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Dúvida registrária é o juízo emitido pelo registrador no exercício de suas funções obstando a uma pretensão de registro. O procedimento de dúvida tem natureza administrativa, não há contraditório entre partes interessadas mas apenas dissenso entre o requerente e o serventuário.
Abraços
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Princípio da Cindibilidade (dos títulos levados a registro):
A cindibilidade consiste na possibilidade e fazer apenas o registro de parte dos objetos constantes do título seja porque existe uma nulidade parcial que permite a separação, ou porque houve pedido expresso da parte interessada, isto é, é possível a separação do título (o que comporta registro), colocando de lado o que não pode ser registrado. Convém citar que anteriormente ao sistema de matrículas, não era possível cindir no sistema de transcrições, havendo a permissão com a entrada em vigor da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). Como exemplo de aplicação desse princípio está a possibilidade de se registrar escritura pública de venda e imóvel noticiando a existência de construção ainda não averbada no Livro 2. Não sendo possível averbar previamente a construção, é possível a cindibilidade do título para registrar a aquisição do terreno, mas desde que haja requerimento expresso do interessado (princípio da instância) e o terreno tenha sido perfeitamente descrito no título: “Assim, não haveria, em tese óbice a cisão do mandado de penhora, mediante requerimento escrito do apresentante, registrando-o nas matrículas imobiliárias dos imóveis lindeiros sem qualquer consideração à construção nele mencionada”. (http://antoniocsjr.blogspot.com/2012/06/principio-da-cindibilidade.html
Com o advento da Lei Federal nº 6.015/73 e o surgimento do sistema matricial, juntamente com o princípio da unitaridade da matrícula, não há mais qualquer fundamento para a manutenção do princípio pretoriano da incindibilidade do título. Com a nova sistemática o registro é do imóvel matriculado e não do título como ocorria no sistema anterior. O título, no direito vigente, é meio para o registro e não o fim da transcrição como ocorria no direito pretérito. (...) Com isso, o ato de registro deixou de ser a reprodução integral dos instrumentos recepcionados no fólio real, para permitir que o título reflita, apenas, aquilo que for possível ter ingresso no cadastro imobiliário. ( https://www.diariodasleis.com.br/bdi/13218-o-princupio-da-cindibilidade-dos-tutulos-e-seus-efeitos-no-registro-de-imuveis.html)
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Comentarei algumas:
B) exigência do Cartório de Registro de Imóveis é correta, tendo em vista a aplicação, no caso, do princípio da especialidade subjetiva.
COMENTÁRIO: O princípio da especialidade subjetiva diz que todo imóvel que seja objeto de registro deve estar perfeitamente individualizado. Tratando-se de direito real de garantia, não só o imóvel como também a dívida garantida especificada.
Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juizes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário. (Renumerado do art. 228 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
§ 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.
C) Joaquim deverá requerer a instauração do procedimento de dúvida, alegando a aplicabilidade, no caso, do princípio da cindibilidade do título.
COMENTÁRIO: O princípio da cindibilidade do título ou princípio da parcelaridade diz que o título pode ser cindido, isto é, o registrador pode APROVEITAR OU EXTRAIR certos elementos nele insertos que poderão ingressar de imediato no fólio real, desconsiderando outros que, para tanto, exigem outras providências. Em outras palavras, havendo requerimento do interessado, o registrador PODE, aproveitar o mandado de penhora de imóvel onde foi construída uma casa, ainda que tal construção NÃO TENHA SIDO AVERBADA na matrícula.
PROCEDIMENTO DE DÚVIDA, O QUE É?
É o procedimento ADMINISTRATIVO, por meio do qual o apresentante do título registral, não se conformando com as exigências formuladas pelo registrador ou com a decisão que desde logo NEGUE O REGISTRO, requer ao JUIZ competente para que este, após proceder à requalificação do documento. determine que este tenha acesso ao fólio real.
CURIOSIDADE: A DÚVIDA é suscitada pelo OFICIAL REGISTRADOR, a requerimento do INTERESSADO.
E) Joaquim deverá requerer a instauração do procedimento de dúvida, alegando a aplicabilidade, no caso, do princípio da continuidade registral.
COMENTÁRIO: O princípio da continuidade registral devem ser perfeitamente encadeados de forma que NÃO haja vazios ou interrupções na corrente registrária. Ou seja, nenhum registro pode ser feito sem que se tenha previamente registrado o título anterior, do qual dependa.
art. 237 - Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.
As questões trocaram os príncípios para confundir. Espero que ajudem.
Questão comentada de acordo com o livro de Luis Guilherme Loureiro.
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Sobre a letra B, na verdade trata-se do princípio da especialidade objetiva, que diz respeito ao imóvel e suas características. O princípio da especialidade subjetiva diz respeito aos titulares de direitos reais inscritos na matrícula. De acordo com o enunciado, o problema não está na falta de qualificação dos titulares, mas na ausência de averbação da construção na matrícula.
