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Gabarito: A
CC, Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Trata-se da usucapião ordinária.
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Tipos de usucapião:
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
Art. 1.238, CC - "Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo."
USUCAPIÃO ORDINÁRIA
Art. 1.242, CC - "Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico."
USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
Art. 183, CF - "Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural."
USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL
Art. 191, CF - "Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião."
USUCAPIÃO COLETIVA
Art. 10, Estatuto da cidade - "Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural."
USUCAPIÃO POR ABANDONO DE LAR
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1 O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Crédito: QC Felipe Moreira
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A) Correta.
- A usucapião ordinária está prevista no caput do art. 1.242 do CC, veja: “Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos”.
- Conforme se extrai do dispositivo, tal modalidade possui os seguintes requisitos:
I) Prazo prescricional de 10 anos; e
II) Ser o possuidor portador de justo título e boa-fé.
- O enunciado deixou claro que Francisco adquiriu, através de contrato particular de compra e venda (justo título e boa-fé), um imóvel, bem como o fato de que ele lá reside desde 2003 (como procurou o defensor público em janeiro de 2021, mais de 10 anos de posse mansa e pacífica transcorreram).
- Todos os requisitos, portanto, estão preenchidos.
B) Incorreta.
- Não caberá adjudicação compulsória pelo fato de que o enunciado foi claro ao consignar que o negócio fora feito “através de contrato particular de compra e venda, contrato esse não levado a registro”.
- Veja o que dispõe os arts. 1.417 e 1.418 do CC:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
C) Incorreta.
- Não cabe usucapião constitucional urbano, uma vez que o enunciado foi claro em dizer que a metragem do lote é de “330 m²”.
- Veja o que dispõe o art. 183 da CF/88:
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
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D) Incorreta.
- Conforme já visto, é perfeitamente cabível a usucapião ordinária.
E) Incorreta.
- Não há se falar em usucapião extrajudicial.
- De um lado porque uma das exigências é a representação por advogado ou defensor público e a assertiva apenas disse “encaminhar” as partes para o cartório, não acompanhar.
- Noutro rumo pelo fato de que a questão deixou claro que o imóvel em questão não possui registro no cartório de imóveis, coisa que a lei exige.
Lei 6.015/73, art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil);
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
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A) A presente questão apresentou elementos que direcionam para a modalidade de usucapião ordinário (Art. 1.242 do CC). O imóvel, de área total de 330 m², foi objeto de um instrumento particular de compra e venda que não foi levado a escritura pública para sua validade (art. 108 do CC) e nem posteriormente ao registro público de imóveis para a sua eficácia (Art. 1.245 CC). Entretanto, João exercia a posse de forma ininterrupta e sem oposição desde 2003, assim como possuía justo título e boa-fé.
B) Não se trata de hipótese de ação de adjudicação compulsória, uma vez que não se tratava de contrato preliminar, assim como João não tinha as formalidades legais para outorga da escritura definitiva do contrato (art. 108 do CC).
A ação de adjudicação compulsória é a medida judicial por meio do qual o juiz supre a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar (promessa ou compromisso de compra e venda), com vistas a garantir o direito real à outorga da escritura definitiva.
C) Não é possível a modalidade do usucapião constitucional urbano ou pro moradia (Art. 183 CRFB), tendo em vista que a área do imóvel supera o limite constitucional (até 250m²).
D) No presente caso, era necessário postular a ação judicial da usucapião para a aquisição de direito real por decurso de tempo de posse.
E) Existem duas formas de declaração (procedimentos) de usucapião: judicial e extrajudicial.
O procedimento extrajudicial de reconhecimento de usucapião possui duas fases: Fase notarial (realização da ata notarial no Tabelionato de Notas) e Fase registral (realização do registro do procedimento de reconhecimento extrajudicial de usucapião no Registro de Imóveis competente), conforme provimento nº. 65 do CNJ.
No extrajudicial é obrigatório o consenso (pode ser construído mediante mediação/conciliação), bem como que as partes estejam assistidas por advogado ou defensor público.
