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O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.
STF. Plenário. ARE 1294969 RG, Rel. Min. Presidente, julgado em 11/02/2021 (Repercussão Geral – Tema 1124).
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correto, quando se faz lá no RGI, registro geral de imóveis
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Em regra, a transmissão da propriedade é a que gera o ITBI. Ocorre que para alguém ser realmente proprietário de um imóvel, há necessidade de registro da Escritura Pública feita pelo Tabelião de Notas na serventia extrajudicial de Registro Imóvel, conforme artigo 1245 do Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel (BRASIL, 2002)
Neste fulcro é que somente após o registro da escritura pública no Registro de Imóveis é que existe a transmissão de propriedade e, portanto, o ITBI seria devido.
Assim é que o STJ, desde o ano 2000, já decidia:
TRIBUTÁRIO. RECURSO ORDINÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. FATO GERADOR. CTN, ART. 35 E CÓDIGO CIVIL, ARTS. 530, I, E 860, PARÁGRAFO ÚNICO. REGISTRO IMOBILIÁRIO. 1. O fato gerador do ITBI ocorre com a transferência efetiva da propriedade ou do domínio útil, na conformidade da Lei Civil, com o registro no cartório imobiliário. 2. A cobrança do ITBI sem obediência dessa formalidade ofende o ordenamento jurídico em vigor. 3. Recurso ordinário conhecido e provido (BRASIL, 2000)
Agora, com o Tema de Repercussão Geral (Tema 1124) do STF, houve pacificação quanto a tal interpretação acerca do momento do fato gerador do ITBI, apenas após o registro de imóveis:
"[...] O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro" (BRASIL, 2021).
VER MAIS EM: https://www.migalhas.com.br/depeso/340516/o-re-1-294-969-do-stf-e-seus-reflexos-no-fato-gerador-do-itbi-e-itcmd
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ITBI (Imposto sobre transmissão de bens imóveis) – art. 156, II, CF;
Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (...) II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; (...).
- Sua instituição compete ao Município da situação do bem.
Classificação:
· Vinculado
· Real
· Predominantemente fiscal
- Submetido: aos princípios da legalidade, anterioridade e noventena.
Fato gerador:
a) A transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos em lei civil;
b) A transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;
c) A cessão de direitos relativos às transmissões referidas em "a" e "b";
- Base de Cálculo: Valor venal dos bens e direitos transmitidos;
- Contribuinte: Qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei (Geralmente o adquirente);
- Lançamento: Declaração.
- Aspecto temporal: registro. Não é na escritura.
- Aspecto espacial: município onde estiver localizado o imóvel. Irrelevante se for urbano ou rural.
- ITBI sujeita-se ao Princípio da Noventena. Ao ser majorado, deve-se observar o prazo de 90 dias da Lei que o aumentou, não se podendo fazer qualquer cobrança com a alíquota majorada durante esse período.
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Para que tenhamos a incidência do ITBI há necessidade da efetiva transferência do bem imóvel, que se dará
pelo respectivo registro no cartório de registro de imóveis.
Precedente: STF – AgRg no ARE nº 807.255/RJ.
AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. DIREITO TRIBUTÁRIO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DEVIDO PROCESSO LEGAL. ITBI. FATO GERADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
(...) A transferência do domínio sobre o bem torna-se eficaz a partir do registro público, momento em que incide o ITBI, de acordo com a jurisprudência do STF. Logo, a promessa de compra e venda não representa fato gerador idôneo para propiciar o surgimento de obrigação tributária.
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Não sei se a alternativa verdadeira é de fato a melhor, porque a transmissão de direitos relativos a imóveis também é fato gerador do ITBI. Além disso, há casos de aquisição de imóveis em que o fato gerador é anterior ao registro, como no caso da arrematação de bens imóveis em leilão (a prova da quitação, aliás, é requisito para a expedição da carta de arrematação pelo juízo, para seu posterior registro no cartório de registro de imóveis).
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Parece que tem peguinha, mas é isso mesmo. O fato gerador do imposto do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, o que se dá por meio do registro.
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Essa questão demanda
conhecimentos sobre o tema: Impostos em espécie.
Para
pontuarmos nessa questão, temos que dominar a seguinte jurisprudência do STF:
RECURSO
EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. IMPOSTO SOBRE
TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI. FATO GERADOR. COBRANÇA DO TRIBUTO SOBRE
CESSÃO DE DIREITOS. IMPOSSIBILIDADE. EXIGÊNCIA DA TRANSFERÊNCIA EFETIVA DA
PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA MEDIANTE REGISTRO EM CARTÓRIO. PRECEDENTES.
MULTIPLICIDADE DE RECURSOS EXTRAORDINÁRIOS. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NA
JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. CONTROVÉRSIA CONSTITUCIONAL
DOTADA DE REPERCUSSÃO GERAL. REAFIRMAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL
FEDERAL. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO DESPROVIDO.
(ARE 1294969 RG,
Relator(a): MINISTRO PRESIDENTE, Tribunal Pleno, julgado em 11/02/2021,
PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-031 DIVULG 18-02-2021 PUBLIC
19-02-2021)
Por isso
que um contrato de promessa de compra e venda não é fato gerador do ITBI:
AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO
EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. FATO
GERADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE. 1. A cobrança de ITBI
é devida no momento do registro da compra e venda na matrícula do imóvel. 2. A
jurisprudência do STF considera ilegítima a exigência do ITBI em momento anterior
ao registro do título de transferência da propriedade do bem, de modo que
exação baseada em promessa de compra e venda revela-se indevida. 3. Agravo
regimental provido.
(ARE 759964 AgR, Relator(a):
EDSON FACHIN, Primeira Turma, julgado em 15/09/2015, ACÓRDÃO ELETRÔNICO
DJe-194 DIVULG 28-09-2015 PUBLIC 29-09-2015 RTJ VOL-00238-01 PP-00290)
Logo,
a assertiva: “O fato gerador do imposto sobre transmissão de bens imóveis
(ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, o
que se dá por meio do registro.” é verdadeira.
Gabarito do Professor: Certo.
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Não sabia do entendimento do STF, mas fui pela lógica: se a transferência do imóvel só se opera após o devido registro (art. 1.245, caput, CC), e, se o fato gerador é a transferência, como pode o Estado cobrar o ITBI sem que o registro da transferência tenha se operado?
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Quando se fala em transferência de imóveis, é certo que juridicamente está pressuposto o registro. Assim, mesmo que na prática você recolha antes para depois levar ao cartório, o registro só vai se perfectibilizar após a verificação do pagamento, comprovado por meio de cnd.