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"O princípio da especialidade, um dos sustentáculos do sistema registral imobiliário, é a especialização, que compreende o objeto sobre o qual recai a inscrição do direito e o direito inscrito e, ainda, o sujeito titular ou interessado no direito inscrito. No primeiro plano, estamos diante da especialidade objetiva, que contempla a especialização do imóvel – descrição das características geodésicas e a respectiva área e também a especialização do direito inscrito, real ou obrigacional. No segundo plano, a especialização é dos sujeitos que figuram nos registros, ou seja, a especialidade subjetiva".
Fonte: material de pós-graduação da UNISC.
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"O princípio tabular da especialidade abrange três classes: a) a denominada especialidade “objetiva” que concerne ao objeto da situação jurídica; b) a chamada especialização “subjetiva” que diz respeito às pessoas titulares dos direitos ou poderes enunciados na situação jurídica real; c) a especialidade do fato jurídico inscritível, exprimindo-se sua natureza, extensão, as condições que houver, seu valor. O maltrato da especialidade em qualquer de suas categorias frustra a certeza e a precisão que se exigem do registro Imobiliário".
Fonte: Revista de Direito Imobiliário n.º 19-20, São Paulo: IRIB, 1987, p. 201.
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A) Joaquim deverá apresentar mandado de segurança contra o Oficial Registrador do Cartório, tendo em vista que a averbação da construção não pode ser exigida para o registro da propriedade. ERRADA:
B) a exigência do Cartório de Registro de Imóveis é correta, tendo em vista a aplicação, no caso, do princípio da especialidade subjetiva. ERRADA:
O princípio da especialidade subjetiva diz que todo imóvel que seja objeto de registro deve estar perfeitamente individualizado. Tratando-se de direito real de garantia, não só o imóvel como também a dívida garantida especificada.
C) Joaquim deverá requerer a instauração do procedimento de dúvida, alegando a aplicabilidade, no caso, do princípio da cindibilidade do título. CERTO:
O procedimento de dúvida é o mecanismo que serve para verificar a correção ou não das exigências formuladas pelo registrador ou para que o mesmo seja autorizado a proceder a um ato registral quando a parte não apresente condições de atendê-las.
Princípio da Parcelaridade – Cindibilidade - possibilita que a parte requeira o registro de apenas parte dos direitos apresentados no título, desde que exista possibilidade de separação dos referidos direitos.
D) Joaquim deverá peticionar ao Conselho Nacional de Justiça – CNJ, para que adote as providências cabíveis contra o Oficial Registrador, tendo em vista a ilegalidade da exigência não prevista em lei. ERRADO:
SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA - O procedimento de dúvida é o mecanismo que serve para verificar a correção ou não das exigências formuladas pelo registrador ou para que o mesmo seja autorizado a proceder a um ato registral quando a parte não apresente condições de atendê-las.
E) Joaquim deverá requerer a instauração do procedimento de dúvida, alegando a aplicabilidade, no caso, do princípio da continuidade registral. ERRADA:
Art. 237 - Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.
Princípio da continuidade registral estabelece que todos os atos envolvendo as partes e o imóvel objeto da matrícula devem ter uma sequência cronológica, propiciando assim uma maior segurança jurídica ao negócio jurídico.
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Gabarito C
Questão difícil, mais pela redação do enunciado do que pelas alternativas.
Enunciado:
a) Joaquim comprou um terreno, com uma pequena construção antiga que pretendia demolir posteriormente. (é uma situação fática que não foi informada se foi descrita na escritura de compra e venda)
Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário. (terreno + construção = imóvel)
b) O título de propriedade descrevia, de acordo com as exigências legais e de modo preciso, o terreno; (terreno é diferente de edificação, ou seja, de modo simples, terreno é o chão, talvez o termo correto que deveria ser utilizado seria "Imóvel", ver artigo 79 do Código Civil Brasileiro)
c) entretanto, a construção não estava averbada na matrícula do imóvel. (muito comum na prática, pois, o registrador não sai da serventia e vai até local para constatar construções.)
d) Quando tentou registrar a escritura pública, o Cartório de Registro de Imóveis se recusou à prática do ato, exigindo a prévia averbação da construção na matrícula do imóvel. (se a escritura apenas descreve o terreno, seria uma ilegalidade por parte do registrador exigir essa averbação, pois, haveria coincidência com o título apresentado e a matrícula, porém, se por ventura na escritura consta a descrição da seguinte forma: "Um terreno medindo x metros quadrados, com uma edificação constituída de tantos cômodos", nesse caso, o registrador pode exigir a averbação da edificação, ou, conforme a questão, registrar a transferência do terreno, com realização em outro momento da averbação (Habite e Certidão de Construção), e conforme a vontade dele,com a averbação futura da demolição (Certidão de demolição).