Portanto, não se realiza lavratura de escritura pública no Registro de Imóvel (escritura pública se faz no Tabelionato de Notas), e sim registro do reconhecimento do procedimento de usucapião, podendo inclusive abrir um nova matrícula do imóvel.
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REGISTRO DE IMÓVEIS DE ONDE ESTIVER SITUADO O IMÓVEL - O pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo.
O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos (RTD), ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 dias, sobre o pedido.
IMPUGNAÇÃO DO PEDIDO - Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum. Em outras palavras, havendo impugnação, a usucapião deixa de ser extrajudicial e terá que ser feita judicialmente.
STJ. 3ª Turma.REsp 1.824.133-RJ - INTERESSE JURÍDICO NO AJUIZAMENTO DIRETO DE AÇÃO DE USUCAPIÃO INDEPENDE DE PRÉVIO PEDIDO NA VIA EXTRAJUDICIAL - A tentativa de usucapião extrajudicial não é condição indispensável para o ajuizamento da ação de usucapião. Mesmo que estejam preenchidos os requisitos para a usucapião extrajudicial, o interessado pode livremente optar pela propositura de ação judicial. O próprio legislador deixou claro, no art. 216-A da Lei de Registros Públicos, que a existência da possibilidade de usucapião extrajudicial não traz prejuízo à busca da usucapião na via jurisdicional:
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Penso que, sobre a letra B, a justificativa para estar incorreta não recai na falta de registro do contrato, tendo em vista o entendimento corrente do STJ no sentido de que esse requisito é desnecessário à adjudicação compulsória:
Súmula nº 239 do STJ: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".
( p/ maiores detalhes sobre esse entendimento: https://www.migalhas.com.br/depeso/301185/sumula-621-do-stf-e-239-do-stj--contraste-e-filosofias-que-as-inspiraram--os-arts--1-417-e-1-418-do-codigo-civil )
A alternativa B estaria errada, então, porque o contrato assinado entre as partes não têm as fomalidades legais necessárias, ante a ausência de assinatura do promitente vendedor, de modo que nem contrato existe (não preenche nem o plano da existência daquela 'escada ponteana' de Pontes de Miranda)
Perceba-se que também não se trata de invalidade por ausência de escritura pública (art. 108, CC), uma vez que, como diz o enunciado, foram pagas 30 parcelas de R$ 300,00, o que totaliza 9 mil reais, quando esse dispositivo menciona ser a escritura pública essencial à validade dos negócios jurídicos relativos a imóveis, em "valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País", o que não seria a hipótese da questão.
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Contrato de compra e venda NÃO assinado é considerado JUSTO TÍTULO?
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Questão sem resposta...
Cade o justo título? Contrato sem assinatura? Somente por interpretação forçada podemos admitir o comprovante de pagamento como justo título..
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Importante lembrar que VIA DE REGRA, apenas as modalidades de usucapião ORDINÁRIA e EXTRAORDINÁRIA NÃO possuem limitação de metragem do imóvel. As demais: Usucapião Especial Urbana (250m²); Usucapião Especial Rural (50ha); Usucapião Coletiva (inferior a 250m² por possuidor); por Abandono de Lar (250m²), possuem tal limitação e geralmente tem a vedação "desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel".
Qualquer equívoco, por favor corrijam.
Segue o baile!
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Concordo que não há justo título, deveria ser então usucapião extraordinária.
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Sobre a letra B:
O enunciado diz que tanto não houve registro do contrato como registro imobiliário (o lote não possui registro, isto é, não possui n° de matrícula).
Porém, o que efetivamente impede a adjudicação compulsória é tão somente a ausência do registro imobiliário, vez que impossível se adjudicar o que não existe (em termos jurídicos imobiliários).
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O contrato não tinha assinatura.... então, a título de quê o vendedor (Pedro) recebeu 30 pagamentos conforme descritos no contrato ?
Art. 5º Aquele que de qualquer forma participa do processo deve comportar-se de acordo com a boa-fé.
