Questão 605503

• Banca: TJ-DFT
• Órgão: TJ-DFT
• Ano: 2011
• Provas: TJ-DFT - 2011 - TJ-DFT - Juiz
• Disciplina: Direito Empresarial (Comercial)
• Assuntos: Contratos Empresariais; Locação Empresarial

Constitui requisito para o empresário locatário ter direito à renovação compulsória do contrato de locação empresarial:

• A. que esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três (3) anos;
• B. que o contrato a renovar tenha sido firmado por escrito e com prazo indeterminado;
• C. que a duração mínima do contrato a renovar, admitida a acessio temporis, seja de três (3) anos;
• D. todas as alternativas acima (a, b, c) são corretas.

Gabarito: A

Comentários

• Lei 8.245/1991 
  
  Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

          I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

          II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

          III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

• Sobre o item c) 
  
   “O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos”; nesse quesito entra o que a doutrina define como acessio temporis. Na definição de Marcus Cláudio Acquaviva, é a “aquisição de um direito em decorrência do transcurso de um prazo, sendo utilizada especialmente nas locações comerciais, para expressar a possibilidade de o inquilino completar o prazo mínimo de cinco anos de locação, para ter o direito de propor a ação renovatória”. Alguns meses que o locatário deixou descaracterizar o caráter locatício da relação, mas permaneceu no local, também podem ser acrescidos ao prazo exigido. Por fim, “o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos”. A mudança constante da atividade comercial realizada pelo empresário não será admitida pelo Juízo para a renovação do contrato, uma vez que é necessário tempo para se formar um ponto, o aviamento e conseguir solidificar sua clientela. A Lei ainda menciona como legítimos para pleitear junto ao Poder Judiciário a renovação compulsória do estabelecimento comercial os sucessores e os cessionários.
• Ação renovatória é o meio pelo qual o legislador brasileiro ( lei 8245/91) procurou conciliar os interesses dos empresários e dos proprietários dos imóveis locados, permitindo, em determinadas situações, a possibilidade de o empresário permanecer no imóvel locado, prorrogando a vigência do contrato de locação pelo mesmo prazo do original, independentemente da vontade do locador. O aart. 51 da referida lei dispõe acerca dos seguintes requisitos necessários ( cumulativamente) à renovação do contrato de locação dos imóveis destinados ao exercício da empresa, são eles:
  
  1. Que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
  2. Que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
  3. O locatário esteja explorando seu comércio (leia-se empresa), no mesmo, ramo pelo przo mínimo ininterrupto de três anos.
   
  Sem adentrar em outros detalhes referentes ao instituto da ação renovatória, pois desnecessários ao enfrentamento da questão, tem-se que a única alternativa que correta é a letra “A”
  
  Abraços e que os meus concorrentes passem depois de mim...
  

• Gabarito: A