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CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. TERRENO PAGO COM UNIDADES DO EDIFÍCIO A SER CONSTRUÍDO. VENDAS DE DEMAIS UNIDADES A TERCEIROS. RESCISÃO DO CONTRATO DE VENDA DO TERRENO. NOVA VENDA DO TERRENO COM BENFEITORIAS DO EDIFÍCIO JÁ INICIADO. INDENIZAÇÃO AOS EX-TITULARES. NULIDADE DOS ATOS DE ALIENAÇÃO ANTERIORES À INDENIZAÇÃO.
- Violação aos arts. 128 e 535 do CPC não configurada. Todas as questões postas para apreciação e julgamento da apelação foram devidamente analisadas pelo acórdão hostilizado, não havendo omissão, contradição ou obscuridade.
- O proprietário de terreno que o aliena a terceiro, dele recebendo em pagamento futuros apartamentos decorrentes de edificação a ser erigida no local, cujo contrato de compra e venda foi rescindido por transação, é responsável pelo ressarcimento de tudo quanto foi pago pelos compradores de outros apartamentos vendidos por aquele terceiro quando o primitivo negócio ainda estava vigente.
- Serão nulos todos os atos de alienação praticados posteriormente à retomada do terreno, desde que os primitivos adquirentes das unidades em construção fizeram constar no registro imobiliário próprio a promessa de compra e venda.
Caso não tenham disso cuidado - que é a hipótese dos autos -, as alienações posteriores são meramente ineficazes, com relação àquelas unidades, até o pagamento da indenização aos primitivos adquirentes.
- O valor da indenização, de que trata o § 2º do art. 40 da Lei 4.591/64, a ser paga pelo primitivo proprietário do terreno ao ex-titular da unidade anteriormente adquirida deve ter como base de cálculo, na sua aferição, o que efetivamente valer referida unidade no momento do pagamento da indenização, proporcional ao estágio da construção quando foi paralisada, por ter sido desconstituído o primitivo negócio, incluído aí o valor da fração ideal do terreno.
- Alegação de existência de cláusula exoneratória da responsabilidade dos alienantes do terreno. Incidência das Súmulas ns. 05 e 07/STJ. Ainda que assim não fosse, isto é, mesmo que existisse tal cláusula, ela vincularia apenas as partes que a tivessem estabelecido.
- Recursos especiais parcialmente conhecidos e, nessa parte, providos.
(REsp 282.740/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 13/11/2001, DJ 18/02/2002, p. 451)
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O Professor Bruno Zampier comentou assim a questão:
Resposta certa-Letra A. A questão tem um enunciado confuso.
Ao que parece, o compromisso de compra e venda entre Vanessa e a Construtora fora
registrado no Registro de Imóveis (tanto é que se está a pedir o cancelamento deste registro).
Isto concederia à construtora o direito de, ao final, estando pagos os apartamentos devidos,
exigir a outorga da escritura pública de Vanessa ou de terceiros para quem os direitos desta
fossem transmitidos. Porém, o problema traz o inadimplemento da Construtora,
compromitente compradora. Ora, neste caso, caberia a Vanessa, como titular do direito de
propriedade que é, pleitear a resolução do compromisso cumulada com a devolução do bem,
além da indenização cabível. Ao que parece, o examinador queria dizer que Vanessa
efetivamente vendeu o bem à construtora, que por sua vez teria registrado o título, passando
então a ser proprietária. Mas, o enunciado da questão não diz isto. Pelo exposto na questão,
entendo que a melhor resposta seria a letra B. Logo, entendo que esta questão seria passível
de anulação.
(www.brunozampier.com.br)
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Concordo com o comentário postado do Bruno Zampier.
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Entendo que nehuma das alternativas está correta, uma vez que a questão apenas menciona "contrato de compromisso de compra e venda", não apresentando o suposto fato de que a compra e venda houvera sido efetivada. Logo, sob meu ponto de vista, o cancelamento de contrato se referia ao compromisso de compra e venda. Por essa razão, a alternativa A também não está correta, pois não se trata de "compra e venda", mas de "compromisso de compra e venda", com consequências jurídicas distintas. Além disso, o fundamento para a improcedência do cancelamento do contrato de compromisso não poderia se fundar em eventuais direitos de terceiros de boa-fé, uma vez que o edifício sequer chegou a ser construído: trata-se de dois contratos de compromisso de compra e venda (um entre Vanessa e a construtora e outro, posterior, entre a construtora e os terceiros). Assim, entendo que a questão se resolveria pelo critério temporal, devendo prevalecer as obrigações do contrato inicial.