VENIRE CONTRA FACTUN PROPRIIUM ou proibição de comportamentos contraditórios está relacionada com o princípio da segurança jurídica e classificada como uma das variantes da boa-fé objetiva.
Assim, a aceitação no contrato pode ser expressa (assinatura) ou TÁCITA - quando a conduta do aceitante revela sua ANUÊNCIA .
Então, é justo título sim (se o terreno for mesmo dele)
Quanto a ausência de registro, não deixa claro quanto a real propriedade do Pedro sobre o terreno, para pode vende-lo (poderia estar vendendo coisa alheia, por exemplo,).
Por isso não teria como cravar uma adjudicação compulsória.
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Diferença entre usucapião ordinária e extraordinária:
Extraordinária: possuir imóvel por 15 anos, não precisa provar justo título ou boa-fé, há presunção absoluta ou iure es de iure da presença desses (TARTUCE, 2020, p. 871). Outrossim, deve requerer ao juiz para que declare por meio de sentença a usucapião, esta que servirá de título para registrar no cartório (art. 1.238, CC).
Ordinária: possuir o imóvel por 10 anos, com justo título e boa-fé (art. 1.240, CC).
Alternativa E: incorreta. Nos termos da parte final do art. 1.238 do Código Civil, somente sentença pode declarar a usucapião, portanto, não seria adequado encaminhá-lo até o RGI para registra-la.
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Relativamente à menção ao justo título, é fundamental a citação do Enunciado n. 86 do CJF/STJ, aprovado na I Jornada de Direito Civil (2002), prevendo que a expressão abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro. Em outras palavras, deve ser considerado justo título para a usucapião ordinária o instrumento particular de compromisso de compra e venda, independentemente do seu registro ou não no Cartório de Registro de Imóveis. (TARTUCE)
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A) CERTA! Francisco exerce a posse de forma ininterrupta e sem oposição desde 2003 (18 anos) de um imóvel urbano com área total de 330 m² e que não foi possui registro no Registro de Imóveis. Sendo assim, estão preenchidos os requisitos do art. 1.238 do CC para a usucapião extraordinária, entretanto a usucapião extraordinária não aparece como opção nas alternativas da questão. É certo que para a usucapião ordinária (art. 1.242, CC), o requisitos de tempo de posse está preenchido. Com relação ao justo título e boa-fé estão presentes porque Francisco cumpriu integralmente o valor pactuado com Pedro. A falta de assinatura de Pedro não leva a inexistência ou invalidade do contrato de compromisso de compra e venda, pois com seu comportamento posterior de aceitar todos os pagamentos é de se concluir sua anuência tácita. Essa interpretação está fundamentada no artigo artigo 113, §1º inciso I do CC e da proibição do Venire Contra Factun Proprium, ou seja, a proibição de comportamentos contraditórios, ambos relacionados com a proteção da confiança, da segurança jurídica e da boa-fé objetiva que devem ser observadas no contrato.
B) Errada! A ação de adjudicação compulsória é a medida judicial para obrigar a outra parte a realizar a escritura definitiva do imóvel ou suprir judicialmente essa falta. O compromisso de compra e venda celebrado entre Francisco e Pedro, não têm as formalidades legais necessárias para a adjudicação compulsória, que muitas vezes não é tão fácil de se obter.
C) Errada! Francisco é legítimo possuidor de uma área de 330m², logo, não é possível a modalidade do usucapião constitucional urbano ou pro moradia, pois a área do imóvel supera o limite constitucional de 250m².
CF. Art. 183 - "Aquele que possuir como sua área urbana de até (250 m²) duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos (5 anos), ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural."
D) Errada! Estão presentes todos os requisitos necessários (tempo de mais de 10 anos e posse com justo título) para o ajuizamento da ação de usucapião ordinário (a meu ver também a usucapião extraordinária),
E) Errada! No procedimento extrajudicial, conforme art. 216-A, inciso II e também o §2º da Lei de Registros Públicos, deve haver assinatura na planta de qualquer um dos titulares da matrícula do imóvel usucapiendo, bem como que as partes estejam assistidas por advogado ou defensor público, entre outros detalhes do procedimento (vide também art. 13 do Provimento 65 do CNJ). Logo, não é esse o procedimento que melhor atende aos interesses de Francisco.
