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I- correto
Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento.
II- errado
Art. 1.421. O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, salvo disposição expressa no título ou na quitação.
III-correto
Art. 1.492. As hipotecas serão registradas no cartório do lugar do imóvel, ou no de cada um deles, se o título se referir a mais de um.
obs1: "Considera-se direito real a partir do registro imobiliário. Enquanto não registradas, as hipotecas são válidas e eficazes como garantia entre as partes, tendo, portanto, alcance real limitado ou meramente obrigacional."
obs2: ver art 168 LRP
IV-errado
Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado
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Atenção para o item I: a vedação tem relação à cláusula que autorize o credor a ficar com o objeto dado em garantia se a divida não for paga NO VENCIMENTO (art. 1428, CC). Trata-se da vedação ao chamado "pacto comissório". Nada impede, contudo, que o devedor oferte o bem dado em garantia APÓS O VENCIMENTO como pagamento, voluntariamente, o que seria DAÇÃO EM PAGAMENTO (p.u., art. 1428, CC).
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Para ser um direito real, oponível erga omnes, necessário que haja o respectivo registro no Cartório competente.
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A fim de encontrar a resposta correta, iremos analisar todas as alternativas propostas pela questão:
I. Em harmonia com o art. 1.428 do CC: “É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento". Trata-se da cláusula comissória, vedada pelo legislador. Correta;
II. Diz o legislador, no art. 1.421 do CC, que “o pagamento de uma ou mais prestações da dívida NÃO IMPORTA EXONERAÇÃO correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, salvo disposição expressa no título ou na quitação". Uma das características dos direitos reais de garantia é a indivisibilidade, haja vista o ônus real gravar a coisa por inteiro. Exemplo: Caio dá em garantia real uma casa de praia e um apartamento, os dois com o mesmo valor. Caso pague metade da dívida, não poderá excluir a casa de praia da sequela. Incorreta;
III. Em consonância com o art. 1.492 do CC: “As hipotecas serão registradas no cartório do lugar do imóvel, ou no de cada um deles, se o título se referir a mais de um". Como bem salienta Maria Helena Diniz, é com o registro que se dará publicidade ao ato e eficácia “erga omnes".
Correta;
IV. A previsão do art. 1.475 do CC é no sentido de que “É NULA a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado". Desta forma, se eu der a minha casa como garantia, fazendo constituir sobre ela uma hipoteca, poderei vendê-la. Neste caso, naturalmente, a hipoteca acompanhará o bem, como consequência lógica de um direito real. O titular do direito real, por sua vez, tem o direito de seguir o imóvel em poder de quem o detenha.
Incorreta.
Estão corretas as afirmativas
B) I e III, apenas.
Resposta: B
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PACTO COMISSÓRIO: cláusula que autoriza o credor da garantia real (hipoteca, penhor, propriedade fiduciária e anticrese) a ficar com o bem em caso de inadimplemento da obrigação. Se a cláusula for inserida no contrato será considerada nula (art. 1.428, CC).
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I. No ato constitutivo dos direitos reais de garantia, é nula a cláusula que confira ao credor a faculdade de se apoderar da coisa dada em garantia.
Correto
II. O pagamento de uma ou mais prestações da dívida importa a exoneração correspondente da garantia real.
Art. 1.421. O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, salvo disposição expressa no título ou na quitação.
III. Enquanto não registrada, a hipoteca não se constitui direito real.
Correto
IV. Na instituição da hipoteca, pode convencionar-se que o proprietário fica proibido de alienar o imóvel hipotecado.
Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado
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O Código Civil proíbe a estipulação do pacto comissório, que consiste na inserção de uma cláusula permitindo a transferência da propriedade do bem dado em garantia ao credor caso a dívida não seja paga.
Entretanto, ultimamente, vem sendo discutida a utilização do Pacto Marciano, que consiste na permissão para que o credor adquira o bem dado em garantia, condicionada à avaliação do seu valor de mercado de forma independente por um terceiro à época do vencimento da dívida garantida. Com isso, permite-se ao credor o pagamento da diferença entre o valor de avaliação e o saldo devedor.
O Pacto Marciano foi analisado, pelo menos em duas oportunidades pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, sendo que o julgado mais recente, de 27/08/2009, dispôs que sua estipulação não é ilegal, fundamentando o seu entendimento em abalizada doutrina.
Sobre o tema, enunciado 626 da VIII Jornada de Direito Civil:
ENUNCIADO 626 – Art. 1.428: Não afronta o art. 1.428 do Código Civil, em relações paritárias, o pacto marciano, cláusula contratual que autoriza que o credor se torne proprietário da coisa objeto da garantia mediante aferição de seu justo valor e restituição do supérfluo (valor do bem em garantia que excede o da dívida).