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Jurisprudência de 2018 do STJ:
Info 631 - É possível a penhora de bem de família de condômino, na proporção de sua fração ideal, se inexistente patrimônio próprio do condomínio para responder por dívida oriunda de danos a terceiros.
Ex: um pedestre foi ferido por conta de um pedaço da fachada que nele caiu. Essa vítima terá que propor a ação contra o condomínio. Se o condomínio não tiver patrimônio próprio para satisfazer o débito, os condôminos podem ser chamados a responder pela dívida, na proporção de sua fração ideal. Mesmo que um condômino tenha comprado um apartamento neste prédio depois do fato, ele ainda assim poderá ser obrigado a pagar porque as despesas de condomínio são obrigações propter rem. O juiz poderá determinar a penhora dos apartamentos para pagamento da dívida mesmo que se trate de bem de família, considerando que as dívidas decorrentes de despesas condominiais são consideradas como exceção à impenhorabilidade do bem de família, nos termos do art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/90.
Espero ter ajudado!!!
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O artigo 938 do Código Civil estabelece que aquele que habitar prédio ou parte dele responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas. Isso significa que a responsabilidade por queda de objeto independe da análise de culpa do morador, sendo o apartamento ou conjunto comercial responsável civilmente pelos danos causados pela queda.
A propósito vejamos as palavras de Aguiar Dias, citado pelo Ministro Relator Bueno de Souza no Recurso Especial nº. 64.682/RJ: O problema da responsabilidade em relação às coisas e líquidos lançados ou caídos dos aptos, a solução é a da RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODOS OS MORADORES (...) cuja responsabilidade seja possível atribuir o dano. Nos grandes edifícios de aptos, o morador da ala oposta ao seu que se deu a queda ou lançamento NAO PODE, decerto, presumir-se responsável pelo dano, mas, d. vênia , a oneração apenas das unidades da coluna e vista sobre o local do acidente é tarefa interna da Administração Condominial. Tratando-se de objetos atirados do Edifício, responde o Condomínio-reu pela responsabilidade civil objetiva, assim vem orientando a jurisprudência em inúmeros julgados, inclusive nesta Corte
De acordo com o a obrigação de reparar o dano não se limita à conduta da própria pessoa, ou por pessoa por quem ela responde, pois inclui a responsabilidade pelo fato da coisa
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Propter rem significa “por causa da coisa”. Assim, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo. A transmissão é automática, independente da intenção específica do transmitente, e o adquirente do direito real não pode recusar-se a assumi-la.
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Direito de Sequela: inerente ao direito real de propriedade, diz respeito ao poder ou a prerrogativa de alguém perseguir um bem onde quer que ele se encontre, independentemente de quem o detenha.
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Trecho do livro de Flávio Tartuce (2020) a respeito do defenestramento (lançamento de objetos através de janelas):
Enuncia o Código Civil que aquele que habitar uma casa ou parte dela responde pelos danos provenientes das coisas que dela caírem ou forem lançadas (sólidas ou líquidas) em lugar indevido (art. 938). Trata-se da responsabilidade civil por defenestramento ou por effusis et dejectis. A expressão defenestrar significa jogar fora pela janela.
Segue-se a corrente doutrinária que entende que não importa que o objeto líquido (effusis) ou sólido (dejectis) tenha caído acidentalmente, pois ninguém pode colocar em risco a segurança alheia, o que denota a responsabilidade objetiva do ocupante diante de um risco criado.68
Nos casos de cessão do prédio, responderão o locatário ou o comodatário, não sendo o caso de se imputar responsabilidade ao locador ou ao comodante (eventuais proprietários do imóvel). Em regra, não há
responsabilidade solidária daquele que cedeu o bem, a não ser em casos de coautoria (art. 942, parágrafo único, do CC).
No caso de prédio de escritórios ou apartamentos (condomínio edilício), não sendo possível identificar de onde a coisa foi lançada, haverá responsabilidade do condomínio, segundo a doutrina por último citada e a melhor jurisprudência (assim concluindo: STJ, REsp 64.682/RJ, 4.ª Turma, Rel. Min. Bueno de Souza, j. 10.11.1998, DJ 29.03.1999, p. 180 e TJMG, Apelação Cível 1.0024.08.107030-2/0011, Belo Horizonte, 12.ª Câmara Cível, Rel. Des. Saldanha da Fonseca, j. 26.08.2009, DJEMG 14.09.2009).
Tal entendimento confirma a responsabilização sem culpa ou objetiva. Por óbvio, está assegurado o direito de regresso do condomínio contra o eventual culpado. Consolidando essa forma de pensar no âmbito doutrinário, o
Enunciado n. 557 da VI Jornada de Direito Civil (2013), seguindo proposta formulada por este autor: “nos termos do art. 938 do CC, se a coisa cair ou for lançada de condomínio edilício, não sendo possível identificar de qual
unidade, responderá o condomínio, assegurado o direito de regresso”.
Dúvidas surgem, nesse último caso, a respeito da responsabilização dos condôminos que estão do lado oposto de onde caiu a coisa. Conclui-se, como Sílvio de Salvo Venosa, que todo o condomínio deve ser responsabilizado,
não interessando de onde exatamente caiu o objeto. Para justificar seu posicionamento, o doutrinador fala em pulverização dos danos na sociedade, ensinando que, “assim, quando o dano é praticado por um membro não identificado de um grupo, todos os seus integrantes devem ser chamados para a reparação”.
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A fim de encontrarmos a resposta correta, iremos analisar cada uma das alternativas a seguir:
A) O legislador, no art. 1.336 do CC, preocupou-se em trazer os deveres dos condôminos. Entre eles, no inciso I, temos: “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção".