Acredito que a questão é embasada em um caso concreto, porém, o examinador não conseguiu utilizar os institutos de maneira correta.
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Excelente questão da banca que exige do candidato o conhecimento sobre os princípios registrais imobiliários e também sobre a atuação fática do oficial registrador de imóveis quando da apresentação de título de escritura pública para registro porém inexiste averbação de construção na matrícula do imóvel.
O serviço, a função e a atividade registral imobiliária se norteia por princípios específicos da atividade, os quais são destacados pelo Professor Marcelo Rodrigues em seu Tratado de Registros Públicos e Direito Notarial com sua singular propriedade: obrigatoriedade, territorialidade, continuidade, especialidade objetiva, especialidade subjetiva, prioridade, tipicidade, disponibilidade, concentração, legalidade,rogação ou instância, unitariedade, presunção de eficácia e cindibilidade. (2ª Ed. São Paulo: Atlas, p.213-222, 2016).
As alternativas mencionam alguns destes princípios, aos quais nos deteremos:
O princípio da especialidade subjetiva tem por escopo garantir a perfeita identificação e qualificação das pessoas, naturais ou jurídicas, nomeadas na matrícula e nos títulos levados a registro, ao passo que a especialidade objetiva refere-se a escorreita identificação do imóvel na matrícula e nos documentos apresentados para registro.
O princípio da cindibilidade do título ou da parcelaridade permite que o oficial registrador de imóveis extraia certos elementos do título os quais ingressarão de imediato no fólio real, ao passo que outros serão desconsiderados em razão de exigência de outras providências. (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e Prática. 8ª Ed. Salvador: Ed. Juspodivm, p. 577, 2017). O conhecimento deste princípio será de suma importância para a resolução da questão.
O princípio da continuidade registral exige que os registros sejam perfeitamente encadeados, de forma que não haja vazios ou interrupções na corrente registrária, com uma sequência cronológica ininterrupta de assentos, ligando o titular anterior ao subsequente.
Vamos a análise das alternativas:
A) ERRADA - Não é cabível mandado de segurança contra nota devolutiva do oficial de registro de imóveis. Isto porque o entendimento é de que há via administrativa competente para questionamento da nota devolutiva, o qual deve se dar por meio do procedimento de dúvida, previsto no artigo 198 a 204 da LRP.
B) ERRADA - Como visto, o princípio da especialidade subjetiva relaciona-se com a perfeita identificação das pessoas envolvidas na matrícula e nos títulos levados a registro. Não é, portanto, o tema abordado na questão que relaciona-se ao princípio da cindibilidade.
C) CORRETA - A questão está correta pois da nota de devolução dada pelo registrador de imóvel caberia a suscitação de dúvida, que tem natureza administrativa e cuja decisão não gera coisa julgada material, podendo ser apreciada posteriormente via judicial. Impende destacar que o procedimento de dúvida deverá ser julgado improcedente, determinando ao oficial que seja feito o registro desde logo, conforme artigo 203, II da Lei 6.015/1973. E o registro deve ser feito pois pelo princípio da cindibilidade ou parcelaridade conforme acima explicado.
D) ERRADA - A via correta para questionamento da nota de devolução é o procedimento de dúvida. O Conselho Nacional de Justiça é instância apta para o recebimento de reclamação disciplinar contra titular de serventia notarial e de registro em função de infração disciplinar. A interpretação sobre a exigência da averbação da construção na matrícula do imóvel não afigura, a princípio, em prática dolosa, negligente ou que possa ensejar a reclamação disciplinar.
E) ERRADA - O instrumento apto a ser utilizado em face da nota de devolução está correto, qual seja, o procedimento de dúvida. No entanto, o argumento que ampara o pedido de Joaquim que está equivocado. O princípio da cindibilidade que dará guarida ao seu pedido.
GABARITO: LETRA C
Dica: O procedimento de dúvida reveste-se de natureza administrativa e, portanto, não comporta recurso especial ao STJ, tampouco extraordinário ao STF. Não há lide, não se encerra conteúdo jurisdicional e, portanto, não veicula a nota da definitividade que se reclama aos pronunciamentos suscetíveis de impugnação na via recursal.
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No presente caso, não constava no RI a construção, portanto, não espelhava a realidade. Pelo visto, também na escritura não constava a descrição da construção, mas somente do terreno. Logo, o Registrador deve ter visto a construção por algum outro documento que foi levado junto (é a única explicação que consigo ter). Assim, agiu certo o Registrador em não realizar o registro, pelo princípio da especialidade, da continuidade e com base na LRP (devem ser averbadaS as edificações).
No entanto, existem algumas decisões no sentido da cindibilidade do título, deixando para regularizar a averbação a posteriori.
No normativo de TJSC, isso é possível para construções IRREGULARES; quanto às regulares, é necessária a correta averbação da construção antes de realizar o registro de compra e venda do imóvel.
SIGAMOS AVANTE!