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Gabarito. Certo.,
Em caso de promessa de compra e venda, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto:
1) A responsabilidade será do PROMITENTE COMPRADOR se ficar comprovado que: a) o promissário comprador se imitiu na posse (ele já está na posse direta do bem); e b) o condomínio teve ciência inequívoca da transação (o condomínio sabe que houve a “venda”). Nesta hipótese, o condomínio não poderá ajuizar ação contra o promitente vendedor pelas cotas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. (INFO 560) Fonte: Dizer o direito.
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CERTO.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE PASSIVA EM AÇÃO DE COBRANÇA DE DÍVIDAS CONDOMINIAIS. RECURSO REPETITIVO (ART. 543-C DO CPC E RES. 8/2008-STJ). TEMA 886. A respeito da legitimidade passiva em ação de cobrança de dívidas condominiais, firmaram-se as seguintes teses: a) o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; e c) se ficar comprovado (i) que o promissário comprador se imitira na posse e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. REsp 1.345.331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015.
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A assertiva está em harmonia com o entendimento consolidado pelo STJ e publicado no Informativo nº 560. Vejamos:
“A respeito da legitimidade passiva em ação de cobrança de dívidas condominiais, firmaram-se as seguintes teses: a) o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra
e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; e c) se ficar comprovado (i) que o promissário comprador se imitira na posse e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador" (STJ, REsp 1.345.331/RS, 2.ª Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 08.04.2015, DJe 20.04.2015).
Ressalte-se que Flavio Tartuce comunga do mesmo entendimento, em consonância com a lógica e boa-fé (TARTUCE, Flavio. Direito Civil. Direito das Coisas. 11. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019. v. 4. p. 567).
Resposta: CERTO
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Exemplo prático:
A celebra promessa de compra e venda com B para que B já more no apartamento de um condomínio (imissão na posse).
Quanto ao condomínio, pago mensalmente, A avisa para a administração do condomínio que B vai morar lá, e que a cobrança seja feita a ele (inequívoca ciência ao condomínio).
Seria justo cobrar de A, que sequer esta morando lá no apartamento e ainda avisou ao condomínio acerca do novo morador para cobrança?
Não. E esse é o entendimento do STJ.
GAB: C.
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Certo
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:
c) Se ficar comprovado:
(i) que o promissário comprador se imitira na posse; e
(ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.