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CC, Art. 206: Prescreve:
§ 3º Em três anos:
I - a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos;
STJ, SÚMULA 214: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.
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A alternativa B está CORRETA, tendo em vista que o direito de cobrar os aluguéis vencidos prescreve em três anos, conforme dispõe o art. 206, §3º, inc. I, do Código Civil: “Prescreve em três anos a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos”.
Os contratos de fiança realizados sem a anuência do cônjuge do fiador é totalmente ineficaz, motivo pelo qual a dívida não poderá ser cobrada de Mateus. É isso que se extrai da Súmula 332 do STJ: “A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia”.
Isso significa dizer que Mateus não poderá ser demando nem subsidiariamente.
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Não está esquisita essa redação "ocorreu a prescrição do direito de cobrar os aluguéis vencidos nos últimos três anos"?
Confesso que no dia da prova acertei, mas agora refazendo com calma, errei. Me parece que está dizendo que as parcelas dos últimos 3 anos estão prescritas, e as anteriores não - e é justamente o contrário, não?
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Se está prescrita , como pode demandar as demais ?
Alguém pode ajudar ?
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As pretensões referentes aos últimos três anos estão prescritas em razão do disposto no art. 206, 3º, I, do CC.
A prorrogação do contrato, como foi feita por acordo de vontades, não é oponível ao fiador que a ela não anuiu (enunciado 214 da súmula da jurisprudência do STJ).
O art. 39 da Lei 8.245/91, que aduz que qualquer garantia locatícia se estende até a efetiva devolução do imóvel, só é aplicável para os casos de prorrogação legal do contrato de locação e não para os casos de prorrogação convencional, tal como ocorreu na questão (STJ, AgInt no AREsp 1.471.345).
Quanto ao enunciado 334 da súmula da jurisprudência do STJ, existem vários precedentes do próprio tribunal da cidadania que limitam sua incidência ao patrimônio do cônjuge que não anuiu. Dito de outra forma: a fiança seria totalmente ineficaz face a meação do cônjuge que não participou do negócio, mas poderia atingir o patrimônio do subscritor. Por isso, acredito que tal enunciado, em se tratando de prova objetiva, não é suficiente para responder a questão.
Assim, em síntese, a fundamentação que não deixa qualquer espaço para questionamento é: prescrição trienal (art. 206, 3º, I, CC) e impossibilidade de vincular o fiador por se tratar de prorrogação convencional do contrato principal sem sua participação (enunciado 214 da súmula da jurisprudência do STJ e AgInt no AREsp 1.471.345).
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02. Pedro locou, em 14.09.2005, um imóvel residencial a José, pelo valor mensal de R$ 1.000,00, por um prazo de 60 meses. Mateus, casado sob o regime da comunhão parcial de bens, foi fiador do contrato, sem anuência de sua esposa. Após o fim do contrato, em 14.09.2010, José assinou um aditamento do contrato de locação, em que o aluguel foi reajustado para o valor de R$ 3.000,00. Mateus não assinou o aditamento. Após o aditamento, nenhum valor foi pago. Pedro ajuizou ação de cobrança dos valores do aluguel, em 15.09.2019. É correto afirmar que
(A) o contrato de fiança prestado por Mateus é anulável, mas todos os valores dos aluguéis devidos podem ser demandados de José, tendo em vista que não se consumou a prescrição de nenhuma das parcelas vencidas. (art. 206, § 3º, I, e 1.647 do CC, e S332STJ e S214STJ)
(B) tanto Mateus quanto José podem ser demandados a pagar somente as prestações vencidas nos últimos cinco anos, estando as demais prescritas. (art. 206, § 3º, I, e 1.647 do CC, e S332STJ e S214STJ)
(C) Mateus somente pode ser demandado subsidiariamente a José exclusivamente no que se refere às prestações vencidas nos últimos cinco anos, estando as demais prescritas. (art. 206, § 3º, I, e 1.647 do CC, e S332STJ e S214STJ)
(D) Mateus não pode ser demandado, direta e isoladamente, pelos valores devidos, em razão da sua condição de fiador do contrato de locação, que não se estende ao aditamento realizado a este. (art. 206, § 3º, I, e 1.647 do CC, e S332STJ e S214STJ)
(E) ocorreu a prescrição do direito de cobrar os aluguéis vencidos nos últimos três anos, podendo os demais serem demandados exclusivamente de José, mas não de Mateus. (art. 206, § 3º, I, e 1.647 do CC, e S332STJ e S214STJ)
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Súmula 332 STJ - A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia.
Súmula 214 STJ - O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.
Art. 206, §3º, inc. I, do Código Civil: “Prescreve em três anos a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos”.
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A Maria Isabel tem razão!
Realmente, está bem esquisita a redação da assertiva ao dizer que "ocorreu a prescrição do direito de cobrar os aluguéis vencidos nos últimos três anos, podendo os demais serem demandados".
A questão informa que aditamento foi feito em 14/09/10 e que o inquilino não pagou nenhum valor a partir desta data.
Porém, a questão não informa quando o inquilino desocupou o imóvel. Só fala que o locador ajuizou ação de cobrança em 15/09/19.