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O gabarito da questão é a letra A, por ser a única possível entre as alternativas. Contudo, o procedimento adequado ao caso não é a demanda judicial, mas sim, a o previsto no § 6º do artigo 26, da Lei n. 6.766/79, que é a abertura de matrícula com a apresentação do título e a respectiva quitação. A demanda judicial exige longo lapso de tempo até a sentença declaratória de usucapião.
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A questão exige conhecimento sobre direito das
coisas, mais especificamente sobre os modos de aquisição da propriedade imóvel.
Pois bem, a situação narrada é a de Francisco,
que adquiriu e quitou completamente imóvel no ano de 2003, porém, não levou o
contrato a registro, inclusive, descobriu-se, posteriormente, que o lote sequer
é registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Assim, é preciso saber qual atitude tomar no
ano de 2021, para que Francisco regularize sua situação.
Vejamos, a respeito do tema, o que dispõe o
art. 1.238 do Código Civil:
“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem
interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a
propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que
assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório
de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste
artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a
sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”.
O caput do artigo transcrito trata da usucapião extraordinária do tipo geral, já o parágrafo único estabelece
a usucapião
extraordinária privilegiada. Veja-se que ambas independem de justo título
e boa-fé, com a diferença de que a segunda exige um prazo menor e o cumprimento
da função social da propriedade.
Por sua vez, o art. 1.242 dispõe sobre a usucapião ordinária:
“Art. 1.242. Adquire também a propriedade do
imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o
possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo
previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base
no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde
que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado
investimentos de interesse social e econômico”.
Note-se que ela tem um requisito temporal igual
ao da usucapião extraordinária privilegiada, mas tem outras exigências: possuir justo título e boa-fé, exatamente como é o caso
de Francisco que possui contrato de compra e venda em relação ao imóvel.
Assim sendo, conclui-se que a modalidade de usucapião
que mais se amolda ao caso narrado é a ordinária, o que deixa claro que a
alternativa a ser assinalada é a “A”.
Vejamos as demais alternativas:
B) Com a ação de adjudicação compulsória
objetiva-se o registro de um imóvel para o qual não se tem a documentação
correta exigida em lei. Não é o caso de Francisco pois, ele não precisa apenas
de criar a matrícula do imóvel, mas também de regularizar a questão da propriedade.
Aliás, é importante lembrar que a usucapião é modo originário de aquisição da
propriedade. Assim, a assertiva está incorreta.
C) A usucapião constitucional urbana está
prevista no art. 1.240:
“Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área
urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos
ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua
família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro
imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso
serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado
civil.
§ 2º O direito previsto no parágrafo
antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez”.
Observe-se que ela exige o exercício da posse
por um tempo inferior (5 anos), no entanto, possui outras exigências: área urbana
de até 250m², utilização para moradia, não ser proprietário de outro imóvel
urbano ou rural. Como dito no enunciado, o imóvel possui 330m², logo, inviável
a propositura de ação de usucapião constitucional urbana. Logo, afirmativa
incorreta.
D) Como visto, é possível propor ação de
usucapião declarar a propriedade, portanto, a assertiva está incorreta.
E) A usucapião extrajudicial é realizada em
duas fases: lavratura de escritura pública de usucapião no Cartório de Notas, e
posteriormente, o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.
Assim, estaria incorreto o encaminhamento direto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Gabarito do professor: alternativa “A”.
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Da Usucapião
1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1 O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2 O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
1.240-A. Aquele que exercer, por 2 anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1 O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.
1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.
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Jurisprudência recente STJ (abril/2021)
Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ a ausência de registro de compra e venda do imóvel não é suficiente para descaracterizar o justo título, requisito necessário para o reconhecimento da usucapião ordinária.
