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RECURSO ESPECIAL - DIREITO CIVIL - CONDOMÍNIO - LOCAÇÃO - DESCUMPRIMENTO DOS DEVERES CONDOMINIAIS PELO LOCATÁRIO - AUSÊNCIA DE HIGIENE E LIMPEZA DA UNIDADE - IDENTIFICAÇÃO, NA ESPÉCIE - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - PROPRIETÁRIO - DIREITO DE VIZINHANÇA - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. I - O locador mantém a posse indireta do imóvel, entendida como o poder residual concernente à vigilância, à conservação ou mesmo o aproveitamento de certas vantagens da coisa, mesmo depois de transferi-la a outrem o direito de usar o bem objeto da locação. II - Na condição de proprietário, ao locador cumpre zelar pelo uso adequado de sua propriedade, assegurando-se da correta destinação dada pelo inquilino mormente no que se refere à questão concernente à higiene e limpeza da unidade objeto da locação que possui grave repercussão social, podendo, assim, interferir na esfera de saúde dos demais condôminos. III - Ao proprietário é conferido instrumento coercitivo apto a compelir o locatário a cumprir as determinações condominiais, inclusive com a possibilidade de ajuizamento de ação de despejo, nos termos da Lei n.º 8.245/91. IV - Assim, tratando-se de direito de vizinhança a obrigação é propter rem, ou seja, decorre da propriedade da coisa. Por isso, o proprietário, com posse indireta, não pode se eximir de responder pelos danos causados pelo uso indevido de sua propriedade. V - Em resumo: o proprietário, em razão da natureza propter rem da obrigação, possui legitimidade passiva ad causam para responder por eventuais danos relativos a uso de sua propriedade.
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INFO 506 - STJ
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO LOCADOR. DESCUMPRIMENTO DOS DEVERES CONDOMINIAIS PELO LOCATÁRIO.
O proprietário possui legitimidade passiva ad causam para responder por eventuais danos relativos ao uso de sua propriedade decorrentes do descumprimento dos deveres condominiais pelo locatário. Ao firmar um contrato de locação de imóvel, o locador mantém a posse indireta do imóvel, entendida como o poder residual concernente à vigilância, à conservação ou mesmo o aproveitamento de certas vantagens da coisa, mesmo depois de transferir a outrem o direito de usar o bem objeto da locação. Dessa forma, ao locador cumpre zelar pelo uso adequado de sua propriedade, assegurando-se que o locatário dê a destinação correta ao imóvel, visto que lhe são conferidos instrumentos coercitivos para compelir o locatário a cumprir as disposições condominiais, inclusive com a possibilidade de ajuizamento de ação de despejo, nos termos da Lei n. 8.245/1991. Assim, tratando-se de direito de vizinhança, a obrigação é propter rem, ou seja, decorre da propriedade da coisa. Por isso, o proprietário com posse indireta não pode se eximir de responder pelos danos causados pelo uso indevido de sua propriedade. Todavia, a demanda também pode ser ajuizada contra o possuidor do imóvel que, em tese, é quem comete a infração condominial, sem excluir a responsabilidade do 19 proprietário. Precedentes citados: REsp 254.520-PR, DJ 18/12/2000, e AgRg no AgRg no Ag 776.699- SP, DJ 8/2/2008. REsp 1.125.153-RS, Rel. Min. Massami Uyeda, julgado em 4/10/2012.
https://www.stj.jus.br/publicacaoinstitucional/index.php/informjurisdata/article/view/4021/4244
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GABARITO: ERRADO
Civil e processual. Condomínio. Ação de indenização por danos materiais. Sentença de procedência. Pretensão à reforma manifestada pelos réus. As condições da ação (inclusive a ilegitimidade ad causam) devem ser aferidas in statu assertionis, isto é, à luz da causa de pedir e do pedido deduzidos na petição inicial. O proprietário, com posse indireta, não pode se eximir de responder pelos danos causados pelo uso indevido de sua propriedade. Responsabilidade solidária. Precedente do C. STJ. RECURSO DESPROVIDO. TJ-SP - APL: 091588-79.2012.8.26.0506, Relator: Mourão Neto, Data de Julgamento: 15/02/2019, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/02/2019)
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A solução da
questão exige o conhecimento acerca do direito de vizinhança, veja, o proprietário,
mesmo na condição de possuidor indireto, não está isento da
responsabilidade por danos causados ao vizinho pelo locatário que fizer uso
indevido do imóvel.
O informativo
506 do STJ também é nesse sentido:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE
PASSIVA DO LOCADOR. DESCUMPRIMENTO DOS DEVERES CONDOMINIAIS PELO LOCATÁRIO. O proprietário possui legitimidade passiva ad
causam para responder por eventuais danos relativos ao uso de sua propriedade
decorrentes do descumprimento dos deveres condominiais pelo locatário. [...] Assim,
tratando-se de direito de vizinhança, a obrigação é propter rem, ou seja,
decorre da propriedade da coisa. Por isso, o proprietário com posse indireta
não pode se eximir de responder pelos danos causados pelo uso indevido de sua
propriedade. [...] REsp 254.520-PR, DJ 18/12/2000, e AgRg no AgRg no
Ag 776.699- SP, DJ 8/2/2008. REsp 1.125.153-RS, Rel. Min. Massami Uyeda,
julgado em 4/10/2012.
GABARITO DA
PROFESSORA: ERRADO.
Referências:
Superior Tribunal de Justiça
STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp 1284390 SP 2011/0181032-9. Site: Jusbrasil.