva está de acordo com a previsão do art. 1.372 do CC: “O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros".
Assim, poderá haver a transferência da superfície a terceiros por meio de negócio jurídico gratuito ou oneroso, bem como a sua transmissão aos herdeiros do superficiário, com o falecimento deste. Isso demonstra que o instituto não é personalíssimo, ao contrário do que acontece com o usufruto, que acaba com a morte.
O art. 1.372, § ú, por sua vez, dispõe que “NÃO PODERÁ SER ESTIPULADO PELO CONCEDENTE, a nenhum título, QUALQUER PAGAMENTO PELA TRANSFERÊNCIA". Esse dispositivo vem reforçar a autonomia entre as propriedades do solo e da superfície, tratando-se, pois, de uma norma de ordem pública, ou seja, qualquer cláusula em contrário será considerada nula de pleno direito. Tal previsão se justifica pelo fato do direito de superfície integrar o patrimônio do superficiário.
Incorreta;
IV. Em harmonia com a previsão do art. 1.369 do CC. Conforme já ressaltado na primeira assertiva, o direito real de superfície, recaindo sobre bens imóveis, constitui-se por meio de escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis com valor superior a 30 salários mínimos (art. 108 do CC). Correta.
Estão corretas as afirmativas
B) II e IV, apenas.
Resposta: B
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GABARITO "B"
I) INCORRETO - Art. 1.369 do CC. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, POR TEMPO DETERMINADO, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis
II) CORRETO - Art. 1.370 do CC. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente".
Denomina-se canon ou solarium a retribuição paga, havendo ampla liberdade para as partes fixarem a periodicidade do pagamento (mensal, semestral, anual).
III) INCORRETO - Art. 1.372 do CC: “O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros".
O art. 1.372, § único, por sua vez, dispõe que “NÃO PODERÁ SER ESTIPULADO PELO CONCEDENTE, a nenhum título, QUALQUER PAGAMENTO PELA TRANSFERÊNCIA".
IV) CORRETO - Em harmonia com a previsão do art. 1.369 do CC. Conforme já ressaltado na primeira assertiva, o direito real de superfície, recaindo sobre bens imóveis, constitui-se por meio de escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis com valor superior a 30 salários mínimos (art. 108 do CC).
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Algumas inferências que fiz, úteis para complementar o estudo.
É vedado ao concedente cobrar um pagamento pela transferência, a que título for. Isso porque, se se estipulasse uma prestação na forma do art. 1.370 (contraprestação pela concessão da superficie) + parcela em cada transferência desta a outrem, ter-se-ia algo muito próximo da enfiteuse (que possui o foro + laudêmio).
Veja-se que, igualmente, há direito de preferência estipulado no art. 1.373, que também é característico da enfiteuse - o senhorio tem direito de preferência, mas, se não o exercer, ainda tem o direito ao laudêmio (parcela sobre a transferência).
E a intenção do legislador foi justamente acabar com este instituto, conforme se depreende do art. 2.038 do Código Civil.
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Da superfície
Tempo determinado;
Mediante escritura publica devidamente registrada;
Não autoriza obra no subsolo SALVO inerente ao objeto;
Gratuita ou onerosa;
O superficiário responde pelos encargos e tributos;
Pode transferir-se a 3º e por morte do superficiário aos seus herdeiros. Sem pagamento;
Em caso de alienação o superficiário tem direito de preferência;
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Fazendo uma pequena correção ao comentário da Keila Estanislau, no item IV. À Constituição de Direito de Superfície não se aplica o art. 108 do CC, no que diz repeito ao valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo. Tendo em vista que o art. 1.369, CC, determina que tal ato deverá ser feito mediante escritura pública, sem, entretanto, mencionar o valor.
Assim, a Constituição de Direito de Superfície depende, obrigatoriamente, de escritura pública, independentemente do seu valor.
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A alternativa I dessa questão está errada, de acordo com o Código Civil - como pedido no enunciado.
Há alguns comentários errôneos informando que somente será por tempo determinado, totalmente contrário ao enunciado 93 da 1ª Jornada de Direito Civil e ao artigo 21 do Estatuto das cidades.
Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.
Enunciado 93 As normas previstas no Código Civil sobre direito de superfície não revogam as relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001) por ser instrumento de política de desenvolvimento urbano.
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Acredito até que poderia falar em tempo indeterminado pelo estatuto da cidade. Mas não em perpétua. são coisas distintas.