"A falta de registro de compromisso de compra e venda não é suficiente para descaracterizar o justo título como requisito necessário ao reconhecimento da usucapião ordinária. RECURSO ESPECIAL Nº 1.584.447 - MS (2014/0279953-4) MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA JULGADO: 09/03/2021
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Tipos de usucapião:
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
Art. 1.238, CC - "Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo."
USUCAPIÃO ORDINÁRIA
Art. 1.242, CC - "Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico."
USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
Art. 183, CF - "Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural."
USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL
Art. 191, CF - "Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião."
USUCAPIÃO COLETIVA
Art. 10, Estatuto da cidade - "Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural."
USUCAPIÃO POR ABANDONO DE LAR
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1 O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Crédito: QC Felipe Moreira
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A falta de assinatura de Pedro não leva a inexistência ou invalidade do contrato de compromisso de compra e venda, porque de acordo com o Art. 462 do Código Civil de 2002, o contrato preliminar deverá possuir, exceto quanto à forma, todos os requisitos essenciais do futuro contrato a ser celebrado, ou seja, do contrato definitivo.
Por esta razão, a falta de assinatura ( requisito formal), não impede a validade do contrato de compromisso de compra e venda.
b) Para ajuizar ação de adjudicação compulsória é necessário:
1. A existência de uma promessa de compra e venda;
2. Inexistência de previsão do direito de arrependimento; e.
3. Registro da promessa de compra e venda no Registro de Imóveis
- Na questão, o contrato não havia sido levado a registro, por isso a impossibilidade da adjudicatória.
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Cuidado com informações erradas!
Com o advento do CPC/15 é sim possível a usucapião extrajudicial. Está prevista lá na lei de registros públicos.
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Enunciado 86 CJF: A expressão "justo título" contida nos arts. 1.242 e 1.260 do Código Civil abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro. Deve ser considerado justo título para a usucapião ordinária o instrumento particular de compromisso de compra e venda, independentemente do seu registro ou não no Cartório de Registro de Imóveis (nesse sentido: STJ, REsp 171.204/GO)
Súmula 239 STJ - O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. (ATENÇÃO AO COMENTÁRIO DA CRISTINA. NÃO É NECESSÁRIO REGISTRO)
EN 497 CJF – O prazo, na ação de usucapião, pode ser completado no curso do processo, ressalvadas as hipóteses de má-fé processual do autor.
A usucapião especial urbana apresenta como requisitos a posse ininterrupta e pacífica, exercida como dono, o decurso do prazo de cinco anos, a dimensão da área (250 m² para a modalidade individual e área superior a esta, na forma coletiva), a moradia e o fato de não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. O uso misto da área a ser adquirida por meio de usucapião especial urbana não impede seu reconhecimento judicial, se a porção utilizada comercialmente é destinada à obtenção do sustento do usucapiente e de sua família. É necessário que a área pleiteada seja utilizada para a moradia do requerente ou de sua família, mas a lei não proíbe que o autor a utilize também para seu sustento. Assim, o fato de o autor da ação de usucapião utilizar uma parte do imóvel para uma atividade comercial que serve ao sustento da família domiciliada no imóvel não inviabiliza a prescrição aquisitiva buscada. STJ. 3ª Turma. REsp 1777404-TO, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 05/05/2020 (Info 671).
A tentativa de usucapião extrajudicial não é condição indispensável para o ajuizamento da ação de usucapião. Mesmo que estejam preenchidos os requisitos para a usucapião extrajudicial, o interessado pode livremente optar pela propositura de ação judicial. O próprio legislador deixou claro, no art. 216-A da Lei de Registros Públicos, que a existência da possibilidade de usucapião extrajudicial não traz prejuízo à busca da usucapião na via jurisdicional: Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião (...) STJ. 3ª Turma. REsp 1824133-RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 11/02/2020 (Info 665).
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Aos não assinantes, gab. A
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Quanto à letra B:
INFO 672 STJ
Contrato de compra e venda. Desmembramento de imóvel. Matrícula individualizada. Necessidade. Averbação junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória.
A averbação do desmembramento de imóvel urbano é condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória.
, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 12/05/2020, DJe 18/05/2020