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Amigos, também havia errado, marcando a letra B.
Mas repensando, e olhando a doutrina, talvez de fato a resposta seja a letra A.
Pensem comigo.
O art. 1417/CC que aduz sobre o compromisso de compra e venda (é o que a questão relatou, ou seja, estamos diante do contrato de COMPROMISSO, um contrato preliminar), diz que o promitente comprador adquire o direito real sobre o bem, desde que atendidos dois requisitos: A) não tenha sido pactuado a cláusula de arrependimento; B) registro no Cartório de Imóveis.
Pois bem.
Tanto o contrato foi registrado como, não tendo sido prevista cláusula de arrependimento, presume-se que as partes consetiram com a impossibilidade de arrepender-se do pactuado.
Dessa forma, o contrato está perfeito e acabado, havendo para a construtora o direito real de aquisição da propriedade.
Assim, do ponto de vista dos direitos reais (relação da pessoa com a coisa), Vanessa não poderá mais requerer o imóvel, pois o direito real já foi prometido à construtora, além do que foi incorporado ao patrimônio desta, de certa forma.
O que sobra?
Bem, sobra à Vanessa apenas as obrigações decorrentes do contrato (a dela de dar o terreno, e a da construtora de construir e dar-lhe os apartamentos; direito pessoal - relação de uma pessoa com outra pessoa). Como ela já cumpriu sua parte, falta a parte da construtora, que, não tendo edificado os apartamentos, está inadimplente.
Portanto, resta apenas à Vanessa discutir em juízo essa inadimplência decorrente do direito obrigacional que surgiu do contrato de promessa de compra e venda.
Me fiz compreendido?
Que o sucesso seja alcançado por todo aquele que o procura!!!
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Perfeito seu comentário, Demis Guedes, eu só acrescentaria que os terceiros possíveis adquirentes dos apartamentos também firmaram compromissos de compra e venda junto à construtora de boa-fé e, portanto, teriam que se os últimos a serem lesados. Por isso, a alternativa "A" é a única cabível.
Bons estudos a todos!!!
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Excelente os comentários acima elaborados. Faço apenas uma ponderação, que não influencia na solução da questão, em virtude do art. 533 do CC. Quanto à tipificação do contrato: não seria hipótese de compromisso de permuta, uma vez que Vanessa promete dar uma coisa e receber outra, todas diversas de dinheiro?
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O embasamento legal para a resposta desta questão encontra-se no art. 32, § 2º, da Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio):
"Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
(...)
§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)"
Note-se que a impossibilidade de Vanessa pleitear em juízo a rescisão do pacto, e o consequente cancelamento do registro feito em cartório, não se deve à justificativa trazida pela alternativa “a”, a saber: “... ainda mais quando há terceiros de boa-fé”.
É evidente que os direitos dos terceiros de boa-fé devem ser respeitados, contudo, a impossibilidade da rescisão e do cancelamento do pacto justifica-se pela IRRETRATABILIDADE do compromisso após o registro no cartório competente, ou seja, ainda que não houvesse interesse de terceiros de boa-fé, o cancelamento seria impossível.
Concluindo: a alternativa "a" estaria CORRETA ainda que dispusesse apenas: "A compra e venda gera direitos obrigacionais entre as partes, de modo que o pedido de cancelamento de registro de contrato não pode ser provido."
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Alguém poderia explicar o erro das alternativas C e D?
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a) A compra e venda gera direitos obrigacionais entre as partes, de modo que o pedido de cancelamento de registro do contrato não pode ser provido, ainda mais quando há terceiros de boa-fé. CORRETO
O cancelamento de um contrato de compra e venda de um imóvel não deve prejudicar terceiros compradores de boa-fé. O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça. O STJ deu provimento ao recurso de Júlio César Pileggi no recurso especial contra o espólio de Amin Boaianin.
Em fevereiro de 1974, Boaianin e sua esposa, Linda Adri Boaianain, venderam uma área de 27 mil metros quadrados, em Poços de Caldas (MG), a Amadeu Mamud. O contrato foi feito com pacto comissório.
Em 1975, antes mesmo de quitar a dívida, Amadeu fez um loteamento na área e vendeu os lotes "livres e desembaraçados de quaisquer ônus, dívidas e litígios". A escritura estava sub judice.
Das 13 parcelas acertadas, apenas duas foram pagas. Os antigos proprietários entraram com uma ação ordinária para rescindir o contrato por inadimplência. Em 1983, o contrato de compra e venda foi anulado por sentença judicial, transitada em julgado, por falta de pagamento.
