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PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.
(REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)
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Questão repetida com a questão 898637 e 1061311 isso vem acontecendo muito no QC por favor, além de reportarem a duplicidade façam uma reclamação na central https://www.qconcursos.com/fale-conosco
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A respeito da propriedade, da posse e das preferências e privilégios
creditórios, pede-se a análise do item subsequente. Senão vejamos:
"De acordo com o STJ, a responsabilidade do promitente
vendedor por dívidas condominiais relativas a período em que
a posse for exercida pelo promissário comprador será afastada
se forem demonstradas a ciência inequívoca do condomínio
acerca da transação e a efetiva imissão do promissário
comprador na posse do imóvel."
Em análise minuciosa, verifica-se que assertiva está CERTA, de acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, abaixo consubstanciado:
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART.
543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE
PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO
CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a)
O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a
relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na
posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio
acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não
levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode
recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário
comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c)
Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na
posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação,
afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder
por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi
exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)
Gabarito do Professor: CERTO
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
Jurisprudência disponível no site do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
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Exemplo prático:
A celebra promessa de compra e venda com B para que B já more no apartamento de um condomínio (imissão na posse).
Quanto ao condomínio, pago mensalmente, A avisa para a administração do condomínio que B vai morar lá, e que a cobrança seja feita a ele (inequívoca ciência ao condomínio).
Seria justo cobrar de A, que sequer está morando lá no apartamento e ainda avisou ao condomínio acerca do novo morador para cobrança?
Não. E esse é o entendimento do STJ.
GAB: C.
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O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. REsp 1345331-RS, Recurso Repetitivo, Info 560.
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De quem será a responsabilidade pelas despesas condominiais?
1) A responsabilidade será do PROMITENTE COMPRADOR se ficar comprovado que:
a) o promissário comprador se imitiu na posse (ele já está na posse direta do bem); e
b) o condomínio teve ciência inequívoca da transação (o condomínio sabe que houve a “venda”).
2) A responsabilidade será do PROMITENTE VENDEDOR se:
a) o promissário comprador ainda não está na posse do imóvel (não houve imissão de posse); ou
b) se o condomínio não teve ciência de que ocorreu esse contrato de compromisso de compra e venda.
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Há mais algumas peculiaridades sobre esse entendimento.
1) O condomínio ajuizou ação de cobrança das dívidas condominiais contra promitente comprador e promitente vendedor. Na fase de cumprimento de sentença, será possível penhorar o bem do promitente vendedor para pagar a dívida?
SIM. O promitente comprador e o promitente vendedor de imóvel tem legitimidade passiva concorrente em ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão daquele na posse do bem, admitindo-se a penhora do imóvel, como garantia da dívida, quando o titular do direito de propriedade (promitente-vendedor) figurar no polo passivo da demanda (STJ, REsp 1.442.840, 2015).
2) O condomínio ajuizou ação de cobrança das dívidas condominiais apenas contra promitente comprador. Na fase de cumprimento de sentença, será possível penhorar bem do promitente vendedor para pagar a dívida?
NÃO. Em ação de cobrança de cotas condominiais proposta somente contra o promissário comprador, não é possível a penhora do imóvel que gerou a dívida — de propriedade do promissário vendedor —, admitindo-se, no entanto, a constrição dos direitos aquisitivos decorrentes do compromisso de compra e venda (STJ, REsp 1.273.313, 2015).
3) Vale ressaltar que existe decisão mais recente em sentido contrário
O proprietário do imóvel gerador dos débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Ex: o condomínio ajuizou ação de cobrança de cotas condominiais apenas contra o locatário; o pedido foi julgado procedente determinando que o locatário pagasse os débitos condominiais; iniciou-se a fase de cumprimento de sentença; o STJ afirmou que o juiz pode determinar a penhora do imóvel mesmo o locador (proprietário) não tendo figurado no polo passivo da ação de cobrança. (STJ, REsp 1.829.663, 2019).
Fonte: Dizer o Direito
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Certo
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:
c) Se ficar comprovado:
(i) que o promissário comprador se imitira na posse; e
(ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
(REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)
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- IMPORTANTE: julgado da 3ª turma esclareceu a correta interpretação da tese "C" do recurso repetitivo.
- "O promitente comprador e o promitente vendedor de imóvel têm legitimidade passiva concorrente em ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão daquele na posse do bem, admitindo-se a penhora do imóvel, como garantia da dívida, quando o titular do direito de propriedade (promitente vendedor) figurar no polo passivo da demanda."
- De fato, pela leitura isolada da tese 3, o proprietário estaria isento de arcar com as despesas de condomínio a partir da imissão do promitente comprador na posse do imóvel. CONTUDO, essa não é a interpretação correta, inclusive levando em conta o caso concreto que deu origem às teses.
- No caso concreto, as despesas condominiais executadas eram relativas a débitos surgidos APÓS a imissão dos promitentes compradores na posse do imóvel. Assim, entendeu-se que a responsabilidade pelo pagamento era dos promitentes compradores.
- Porém, NÃO se desconstituiu a penhora do imóvel, que é bem dos promitentes vendedores.
- Há, portanto, uma aparente contradição entre a tese e a solução dada ao caso concreto. Isso porque a tese "c", em sua literalidade, conduziria à desconstituição da penhora sobre o imóvel do promitente vendedor. A contradição, contudo, é apenas aparente, podendo ser resolvida à luz da teoria da dualidade da obrigação.
- O promitente comprador não é titular do direito real de propriedade, tendo apenas direito real de aquisição caso registrado o contrato de promessa de compra e venda.
- Desse modo, o condomínio ficaria impossibilitado de penhorar o imóvel. Restaria, então, penhorar bens do patrimônio pessoal do promitente comprador. Porém, não é rara a hipótese em que o comprador esteja adquirindo seu primeiro imóvel e não possua outros bens penhoráveis, o que conduziria a uma execução frustrada.
- Esse resultado não se coaduna com a natureza, tampouco com finalidade da obrigação propter rem.
- Não há possibilidade de a obrigação se extinguir por ato de vontade do titular do direito real, pois a fonte da obrigação propter rem é a situação jurídica de direito real, não a manifestação de vontade.
- Logo, a simples pactuação de uma promessa de compra e venda não é suficiente para extinguir a responsabilidade do proprietário pelo pagamento das despesas de condomínio. De outra parte, quanto à finalidade, a obrigação propter rem destina-se a manter a conservação da coisa. Nessa esteira, ao se desconstituir a penhora sobre o imóvel, o atendimento da finalidade de conservação acaba sendo comprometido, pois o condomínio passa a depender da incerta possibilidade de encontrar bens penhoráveis no patrimônio do promitente comprador.
- Dessa forma, devem ser afastadas interpretações contrárias à natureza e à finalidade da obrigação propter rem.
- [STJ. 3ª Turma. REsp 1442840-PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 6/8/2015 (Info 567).]