Obrigação de tratos sucessivos ou de execução continuada é a que se protrai no tempo, caracterizando-se pela pela prática ou abstenção de atos reiterados, solvendo-se num espaço mais ou menos longo de tempo; por exemplo, a obrigação do locador de ceder ao inquilino, por certo tempo, o uso e o gozo de um bem infungível, e a obrigação do locatário de pagar o aluguel convencionado.
A prescrição corre a contar de cada vencimento (a contar da data de vencimento de cada parcela de aluguel), por se tratar de obrigação de trato sucessivo.
Se consideramos que José ficou no imóvel de 14/09/10 até a ação de cobrança (15/09/19), só os aluguéis referentes ao período de 14/09/16 até 14/09/19 poderão ser cobrados (os anteriores já estão prescritos).
Então, com efeito, dizer que as parcelas dos últimos 3 anos estão prescritas, e as anteriores não, me parece errado (e daí, caberia anulação da questão).
O que acham?
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A questão certamente será anulada (até a data de hoje, 31/1/2020, ainda não foi divulgado o gabarito definitivo). O gabarito preliminar aponta como correta a letra B ("ocorreu a prescrição do direito de cobrar os aluguéis vencidos nos últimos três anos, podendo os demais serem demandados exclusivamente de José, mas não de Mateus."), mas é óbvio que o examinador inverteu o raciocínio: são os aluguéis vencidos a mais de três anos que estão prescritos, podendo os demais (os dos últimos três anos) serem demandados exclusivamente de José, o locatário, mas não de Mateus, o fiador.
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QUESTÃO ANULADA PELA BANCA (08/02/2020)
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A questão foi anulada, mas serve para estudar. Não fosse o erro na redação da alternativa B, estaria correta.
"Ocorreu a prescrição do direito de cobrar os aluguéis vencidos nos últimos três anos, podendo os demais serem demandados exclusivamente de José, mas não de Mateus".
Na verdade, ocorreu a prescrição do direito de cobrar os aluguéis HÁ MAIS de três anos (art. 206, §3º, I, CC). Os aluguéis dos últimos três anos ainda não prescreveram, e podem ser demandados EXCLUSIVAMENTE DE JOSÉ.
Por que não podem ser cobrados de Mateus (fiador)?
Porque a fiança foi prestada sem a anuência da esposa, com quem era casado pelo regime da comunhão parcial, então a fiança é INEFICAZ, conforme entendimento do STJ: Súmula 332 - “A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia”.
OK. E se a cônjuge tivesse autorizado?
Teria que analisar a responsabilidade do fiador quanto à prorrogação da locação.
O contrato foi firmado em 14/09/2005, ou seja, anterior à Lei nº 12.112/2009, que alterou a redação do art. 39 Lei nº 8.245/91. Então se aplicaria o entendimento da Súmula 214 STJ: "A prorrogação do contrato, como foi feita por acordo de vontades, não é oponível ao fiador que a ela não anuiu".
Se o contrato fosse posterior a 2009, o fiador continuaria obrigado, mesmo sem ter anuído com a prorrogação, não se aplicaria a Súmula 214 STJ, e sim o art. 39 na sua nova redação: qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
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QUESTÃO ANULADA PELA BANCA
http://www.tjrj.jus.br/documents/10136/6660150/edital-n-09-2020.pdf
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Nossa! Fiquei surpreso quando vim verificar as resposta e me deparei com os comentários do Lúcio. Me explico: sempre achei o Lúcio, apesar dos seus lacônicos comentários um cabra bem perspicaz e inteligente. Apenas, tirava um sarro. Mas agora, veio com a carga toda. Beleza! Mas, ressalto, sempre curti as resposta do Lúcio.
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Perfeito o comentário da Beatriz S, podem ir direto a ele.
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"Ocorreu a prescrição do direito de cobrar os aluguéis vencidos nos últimos três anos, podendo os demais serem demandados exclusivamente de José, mas não de Mateus".
Na verdade, ocorreu a prescrição do direito de cobrar os aluguéis HÁ MAIS de três anos (art. 206, §3º, I, CC). Os aluguéis dos últimos três anos ainda não prescreveram, e podem ser demandados EXCLUSIVAMENTE DE JOSÉ.
Por que não podem ser cobrados de Mateus (fiador)?
Porque a fiança foi prestada sem a anuência da esposa, com quem era casado pelo regime da comunhão parcial, então a fiança é INEFICAZ, conforme entendimento do STJ: Súmula 332 - “A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia”.
OK. E se a cônjuge tivesse autorizado?
Teria que analisar a responsabilidade do fiador quanto à prorrogação da locação.
O contrato foi firmado em 14/09/2005, ou seja, anterior à Lei nº 12.112/2009, que alterou a redação do art. 39 Lei nº 8.245/91. Então se aplicaria o entendimento da Súmula 214 STJ: "A prorrogação do contrato, como foi feita por acordo de vontades, não é oponível ao fiador que a ela não anuiu".
Se o contrato fosse posterior a 2009, o fiador continuaria obrigado, mesmo sem ter anuído com a prorrogação, não se aplicaria a Súmula 214 STJ, e sim o art. 39 na sua nova redação: qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
Súmula 332 STJ - A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia.
Súmula 214 STJ - O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.
Art. 206, §3º, inc. I, do Código Civil: “Prescreve em três anos a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos”.
FONTE: Beatriz S