Em 1989, Júlio César Pileggi comprou dois lotes de Mamud. Em 1990, os herdeiros de Boainain entraram com uma ação ordinária de cancelamento de matrícula de registro imobiliário, cumulada com reintegração de posse, contra Mamud e terceiros adquirentes.
O juiz da 3ª Vara Cível de Poços de Caldas, Márcio Silva Cunha, julgou a ação procedente e ordenou o cancelamento das matrículas dos terrenos. Mamud foi condenado a pagar as custas do processo e honorários advocatícios.
O relator do processo, ministro Ruy Rosado de Aguiar, entendeu que "o desfazimento da relação negocial só produz efeitos nesse plano pessoal, sem atingir a relação de direito real constituída em favor de terceiro de boa-fé".
Pileggi apelou. Alegou que foi conduzido a erro porque não constava a existência do pacto comissório no registro imobiliário e os bens estavam inscritos sem qualquer ônus, o que caracterizaria a boa-fé. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais rejeitou a apelação. Pileggi recorreu ao STJ e pediu ainda a cassação do acórdão do TJ. O STJ negou o cancelamento de matrícula de registro dos lotes e condenou Boainain a pagar os honorários advocatícios.
Processo: Resp 101.571
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Alternativa correta = "A"
A) A compra e venda gera direitos obrigacionais entre as partes, de modo que o pedido de cancelamento de registro do contrato não pode ser provido, ainda mais quando há terceiros de boa-fé.
Não se ignora que "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos" (475, CC). No entanto, na hipótese, Vanessa alienou 9 das 10 unidades para terceiros, passando a ter sobre elas o domínio meramente formal. Assim, impossível a resolução do contrato entre Vanessa e a construtora, sob pena de violação ao direito real de aquisição dos adquirentes das 9 unidades vendidas.
De forma simplificada, Vanessa não pode dispor de algo que não é mais seu, ou seja, devolver as 10 unidades e recuperar o terreno.
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A fim de encontrar a resposta correta, iremos analisar todas as alternativas propostas pela questão:
A) Aplicaremos a Lei 4.591/64, que trata do condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Para que o incorporador negocie as unidades autônomas, terá que arquivar uma série de documentos, no cartório competente de Registro de Imóveis e, entre eles, o “título de propriedade de terreno, ou de PROMESSA, IRREVOGÁVEL e IRRETRATÁVEL, DE COMPRA E VENDA ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado" (art. 32, a).
De acordo com o § 2º do art. 32, “os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas SÃO IRRETRATÁVEIS e, uma vez REGISTRADOS, CONFEREM DIREITO REAL OPONÍVEL A TERCEIROS, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra".
Percebam, portanto, que o compromisso de compra e venda é irretratável, de modo que o pedido de cancelamento de registro do contrato não poderá ser provido. Uma vez registrado, confere direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder.
A cláusula de retratação fica restrita as transações entre os adquirentes dos imóveis incorporados e os futuros compradores das unidades imobiliárias (FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Reais. 11. ed. São Paulo: Atlas, 2015. v. 5, p. 824-825).
No mais, a compra e venda, de fato, gera direitos obrigacionais entre as partes. Enquanto o promitente comprador assume uma obrigação de dar (o pagamento do preço combinado, que normalmente é feito de forma parcelada), o promitente vendedor assume uma obrigação de fazer (outorga da escritura pública de compra e venda em favor do promitente comprador após o pagamento integral do preço).
Correta;
B) O compromisso de compra e venda, celebrado por instrumento público ou particular e registrado no Cartório de Registro de Imóveis constitui verdadeiro direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417 do CC). Vanessa tem direito real; contudo, vimos que o compromisso de compra e venda é irretratável (art. 32, § 2º da Lei 4.591), não tendo direito à rescisão do pacto com a Construtora e nem ao cancelamento do registro do contrato firmado.
Incorreta;
C) Deve prosperar o pedido de ressarcimento de danos, mas não em valor equivalente às unidades prometidas. Vanessa deve ser ressarcida pelos danos que efetivamente sofreu. À título de exemplo, digamos que esteja pagando aluguel, ela poderá pedir a restituição dos valores pagos.
Incorreta;
D) Conforme salientado na assertiva anterior, Vanessa, terá direito a ser ressarcida do dano que efetivamente sofreu. Não podemos esquecer que o direito à aquisição das 10 unidades permanece incólume.
Incorreta.
Resposta: A