João alega ter adquirido seu apartamento em momento posterior à ocorrência do fato danoso; contudo, a sua preliminar de ilegitimidade passiva não merece prosperar, haja vista estarmos diante do que se denomina de obrigação mista, também conhecida como obrigação “propter rem". A obrigação não decorre da vontade das partes, nem de um contrato, mas da lei. Trata-se de uma obrigação estabelecida em razão da coisa, ou seja, do imóvel e a ele vinculado, recaindo sobre o sujeito passivo que dele for o atual titular. Tem previsão no art. 1.345 do CC: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".
Portanto, João responde pela dívida, com fundamento nos arts. 1.345 c/c 1.336, I do CC.
Incorreta;
B) Com base nos fundamentos anteriores, sabemos que João responde.
Incorreta;
C) Em harmonia com as explicações apresentadas. Sequela origina-se do verbo seguir. A obrigação segue a coisa. O novo proprietário assume a obrigação automaticamente pelo simples fato de ter sucedido o proprietário anterior.
Também é chamada obrigação mista porque apresenta características de Direito das Coisas e de Direito das Obrigações.
Ressalte-se que, neste sentido, foi a decisão do STJ, no julgamento do REsp nº 1.473.484 – RS: “As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações
propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel". Correta;
D) A obrigação “propter rem" não decorre da vontade das partes e nem de contrato, mas da lei. João responde pelo simples fato de ser o novo proprietário. Incorreta.
Resposta: C
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Condôminos podem ser chamados a responder pelas dívidas do condomínio, sendo permitida, inclusive, a penhora do apartamento que é bem de família
É possível a penhora de bem de família de condômino, na proporção de sua fração ideal, se inexistente patrimônio próprio do condomínio para responder por dívida oriunda de danos a terceiros.
Ex: um pedestre foi ferido por conta de um pedaço da fachada que nele caiu. Essa vítima terá que propor a ação contra o condomínio. Se o condomínio não tiver patrimônio próprio para satisfazer o débito, os condôminos podem ser chamados a responder pela dívida, na proporção de sua fração ideal. Mesmo que um condômino tenha comprado um apartamento neste prédio depois do fato, ele ainda assim poderá ser obrigado a pagar porque as despesas de condomínio são obrigações propter rem. O juiz poderá determinar a penhora dos apartamentos para pagamento da dívida mesmo que se trate de bem de família, considerando que as dívidas decorrentes de despesas condominiais são consideradas como exceção à impenhorabilidade do bem de família, nos termos do art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/90.
STJ. 4ª Turma. REsp 1.473.484-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 21/06/2018 (Info 631).
Dizer o Direito.
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Artigo 1.336 do Código Civil: são deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporções das suas frações ideais.....
Artigo 1.345 do Código Civil: o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
As despesas de condomínio são "propter rem" - por causa da coisa -
Deste modo, analisando os dois artigos acima citados, podemos concluir que a Alternativa C está correta pois afirma que João responde pela dívida, pois as despesas condominiais são providas de sequelas, vinculando-se ao bem independente de seu titular.
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GABARITO ¨¨C¨¨
João responde pela dívida, pois as despesas condominiais são providas de sequela, vinculando-se ao bem independentemente da pessoa de seu titular.
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GABARITO: LETRA C
Nos termos do art. 938, CC: "Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido". Trata-se de hipótese de responsabilidade civil por defenestramento. A responsabilidade é objetiva, pois o habitante não se exonerará mesmo se provar ausência de culpa de responder pelo dano proveniente das coisas que caírem do prédio que habita. Toda a comunidade condominial responde pelo dano, podendo o condomínio ingressar com ação regressiva contra o causador direto.
É uma típica situação de aplicação da teoria da pulverização dos danos na sociedade, de modo que, quando o dano é praticado por um membro não identificado de um grupo, todos os seus integrantes devem ser chamados para a reparação. Nesse sentido, o enunciado 557 da Jornada de Direito Civil.
Conforme dito nos comentários que me antecederam, o STJ tem firme orientação jurisprudencial no sentido de que as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que este tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. REsp 1.345.331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015 (Info 560).
A propósito, a natureza propter rem das dívidas condominiais é extraída do art. 1.345 do Código Civil, o qual estabelece que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".
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Bacana essa questão
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TEORIA DA CAUSALIDADE ALTERNATIVA - Trata-se de uma técnica de responsabilização decorrente de danos causados por objetos caídos ou lançados de um prédio, "pela qual todos os autores possíveis - isto é, os que se encontravam no grupo - serão considerados, de forma solidária, responsáveis pelo evento, em face da ofensa perpetrada à vítima por um ou mais deles, ignorado o verdadeiro autor, ou autores. " (CAVALIERI FILHO, Sergio. Programa de responsabilidade civil. 6ª edição. São Paulo: Malheiros, 2006, pág. 246.)
Tal responsabilidade é objetiva, e não admite como excludentes a força maior e o caso fortuito.
Art. 938. Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido.
Na hipótese de danos causados por objetos caídos ou lançados de um condomínio edilício, não sendo possível identificar o agente, todo o condomínio será responsabilizado.
Haverá, no entanto, direito de regresso contra o real causador do dano identificado posteriormente. Não sendo possível a identificação do condômino responsável, os prováveis causadores do dano poderão ser acionados na ação de regresso.
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Obrigação PROPTER REM
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Não fumem a maria joana, vocês. Só o façam caso queiram ficar tão sequelados quanto obrigações reais.
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O gabarito é letra C porque se trata de obrigação propter rem (que segue a coisa, o apartamento, e não o condômino ou devedor).