Fiz um raciocínio que me ajudou, talvez ajude vcs.
NÃO SE PAGARÁ ITBI quando houver incorporação/fusão/cisão de pessoa jurídica.
Por que?
Uma facilidade para que possam abrir empresas, aumentar as empresas que já existem, fundir e surgirem empresas ainda maiores... Se cobrasse ITBI seria muito caro e inviabilizaria demais essas expansões empresárias.
Mas tem casos que os imóveis a serem incorporados não são pra expansão da empresa, mas sim pra vender esses bens e gerar lucro ou então para alugá-los e fazer renda. Nesse caso, não faz sentido dar essa imunidade, pois a razão de ser da imunidade é a expansão das empresas. Então quando a atividade preponderante da empresa for compra e venda de imóveis, locação ou arrendamento mercantil, daí se cobra o ITBI normalmente.
A) incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.
Errado. A empresa vai incorporar patrimônio pra expansão.
B) incide sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão de pessoa jurídica quando a atividade preponderante do adquirente for a locação de bens imóveis.
Correto. A empresa não vai expandir, então ela não faz jus ao benefício e tem que recolher o ITBI.
C)incide sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de incorporação de pessoas jurídicas, salvo se a atividade preponderante do adquirente for a de arrendamento mercantil.
Errado. É justamente ao contrário. Não incide sobre a incorporação, pra incentivar a expansão, mas se a atividade preponderante for arrendamento, daí incide. Foi invertido!
D) não incide sobre a transmissão de bens ou direitos de-corrente da cisão de pessoas jurídicas quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos.
Errado. Tendo em vista que a atividade preponderante é a compra e venda de imóveis, a empresa não compra imóveis pra expandir, mas sim pra vender, então tem que pagar ITBI, a imunidade não se plica aqui.
E) não incide sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de incorporação quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos.
Errado. Se a atividade preponderante for a compra e venda, a empresa não compra imóveis pra expandir, mas sim pra vender, então tem que pagar ITBI, a imunidade não se plica aqui.